אבי שמחון: קיימת הסכמה עקרונית לבטל את שליטת הבנקים במחירי הדירות
ראש המועצה הלאומית לכלכלה אמר לכלכליסט כי צוות הבדיקה שהקים צפוי להמליץ על הגבלת כוחם של הבנקים לקבוע מחירים בשוק הדיור. מדבריו משתמע שבנק ישראל מתנגד להמלצה, אך בצוות מנסים להגיע לנוסח מוסכם
בימים הקרובים צפוי הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, לפרסם את המלצותיו. ההמלצה המרכזית של הצוות, שהוקם במאי האחרון, היא לנתק את השפעת הבנקים על מחירי הדירות.
כיום, יזם שמקבל ליווי מימוני מהבנק מגיש דו"ח אפס שמציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, איתנותו הפיננסית, ואת מחירי הדירות המתוכננים. אם היזם מעוניין להוריד את המחיר וחורג מתנאי הדו"ח, עליו לקבל את אישור הבנק או לעדכן את תנאי הליווי בהתאם לרמת המינוף החדשה.
"כשיזם רוצה לתת הנחה במכירת דירה, הוא צריך לקבל אישור מהבנק", אומר שמחון לכלכליסט. "זה דבר משונה, על פניו לא סביר. בחוק המזון, למשל, אסור לספק לקבוע לסופרמרקט בכמה למכור את המוצר שלו זו עבירה פלילית. לדעתי יש כאן דמיון, ורק שבמקרה של הבנקים זה לא פלילי, וזה נראה לי מאוד לא סביר".
אז אתם מתכוונים להמליץ על ניתוק מוחלט של השפעת הבנקים על מחירי הדירות?
"אנחנו בשלבים האחרונים של הדיונים, אבל כן, מסתמנת הסכמה - לפחות של רוב החברים, אולי אפילו של כולם - למנוע מהבנקים את היכולת לשלוט במחירי הדירות".
בנק ישראל מסכים איתך?
"אנחנו מדברים. אני מנסה להגיע לניסוחים שיהיו מקובלים על בנק ישראל. לכן אני אומר שמסתמן רוב בצוות, אבל עוד לא יודע אם זה יהיה קונצנזוס. אנחנו בדיונים".
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, התנגד להקמת הצוות, והבנק המרכזי אף פרסם בחודש שעבר הודעה שבה הביע מורת רוח מהאפשרות להתערבות ממשלתית בהסכמי האשראי בין הבנקים ליזמים. לטענת הבנק, מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקר את מחיר האשראי, לצמצם את היצע הדיור וגם לייקר את המשכנתאות לרוכשי דירות על הנייר".
"בשנים האחרונות עלויות המימון קפצו בצורה דרמטית בעקבות עליית הריבית, ושחקו ממילא את המרווחים בדוחות האפס", אמר לכלכליסט גורם בענף. "כשהפריים עמד על 1.6%, הדוח היה אחד, וכשהגיע ל־6%, זה כבר דוח אחר. כל הפרויקטים הראו שחיקה ברווחיות, ולכן היזמים היו צריכים למהר ולמכור את הדירות כדי לחסוך בעלויות מימון. אבל כדי למכור - צריך להוריד מחירים. זו סיטואציה של ביצה ותרנגולת".
"בסוף, בשיחה נכונה עם הבנק מגיעים לאיזון", מוסיף אותו גורם. "לבנק יש אפשרות לחסום ירידת מחירים, בזה שמחון צודק. אבל זה לא מה שקורה בפועל. אם תבטל את זכות הבנק לעקוב אחרי זה, הוא ידרוש כרית ביטחון משמעותית יותר, וזה יעלה את עלויות המימון - ואת המחירים. הבנק לא יספוג את זה. זה שומר על היזם שלא ייכנס להרפתקאות מסוכנות. ואם משתנים הכללים וזרם ההכנסות, הבנק צריך לדעת. זו המשמעות של ליווי מימוני. ואם תאסור על הבנקים להתערב במחירים, הם יתמחרו את הסיכון הזה".
שאלנו את פרופ' שמחון על החשש שהמלצותיו יובילו לייקור האשראי.
"אתה אומר שהבנק יחשוש שהיזם יוריד מחירים - וזה בדיוק מה שאני רוצה, שהוא יוריד מחירים. זה בדיוק היעד שלי"
אבל אם הבנק ייקר את האשראי באופן שיימנע ירידת מחירים?
"אתה מנסה לאחוז את המקל בשני קצותיו. מצד אחד אתה אומר שיש סיכון - מהו? שהיזם יוריד מחיר. אם אין חשש שהוא יוריד מחיר, אז אין סיכון. זה עניין של לוגיקה. אני לא אומר לבנק 'אל תעקוב, אל תראה כמה דירות הוא מוכר, אל תסתכל על זרם ההכנסות'. אני אומר לו: 'אסור לך להגיד לו לא להוריד מחיר'. ואם הבנק חושב שאם לא יאסור, היזם יוריד מחיר - מצוין. אני רוצה לראות ירידת מחירים. לא אכפת לי מה יש באמצע".
