הבנקים לא יתערבו במחירי הדירות, אבל אל תצפו שהמהלך הזה יוריד אותם
ועדה בראשות אבי שמחון סימנה את הבנקים כאחראים למחירי הדירות העולים, והיא תאסור עליהם להתערב בתמחור מול היזמים. בפועל לקבלנים יש דרכים אחרות לפעול ובבנק ישראל מעריכים שאפקטיביות ההחלטות מוטלת בספק
שינוי קוסמטי או תחילת הדרך להורדה המיוחלת של מחירי הדירות? תלוי את מי שואלים. הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, הכריע: הבנקים לא יוכלו למנוע מיזמים להפחית את מחירי הדירות לאחר החתימה על הסכמי המימון עמם.
במסמך שמסכם את עבודת הצוות ואת המלצתו הסופית, נכתב: "לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בנייה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם".
2 צפייה בגלריה
המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי (מימין) וראש המועצה הלאומית לכלכלה אבי שמחון. המפקח העדיף להתפשר מאשר לקחת סיכון להליך חקיקה שיתערב באופן משמע
(צילומים: אביגיל עוזי, עמית שאבי)
כיום, יזם המבקש ליווי מימוני מהבנק מגיש "דוח אפס" - מסמך המציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, איתנותו הפיננסית, תחזית המכירות והרווחיות, לרבות מחירי הדירות המתוכננים. מדובר באחד ממנגנוני הפיקוח של הבנק על החזר האשראי. בהסכמים אלה נהוג לכלול סעיף המחייב את היזם לקבל את אישור הבנק אם ירצה להפחית את המחירים מעבר לתחזית, או לעדכן את תנאי המימון בהתאם למינוף החדש.
בצוות השתתפו, נוסף לשמחון, המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון, הממונה על התחרות מיכל כהן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס. בדיוני הצוות השתתפו גם שני ממונים לשעבר על התחרות - עו"ד דרור שטרום ופרופ' דיוויד גילה — וכן ד"ר אורן רגבי ופרופ' אלון אייזנברג מהאוניברסיטה העברית.
על אף ההסכמה הפורמלית על נוסח ההמלצה, בפועל קיימים הבדלים מהותיים בין עמדותיהם, שמשקפים את אי־הוודאות הגבוהה סביב יעילות המהלך ואפשרותו להביא לירידת מחירי הדירות, בזמן שכל הממשלות האחרונות בעשור האחרון כשלו בניסיון למתן את קצב עליות המחירים המסחרר.
שלושת התומכים המרכזיים בהמלצה הם יוזם הוועדה שמחון, ועמו אברמזון ומורגנשטרן. מאחורי ההמלצה עומד פער בלתי מוסבר: מאז מאי 2021 עלו מחירי הדירות ב־35%, על אף עליית הריבית והמלחמה, שציננו את הביקוש. במקביל, היקף מכירת הדירות נמצא בירידה, ובמאי האחרון חלה צניחה של 44% במסירות דירות חדשות מקבלנים (ללא מחיר למשתכן) - מגמה שעוררה ציפייה לירידת מחירים. ציפייה זו מומשה באופן חלקי בלבד, בעיקר באמצעות מבצעי קבלנים שאפשרו לדחות את התשלום על הדירה במספר שנים. כך ניתנה בפועל הנחה, מבלי להפחית רשמית את מחיר הדירה.
לטענת שמחון, חלק מההסבר לפער בין ההאטה בשוק ליציבות המחירים טמון בריכוזיות הגבוהה של המערכת הבנקאית: 81% מהאשראי לפרויקטי נדל״ן מגיע מהבנקים, ו־45% ממנו - משני בנקים בלבד: לאומי ופועלים. כשכמעט כל שקל שני שניתן ליזם מגיע משני בנקים, וכשלבנקים האלו יש אפשרות לפקח על מחיר המכירה, ייתכן שהם מונעים ירידת מחירים.
שמחון עצמו בטוח שהמלצתו תביא להורדת מחירים: "אנחנו נמצאים בתקופה שכנראה לא היתה כמוה, עם מלאי עצום של דירות בלתי מכירות, כפול ממה שהיה לפני 3 שנים. ולמה הן לא נמכרות? כי מצד אחד הביקושים נמוכים, ומצד שני הקבלנים פשוט לא מורידים את המחירים, והם לא עושים זאת בגלל ההשפעה של הבנקים".
לפי הדו״ח, ירידה של עד 40% במחירי הדירות לא צפויה לאיים על רוב הפרויקטים — ב־90% מהם האשראי הבנקאי לא ייפגע. הצוות קובע: "לאור רמת סיכוני האשראי וכושר הספיגה של הבנקים בתחום, ולאור רווחיותם, הצוות סבור שלא קיים חשש משמעותי לנזק אם תימנע מהבנקים האפשרות להתערב במחירי הדירות".
לא נמצא אקדח מעשן נגד הבנקים
על אף שלטיעון יש בסיס תיאורטי, בפועל לא נמצאו ראיות לכך שהבנקים אכן מונעים מהיזמים להפחית מחירים. מבדיקת רשות התחרות עלה כי בקשות להוזלה נדירות, וכאשר מוגשות — הן לרוב מאושרות. עם זאת, ברשות התחרות החליטו לתמוך בהמלצה מכיוון שאינם רואים סיבה שהבנקים יוכלו להתערב במחירי הדירות במהלך חיי הפרויקט, וכי אינם צופים נזק שיכול לנבוע מהסרת הסעיף. בנוסף נתון שהעלה בנק ישראל בדיונים ושמחליש את הטענה שכשל תחרותי במתן אשראי ליזמים הוא זה שמוביל לעליית מחירי הדיור הוא שרוב העסקאות (כ־60%) הן בדירות יד שנייה שאינן מושפעות ממימון בנקאי ליזמים, ואף מחירן הוא שמוביל את שוק הדירות החדשות. לכן, גם אם קיימת התאמה בין הבנקים, היא נוגעת רק לחלק קטן מהשוק - כ־36% - שמתבבסס על המימון בנקאי.
גורם בכיר אמר בשיחה עם כלכליסט מוקדם יותר החודש: "לבנק יש אפשרות לחסום ירידת מחירים, בזה שמחון צודק. אבל זה לא מה שקורה בפועל. בסוף, בשיחה נכונה עם הבנק מגיעים לאיזון". עם זאת, שמחון סבור שלעצם אפשרות הפיקוח יש אפקט מצנן על הורדת המחיר.
בבנק ישראל התנגדו מלכתחילה להקמת הצוות. נגיד הבנק, פרופ' אמיר ירון, הזהיר שהמהלך עלול להוביל לעלייה במחירי האשראי ולפגיעה בהיצע. בהודעה שפרסם הבנק נאמר כי התערבות כזו 'עלולה לגרום לבנקים לדרוש יותר הון עצמי, לייקר אשראי ליזמים ולצמצם את היצע הדיור והמשכנתאות". בסופו של דבר, בבנק ישראל החליטו לתמוך בהחלטה של שמחון. גורמים בבנק מסרו לכלכליסט כי בדיוני הוועדה לא נמצא אקדח מעשן לטענה שהסכמי המימון ליזמים הם גורם שתורם לעליית מחירי הדיור. למרות זאת, ועל מנת לשמור על טיב תהליך הליווי הבנקאי לפרויקטים, ולהמשיך ולהגן על כספי הרוכשים ולמנוע ייקור האשראי לבנייה ועליית מחירי הדיור, הפיקוח על הבנקים הסכים למה שהוא מגדיר כ"שינוי קוסמטי בלבד". הגורמים מדגישים כי הליווי הבנקאי עדיין יכלול התניות על ריווחיות היזם וכושר ספיגה, שתלויות במחיר הדירה.
במילים אחרות: המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי העדיף להתפשר על המלצה שבראייתו לא תביא לשינוי משמעותי בענף, מאשר לקחת סיכון להליך חקיקה שיתערב באופן משמעותי יותר במנגנוני הליווי של המערכת הבנקאית - ששומרים לא רק על המערכת הבנקאית אלא גם על רוכשי הדירות. הבנקים יוכלו לשמור על התניות פיננסיות מול היזמים כגון סך ההכנסות מהפרויקט - נתון שנגזר ממחירי הדירות הפרטניות, כך שגם אם הבנקים מאבדים פיקוח על מחיר דירה פרטנית, יש להם עדיין שליטה על הפרויקט כולו. בשורה התחתונה, מה שמנע מבנק ישראל לפרסם עמדת מיעוט ולעמוד מאחורי המלצת הוועדה הוא תפיסתו לפיו יישום ההמלצה לא יזיק ולא יועיל לשוק הדיור.
ההחלטה תעוגן ככל הנראה במסגרת הוראה של בנק ישראל לבנקים, אך לדברי שמחון, "אם מסיבה זו או אחרת הדבר לא יתאפשר, נעשה זאת בחקיקה".
"המהלך יעלה את עלויות המימון"
מנגד, יש מי שסבורים שההמלצה עלולה להזיק לענף. יעקב אטרקצ'י, בעלי ומנכ״ל חברת הנדל״ן אאורה, אמר לכלכליסט כי "ההחלטה של שמחון היא קשקוש. לבנקים וליזמים יש אינטרס משותף - למכור. כשיזם צריך להוריד מחיר, עדיף לבנק שהוא ימכור ויקטין את האשראי. זו אגדה אורבנית שהבנקים לא מאפשרים ליזמים להוריד מחירים. אלו המלצות בשביל כותרת לעיתון".
גורם בכיר בענף אמר לכלכליסט כי "הבנק לא יספוג את זה. הוא ידרוש כרית ביטחון משמעותית יותר, וזה יעלה את עלויות המימון. בסוף, הפיקוח שומר על היזם שלא ייכנס להרפתקאות מסוכנות. ואם משתנים הכללים וזרם ההכנסות, הבנק צריך לדעת. אם תאסור על הבנקים להתערב במחירים, הם יתמחרו את הסיכון הזה".
גורם בכיר נוסף בענף ביקר בחריפות את המלצת הצוות ואמר לכלכליסט: "הצוות הבא ששמחון יקים ידון בשאלה מדוע הבנקים מצמצמים את היצע האשראי ליזמים ומייצרים כך עליית מחירים".
