הצוות בראשות אבי שמחון הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות
לפי המלצת הצוות, בנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות אחרי חתימת הסכם המימון. כיום יזם שרוצה להוריד מחירים חייב לקבל אישור מהבנק המלווה. שמחון: "יש אפקט מצנן כשיזם צריך לבקש רשות מהבנק". ההמלצה תעוגן בהוראת בנק ישראל או בחקיקה
הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' אבי שמחון, הכריע: הבנקים לא יוכלו להתערב במחירי הדירות, ולמנוע בפועל הורדת מחירים, לאחר החתימה על הסכמי המימון עם היזמים.
במסמך שמסכם את עבודת הצוות ואת המלצתו הסופית, נכתב: "לגורם המממן של מיזם לליווי פרויקט בניה למגורים אסור להתערב בשיקולי היזם בקביעת מחיר המכירה של דירות באותו מיזם, לאחר ההתקשרות בהסכם המימון. במסגרת זו יקבע כי יש להימנע מלכלול בהסכם מימון לליווי המיזם התניה חוזית המתייחסת לשינויים במחירי הדירות במיזם".
כיום, יזם שמקבל ליווי מימוני מהבנק מגיש דוח אפס — דוח שמציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, איתנותו הפיננסית, ואת מחירי הדירות המתוכננים. אם היזם מעוניין להוריד את המחיר והוא חורג מתנאי הדוח, עליו לקבל את אישור הבנק או לעדכן את תנאי הליווי בהתאם לרמת המינוף החדשה.
בצוות ישבו, פרט לשמחון, המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי, מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, הכלכלן הראשי שמואל אברמזון הממונה על התחרות מיכל כהן והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס.
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, התנגד להקמת הצוות, והבנק המרכזי אף פרסם בחודש שעבר הודעה שבה הביע מורת רוח מהאפשרות להתערבות ממשלתית בהסכמי האשראי בין הבנקים ליזמים. לטענת הבנק, מהלך כזה "עשוי להביא את הבנקים לדרוש מהיזם להעמיד עוד הון עצמי, לייקר את מחיר האשראי, לצמצם את היצע הדיור וגם לייקר את המשכנתאות לרוכשי דירות על הנייר".
בסופו של דבר, בבנק ישראל החליטו לתמוך בהחלטה של שמחון. גורמים בבנק ישראל מסרו כי בדיוני הוועדה לא נמצא אקדח מעשן לטענה שהסכמי המימון ליזמים הם גורם שתורם לעליית מחירי הדיור. למרות זאת, ועל מנת לשמור על טיב תהליך הליווי הבנקאי לפרויקטים, ולהמשיך ולהגן על כספי הרוכשים ולמנוע ייקור האשראי לבנייה ועליית מחירי הדיור, הפיקוח על הבנקים הסכים למה שהוא מגדיר כ'שינוי קוסמטי בלבד'. אותם גורמים מדגישים כי הליווי הבנקאי עדיין יכלול התניות על רווחיות היזם וכושר ספיגה, שהן תלויות במחיר הדירה.
לכלכליסט אמר שמחון: "לא כל החברים בצוות משוכנעים שזה יביא להורדת מחירים, אבל כולם השתכנעו שאין שום סיבה שלבנקים יהיה מותר לעשות כזה דבר. כולם הסכימו שאין סיבה שלא לאסור על הבנקים להשפיע על מחירי הדירות".
שמחון עצמו בטוח שההמלצה תביא להורדת מחירים: "אנחנו נמצאים בתקופה שכנראה לא הייתה כמוה, עם מלאי עצום של דירות בלתי מכירות, כפול ממה שהיה לפני 3 שנים. ולמה הן לא נמכרות? כי מצד אחד ביקושים נמוכים, ומצד שני הקבלנים פשוט לא מורידים את המחירים, והם לא עושים זאת בגלל ההשפעה של הבנקים. עצם העובדה שהיזם צריך ללכת לבנק לבקש רשות ולהוריד מחיר, יש לכך אפקט מצנן".
ההחלטה תעוגן ככל הנראה במסגרת הוראה של בנק ישראל לבנקים, אך לדברי שמחון, "אם מסיבה זו או אחרת הדבר לא יתאפשר, נעשה זאת בחקיקה".
גורם בכיר בענף אמר בשיחה עם כלכליסט מוקדם יותר החודש: "לבנק יש אפשרות לחסום ירידת מחירים, בזה שמחון צודק. אבל זה לא מה שקורה בפועל. "בסוף, בשיחה נכונה עם הבנק מגיעים לאיזון. אם תבטל את זכות הבנק לעקוב אחרי זה, הוא ידרוש כרית ביטחון משמעותית יותר, וזה יעלה את עלויות המימון — ואת המחירים. הבנק לא יספוג את זה. זה שומר על היזם שלא ייכנס להרפתקאות מסוכנות. ואם משתנים הכללים וזרם ההכנסות, הבנק צריך לדעת. זו המשמעות של ליווי מימוני. ואם תאסור על הבנקים להתערב במחירים, הם יתמחרו את הסיכון הזה".
בנוסף להמלצה המרכזית על ניתוק השפעת הבנקים על מחירי הדירות, הצוות המליץ כי "על מנת להגיע לשוק תחרותי בטווח הבינוני -ארוך, לפעול להקטנת הריכוזיות בענף מימון מיזמי דיור, הן בתוך המערכת הבנקאית והן על ידי הגדלת נתח השוק של גופים חוץ בנקאיים. ההמלצות לעיל אינן באות במקום הצורך הברור להמשיך לפעול להגדלת היצע יחידות הדיור האיכותיות ברחבי הארץ".
מאיגוד הבנקים נמסר: "במקום לנסות להתמודד עם הבעיות האמיתיות בשוק הדיור, ועדת שמחון החליטה להתמקד בהסכמי המימון בתחום הליווי הפיננסי של פרויקטים לדיור. אותם הסכמים שגובשו כלקח מקריסת חפציבה, ובזכותם מאז, קרוב ל-20 שנה, נמנע משבר דומה בישראל. ה'תזה' הראשונית של הוועדה, לפיה הסכמי המימון מונעים ירידת מחירים, הופרכה ע"י נתוני רשות התחרות, נתוני הפיקוח על הבנקים וע"י הקבלנים עצמם. לפיכך, ועדת שמחון נאלצה לחזור בה מהמסקנות המוטעות שהופיעו בנייר העמדה הראשוני, לפיהן קיים כשל תחרותי וכי יש להכריז על הבנקים כקבוצת ריכוז בתחום זה. איגוד הבנקים מקווה כי הטיפול בשוק הדיור ובבעיות העומק שלו ייעשה באמצעות בירור מקצועי ויסודי של נתונים ועובדות".
