על הדבש ועל העוקץ: חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
לאחרונה התבשרנו, כי בחלוף 3 חודשים ממבצע "עם כלביא", שבמהלכו מספר אזורי מגורים בעיקר ספגו אבידות קשות בנפש וברכוש, פרסמה הממשלה להערות הציבור תזכיר חוק בשם "חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית".
ניתן לומר שיש בחוק שני הישגים משמעותיים במיוחד – הראשון, קיצור וייעול דרמטי של הליכי אישור התכניות והרישוי, לרבות הליכי איחוד וחלוקה; השני, מנגנון ה"פיצוי" - רכישת הבעלות בנכסים מידי בעלי הדירות במחיר של דירה חדשה בשטח הדירה שנהרסה (מנגנון המכונה BUY OUT). צריך להבהיר שהמדינה אינה מממנת מכיסה את הרכישה, אלא מעמידה ליזם מימון ביניים והוא למעשה יוציא בסופו של יום את הכסף מכיסו ובתמורה יקבל את זכות הבעלות שכנגדה יוכל למכור דירה נוספת בשוק החופשי. מנגנון מורכב, שאינו מעשיר את היזמים ומקובל מאד במדינות מסוימות, אך יש לו יתרון מובהק בכך שהיזם יצטרך להעמיד פתרונות דיור במתחם עצמו למספר נמוך יותר של בעלי דירות וכמובן בכך גם יקטין את עלויות המימון בטווח המיידי והבינוני. אגב, בדברי ההסבר לחוק ובדוח הצוות הממשלתי נכתב כי בעל דירה שיבחר במנגנון הפיצוי יזכה למענק כספי מוגדל. בחוק עצמו אין לכך שום זכר; נראה כי כאשר הדברים נוגעים להוצאה תקציבית בפועל, משרד האוצר קיבל "רגליים קרות".
לכל הטוענים כי מדובר בהליכים דורסניים הפוגעים בזכויות הפרט והקניין – אשיב, כי צריך לזכור שמדובר במצב קיצוני של הרס וישנן משפחות שנקרעו בפועל מבתיהן בחוסר כל, ועל כן ישנה חובה לבצע הליכים דרסטיים, כולל אפילו הפקעה, כדי להעמיד לרשותן פתרונות בטווח הזמן הקצר ככל הניתן. אם נתנהל בדרך של "עסקים כרגיל" – החקיקה מיותרת.
בהיבט הקנייני, החוק עוסק בראש ובראשונה במרכיב הקל ביותר לטיפול – הורדת הרוב ל-51% מבעלי הדירות בבניין. אמנם ברור כי במצב חירום זאת פעולה מתבקשת כדי להאיץ את תהליכי השיקום. אולם חשוב להזכיר כי הורדת הרוב היא לצורך הגשת תביעה נגד בעלי דירות מסרבים ועדיין לצורך הביצוע נדרשת הסכמת 100%. לעתים הבעיה בהחתמת בעלי הנכס אינה סרבנות, אלא סכסוכי ירושה מתמשכים, אפוטרופוס שמונה לנכס (בין אם ממשלתי ובין אם פרטי), אי הסדרת רישום הבעלות, בעלי דירות שלא ניתן לאתרם וכיוצ"ב. בהזדמנות זאת ולאור הצורך הדחוף, היה מקום לקבוע הסדרים לטיפול במצבים הללו, למשל לקבוע כי ביחס לדירה שמחזיקים בה יורשים ברירת המחדל היא BUY OUT, אלא אם כל היורשים הביעו פה אחד את רצונם לדירת תמורה בבניין החדש שייבנה.
נוסף על כך, החוק מתעלם לחלוטין מעיקולים ומשעבודים המוטלים על הדירות – עניין שבשגרה. כאשר דייר בוחר ב-BUY OUT, האם משמעות הדברים שאוטומטית הוא צריך לפדות משכנתא הרובצת על הדירה או לשלם לנושה שהטיל עיקול על אף שהדייר מנהל הליכים משפטיים כנגד העיקול?
בנוסף, ההתייחסות בתזכיר לאזור שנפגע היא כמתחם אחד שמן הראוי שיהיה בו יזם אחד. אולם דווקא המקרה של הפגיעה החמורה בבת-ים בהיקף גדול של בניינים מדגים שהשטח חולק למספר מתחמי משנה שבכל אחד מהם יזם אחר. לפי הצעת החוק, היזם שיגיע ל-51% הסכמות במתחם, כולל בעלי דירות שהסכימו ל-BUY OUT, הוא היזם שיזכה לקדם את חידוש האזור כולו. מדוע לדחוק החוצה יזמים רציניים שטיפלו מראש במתחם משנה קטן יותר ולהיכנס למהלך של ביטול חוזים וחתימה על חוזים חדשים עם יזם אחר? מדוע לא לחלק האזור למקטעים, תוך קידום תכנית אחת כוללת?
אציין עוד כי ההצעה מתייחסת אך ורק לבעלי דירות (כנראה עקב העובדה שהאזורים שנפגעו בפועל היו אזורי מגורים...) ואין בה התמודדות עם עסקים. הרי ידוע שבהליך פינוי בינוי "רגיל" יש מורכבות רבה עם פינוי חנויות ובתי מלאכה, לאור הקושי לשערך את שווים, את המוניטין שלהם ואת הפגיעה בהכנסה במיוחד בתקופת הפינוי והבנייה. מנגנון השמאות המוצע בחוק מתאים לדירות מגורים ולא לעסקים.
ומעבר לכל זה, נאמר שהחוק המוצע טובע בבירוקרטיה אינסופית (הכרזות, פניות, בקשות, אישורים) ובריבוי שחקנים אחראים (מדינה, רשות מקומית, יזם) – מה שמעמיד בספק רב את האפשרות של עמידה בלוחות הזמנים שהחוק עצמו קוצב.
מה עוד חסר בחוק? נכון שכל דברי חקיקה מורכבים ממילים וממשפטים "יבשים" שמטרתם ליצור הסדרה, ועדיין חסר בתזכיר הגורם האנושי – איך מתייחסים לבעלי דירות שחס וחלילה נפצעו או הגרוע מכל - נהרגו? הרי כל אדם אשר ביתו "רק" נהרס טרוד בהישרדות היום-יומית למצוא לעצמו בגדים ללבוש, מגורים חליפיים, רהיטים, רכב, גן חלופי לילדיו ועוד ועוד. ובסיטואציה הרגישה והמורכבת הזאת הוא יידרש לקבל החלטות דרמטיות לגבי הקניין שלו. אין בתזכיר שום התמודדות עם פצועים שאינם בהכרה או שנלחמים להתגבר על פציעות ולהחלים, לא כל שכן התייחסות לאדם שאיבד את בן/בת זוגו/משפחתו ומתמודד עם שכול. האם גם בסיטואציה הזאת המדינה תפקיע את זכויותיהם בנכסים כדי להביא למימוש השיקום?
כמי שעסקה במשך שנים רבות בקידום חקיקה, אני רוחשת הערכה רבה לעבודת המטה המורכבת שנעשתה בין מספר גדול של גופים וגורמים לקידום החוק, הנוגע במגוון רחב מאד של תחומי עיסוק, החל בתכנון וברישוי, דרך קניין, פיצויים והפקעות, וכלה במיסוי. אולם, נראה כי החקיקה "נתפרה" כדי להתאים למקרי הפגיעה הספציפיים שאירעו לאחרונה והיא שותקת לגבי הרבה מאד סיטואציות אחרות ובעיות יישומיות.
בכל מקרה, אישורו של החוק עודנו רחוק, וההצעה עדיין לא הונחה על שולחנה של ועדת הפנים בכנסת. אקווה שיוכנסו בה שיפורים ותיקונים כדי גיבושו של חוק ישים, יעיל ומתחשב.
עינת גנון היא בעלים של משרד "עינת גנון - ייעוץ נדל''ן והתחדשות עירונית", כיהנה עד לאחרונה כסגנית מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
