אין על מי לבנות? כך גל הפיטורים בהייטק משפיע על שוק הנדל"ן
עובדי ההייטק היו במידה רבה מנוע הצמיחה של תחום הדיור למגורים. אלא שהמשבר האחרון טרף את הקלפים ותורם לקיפאון: "אלמנט הסיכון עלה והיכולת לקחת משכנתאות עתק ירדה"
גל הפיטורים הנוכחי בתעשיית ההייטק נחשב לאחד הדומיננטיים שהיו בעשור האחרון, והשפעתו ניכרת גם על מגזרים אחרים במשק. למעשה, אחד הסקטורים שבימים אלו חווה את ההשפעה ביתר שאת הוא הנדל"ן. עובדים שעד לא מזמן נהנו מיציבות, אופק תעסוקתי ושכר גבוה היו אלה שהניעו את שוק הנדל"ן. כעת, כשרבים מהם איבדו זאת, גם אם זמנית, התמונה משתנה: רכישות דירה נדחות או מבוטלות, הביקוש מואט וגם משכנתאות קיימות משתנות וממוחזרות.
לדברי אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL ומומחה לתיעוש בנייה, ההשפעה ניכרת בעיקר על אזור המרכז ותל אביב. "האקזיטים שראינו בתחילת העשור, האופציות ותנאי השכר המצוינים היו אחד המאיצים של עסקאות הנדל"ן בגוש דן. מדובר בשוק שמוטה יוקרה ומי שפעיל בו באופן אינהרנטי הם משקיעים והייטקיסטים. לכן, ועל רקע גלי הפיטורים האחרונים, אנחנו רואים שהיקף מכירת הדירות בתל אביב יורד ולמעשה היא העיר שמובילה את המגמה הזו ברמה הארצית. מפוטרי ההייטק שבנו על רכישת דירת בתל אביב מתוך יכולת כלכלית גבוהה חוזרים בהם מהרכישות או לכל הפחות משהים אותן. עם זאת, בפריפריה קרוב לוודאי שלא נראה השפעה מהותית על המחירים שכן מדובר באוכלוסייה שבלאו הכי פחות פעילה שם".
פוקוטינסקי אף מעריך כי גל הפיטורים הנוכחי יימשך. "ה-AI מחליף משרות טכניות ופונקציות שאפשר לבצע באופן אוטונומי. ראינו את זה בין היתר בענף התכנון והאדריכלות שבו תוכנות החליפו עבודות תכנון ידניות, ותוך שנים ספורות שינו את האופן שבו בניינים ומבנים מתוכננים. אין סיבה לבצע שרטוט ידני כשיש מודל תלת-מימד שמראה את כל המערכות. בימים אלו אנחנו רואים את זה ביתר שאת בשורה ארוכה של תחומים וחברות".
"כיול מחדש"
גם מלי ביצור פרנס, מנכ"לית פירמת הייעוץ הבינלאומית Tefen, רואה את הדברים באופן דומה. "אנחנו לא נמצאים באירוע חולף של צמצום משאבים, אלא בכיול מחדש של תעשיית הייטק", היא מבהירה. "השנים שקדמו למשבר התאפיינו בגיוסי עתק ובצמיחה לא פרופורציונלית ביחס לרמת ההכנסות האמיתית. כעת, עליית ריביות ושוק הון זהיר יותר כופים על חברות מעבר חד ליעילות תפעולית ולרווחיות. להערכתי, המשבר הקרוב אינו קצר-טווח. התיקון העמוק יימשך עוד כמה רבעונים, ועיקר השפעתו תורגש בסטארט-אפים בשלבים מוקדמים ובחברות שלא התאימו את קצב שריפת המזומנים למציאות החדשה".
בהתאם, לדבריה, ההשפעה של תחום הנדל"ן למגורים כבר ניכרת. "עובדי הייטק היו מנוע צמיחה בנזילות וברמות המחירים בשוק המגורים, בייחוד באזורי הביקוש ובדירות היוקרה. כשאופציות ומניות איבדו משוויין והביטחון התעסוקתי נפגע, חל שינוי פסיכולוגי וכלכלי. אלמנט הסיכון גדל והיכולת לקחת משכנתאות עתק ירדה. ההשפעה על מחירי המגורים אולי איננה מיידית, אך הירידה בביקוש מצד עובדי המגזר כבר מורגשת בטח ותמשיך להקפיא את השוק בטווח הקצר".
שינוי התנהגות ממשי
לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מתאר כי חוסר הוודאות התעסוקתי אכן מתורגם לשינוי התנהגותי ממשי, ולא רק בקרב המפוטרים הטריים. "בשטח אנחנו רואים יותר זוגות שמעדיפים לדחות רכישת דירה, להקטין את התקציב או להגדיל את "כרית הביטחון" לפני שהם מתחייבים למשכנתה של מיליוני שקלים. חוסר הוודאות התעסוקתי משפיע לא רק על מי שפוטר, אלא גם על מי שחושש מהעתיד. גם מצד הבנקים במשק ובראשם איתותים מצד בנק ישראל, ניכרת בתקופה האחרונה הקפדה גבוהה יותר בתהליך החיתום. לא מדובר בשינוי גישה כלפי מגזר כזה או אחר, אלא בבחינה רחבה יותר של מכלול מאפייני הלווים ובראשם יציבות ההכנסה, רציפות התעסוקה ויכולת ההחזר לאורך זמן".
"במקביל, אנחנו מזהים עלייה בהתעניינות במחזורי משכנתאות", אומר סלע. "יותר לווים מבקשים לבחון מחדש את מבנה ההלוואה שלהם, להקטין את ההחזר החודשי, לפרוס את המשכנתה מחדש או לשפר את תזרים המזומנים המשפחתי. עבור משקי בית רבים, מחזור המשכנתה הפך מכלי לחיסכון בריבית גם לכלי לניהול סיכונים בתקופה של אי ודאות".
אישור עקרוני לא בהכרח מעניק ודאות מלאה
עורכות הדין רוני עיוש ופז רוקח טמבלר ממשרד ויזל רוקח ושות' מצביעות על כך כי במידה וקיים סיכון לירידה פתאומית בהכנסה בזמן רכישת דירה, חשוב לשים לב למספר "כריות ביטחון". לדבריהן, אישור עקרוני למשכנתא לא בהכרח מעניק ודאות מלאה, שכן הבנק בוחן מחדש את מצבו הכלכלי של הרוכש בסמוך למועד העמדת הכספים. אם חלה פגיעה בכושר ההחזר, הבנק עשוי לסרב להעמיד את הכסף, בזמן שהרוכש עדיין מחויב כלפי המוכר. בסיטואציה כזו הוא עשוי להיחשב כמפר חוזה, להיחשף לתביעה וכן לחיובים משמעותיים. ברוב חוזי המכר קיים סעיף הקובע פיצוי מוסכם, שלרוב עומד על כ-10% ממחיר הדירה, במקרה שבו הקונה מפר את ההסכם או מבטל את העסקה, למשל בשל חוסר יכולת להשלים את התשלומים. לכן, חשוב לנסות לנהל משא ומתן מראש על גובה הפיצוי, על תנאי הפעלתו, או על קביעת תחנות יציאה מרוככות יותר בשלבים מוקדמים של העסקה".
כמו כן, הן מציינות שכדאי לשים לב לסעיף המאפשר את מכירת הדירה בטרם קבלתה. "חשוב מאוד, במיוחד בשוק הנוכחי, לוודא שהחוזה מאפשר לרוכש למכור או להעביר את זכויותיו בדירה עוד לפני המסירה. סעיף כזה עשוי להיות קריטי אם הרוכש נקלע לקשיים כלכליים ומבקש לצאת מהעסקה באמצעות העברת הזכויות לצד שלישי. בפועל, לא מעט יזמים מנסים להגביל אפשרות זו, בין היתר כדי למנוע "תחרות" מול מכירת הדירות שלהם, ולכן חשוב להסדיר אותה במפורש כבר בשלב המשא ומתן, לרבות שאלת הצורך באישור היזם, לוחות הזמנים למתן אישור, עמלת הטיפול, והתנאים שיחולו על הרוכש החלופי.
עיוש ורוקח טמבלר אף מתייחסות להטבות המימון השונות שהפכו לנפוצות בשנים האחרונות ומבוססות על תשלום ראשוני נמוך יחסית והשלמתו בסמוך לאכלוס. "קיים כאן סיכון משפטי-פיננסי לא מבוטל", הן אומרות. "הקונה מתחייב כיום להביא 80% או 90% מהתמורה בעוד מספר שנים. אם הוא יפוטר, הכנסתו תקטן או כושר ההחזר שלו ייפגע סמוך לאכלוס, הבנק עלול שלא לאשר לו משכנתא, והוא ימצא את עצמו מפר חוזה וחשוף לקנסות כבדים. בנוסף, חשוב לבדוק היטב את רכיב ההצמדה למדד תשומות הבנייה: האם הפטור מהמדד על יתרת הסכום הוא מוחלט או חלקי, ומהי המשמעות הכספית של כל אחד מהתרחישים".
