לקראת מהפך תכנוני: הגיעה העת לשילוב בנייני משרדים ומגורים כפתרון לאיכות חיים
גישת העירוניות בישראל הדוגלת בהפרדה בין מגורים למשרדים מתבררת כטעות: פגיעה באיכות החיים, אזורי משרדים שוממים בשעות הערב וגם פקקים ועומסים. כעת רמת גן הרימה את הכפפה לשינוי וערים נוספות בדרך
היוזמה התקדימית של עיריית רמת גן לקבוע תעריף ארנונה ייעודי לדירות מגורים במגדלי תעסוקה היא הרבה יותר ממהלך פיסקאלי או פתרון נקודתי לשוק המשרדים המדשדש. במסגרת היוזמה הנמצאת בתכנון שנים, בחרה העיר רמת גן להרים את הכפפה ולייצר מהלך מוטביציוני של רשויות להתחדשות האזורים הכי משמעותיים בכל עיר.
בהתאם לתמ"א 70 באזור תחנות המטרו ובאזורי נגישות תחבורתית כגון רכבת, תעודד העירייה שילוב של מגורים בתוך אזורי המשרדים, מתוך רצון לעודד עירוניות טובה של מגורים ונגישות למקומות העבודה והבילוי. המשמעות היא הפחתת השימוש בכלי רכב והגברת הפרודוקטיביות והאטרקטיביות של אזור המשרדים לשוכרים פוטנציאליים. וכמובן, שימוש בתחבורת הסעת המונים שכולנו משלמים עליו מכיסנו.
הדברים כבר קורים אך הרשויות עדיין מהססות. אפשר לראות את השינוי בהרצליה פיתוח, באזור תעשייה לוד ואפילו בנתיבות.
החשש של הרשויות המקומיות מובן: איך נותנים שירות לאנשים שגרים שם? ואיך מייצרים עירוניות טובה ושמחה שבה מאזור שסוגר את האור בשעה 18? דרך יישום השילוב של מסחר ומגורים מקבלים אזור שוקק ופעיל שמייצר אקוסיסטם ועירוניות מוצלחת.
התחדשות של אזורי התעשייה הותיקים הכוללים מטרדים סביבתיים ופרוסים על שטח במרכזי הערים הוא אירוע מורכב מאוד כלכלית וחברתית מה גם שמדובר ביחידת פרנסה של משפחות שלמות. משום כך אין מנוס עיריות יצטרכו ליישם את המודל הזה. אם תרצו, זהו חלון הצצה אל העתיד ההכרחי של ערי ישראל, ובפרט של גוש דן.
המודל המכונה בעולם "עירוב שימושים", הוא התשובה המדעית והמעשית לשלוש מהמגפות הקשות ביותר של המטרופולין הישראלי: הפקקים הבלתי נגמרים, זיהום אוויר מסוכן וזמן יקר שנגזל מאיתנו בדרכים. בעשור הקרוב, כשצפיפות האוכלוסייה במרכז הארץ תגיע לשיאים חדשים, אימוץ חכם של המודל הזה אינו המלצה - הוא חובה קיומית.
המודל שלא עבד: ההפרדה שהורגת את העיר
במשך עשורים, התכנון העירוני בישראל, בדומה למקומות רבים בעולם, דגל ב"הפרדת שימושים". התוצאה היא מרחב עירוני מקוטע: שכונות שינה עצומות במעגלים החיצוניים, ואזורי תעסוקה ומסחר מרוכזים בלב המטרופולין. מודל זה מחייב מיליוני עובדים לצאת בכל בוקר למסע מפרך מביתם שב"פרבר" למקום עבודתם שב"סיטי", ולחזור על אותו מסע בערב לפעמים שעה וחצי-שעתיים לכל כיוון ומאות שעות של עובד חרוץ שבזבז את זמנו בפקקים.
עד היום, רבים נהגו לכנות אותן ערי רפאים, אבל יש להן גם השלכות על המרחב העירוני. אזורי תעסוקה כמו הבורסה ברמת גן או קריית עתידים בתל אביב הופכים לשוממים ומנוכרים עם רדת החשיכה, מה שפוגע בתחושת הביטחון ובחיוניות העירונית. גם הפוטנציאל של חנויות, מסעדות ועסקים המבוססים על תנועה לאורך כל היום, הוא נמוך יותר והתחלופה של שוכרים גבוהה יותר.
הפתרון: לגור, לעבוד ולבלות במרחק הליכה
היוזמה של רמת גן מציעה את האנטי-תזה למודל הכושל הזה כעיר פורצת דרך ושאזור התעסוקה שלה ממוקם אולי במקום הכי נגיש במדינת ישראל. באמצעות שילוב מגורים בלב אזורי התעסוקה, היא מקדמת הלכה למעשה את מודל "העיר של 15 הדקות" - חזון אורבני שבו כל צורכי היומיום של התושב (עבודה, קניות, חינוך, בריאות ופנאי) נמצאים במרחק של עד 15 דקות הליכה או רכיבת אופניים.
אתגר היישום החכם: לא רק לבנות, אלא לתכנן קהילה
הצלחת המודל הזה בישראל תלויה ביישום נבון ורגיש. הצעד של של ראש העיר רמת , המתמודד עם הסוגיה הכלכלית של הארנונה, הוא צעד מבריק וחיוני. תכנון הוליסטי: לצד המגורים, יש לוודא שמשרד החינוך ומשרדי ממשלה נוספים יבינו את האירוע ויגלו גמישות במתן הספקת שירותים באזורים מסוג זה.
צעד גדול לרמת גן, קפיצה ענקית לישראל
בעוד ממשלות ישראל מדברות על פתרונות תחבורתיים כמו רכבות תחתיות ומחלפים נוספים – פתרונות יקרים שייקחו עשורים ליישם – היוזמה של עיריית רמת גן מציעה פתרון מהפכני, ישים ומהיר יחסית. היא לא מטפלת בסימפטום (הפקק), אלא במחלה עצמה: ההפרדה בין מגורים לתעסוקה. נשאר רק לקוות כי משרדי האוצר והממשלה יבינו את גודל השעה ויאמצו את התכנית ברמה הארצית.
עודד לנדאו הוא שמאי מקרקעין ומנכ"ל עודד לנדאו שמאות מקרקעין
