תכנון בלי בקרה – המחיר היקר של טעויות קטנות
כשלים בתכנון והכנת תב"ע: טעות נסלחת או כשל שעלול להפיל פרויקט?
תכנית בניין עיר (תב"ע) מפורטת מהווה את אחת מאבני היסוד של מערכת התכנון והבנייה בישראל. תכניות אלו משמשות כבסיס משפטי ותכנוני להוצאת היתרי בנייה, והן קובעות הוראות מחייבות לגבי ייעודי קרקע, נפחי בנייה, תמהיל דירות, תקני חניה, הקצאת שטחים ציבוריים ועוד. כאשר תכנית מאושרת על בסיס כשלים מהותיים, בין אם טכניים ובין אם תכנוניים, היא עלולה להביא לתוצאות חמורות מבחינת יישומה, פגיעה בזכויות קניין, ירידה באיכות החיים ואף בעיות משפטיות. מבחינה כלכלית, כשלים אלו עשויים להוביל לאובדן משמעותי של משאבים – הן בזמן והן בכסף.
בעת תכנון להיתר בניה קל יותר באופן יחסי לאתר כשלים תכנוניים ואם אלה כבר קורים קל לאמוד אותם מבחינת הנזק הפוטנציאלי שלהם. בצד השני במקום של הכנת תכנית מפורטת, לעיתים קיימת גישה סלחנית מדי כלפי כשלים תכנוניים בשלב הכנת התב"ע, מתוך הנחה שניתן יהיה לתקנם במהלך תכנון היתר הבנייה – הנחה זו עלולה להתברר כבעייתית ואף שגויה.
נשאלת השאלה האם כל כשל בהכנת תכנית או פטאלי? האם ניתן להבחין בין ליקוי טכני לבין פגם מהותי? מטרת מאמר זה היא לבחון את הסוגיה מנקודת מבט מקצועית באמצעות דוגמאות שכיחות לכשלים, ניתוח אפשרויות המניעה, וסיכום עקרונות האחריות בתהליך התכנוני.
כשלים שכיחים בהכנת תכניות מפורטות
אחד הגורמים המרכזיים לבעיות בתהליך מימוש תכנית הוא פער בין המסמכים השונים בתכנית, או בין הוראות התכנית לבין המציאות התכנונית בשטח. להלן דוגמאות מרכזיות:
• תשריטים סותרים: פערים בין תשריטים מחייבים (אי התאמה בין תשריט סקר עצים לעומת תשריט ראשי) במצב בו תשריט שהינו נספח מהותי לפרויקט אינו מקבל ביטוי תואם בתכנית הראשית שהינה מסמך מחייב. מדובר לעיתים על פער שלא ניתן לגישור ומכשיל תכנית בגלל נתוני תכנון סותרים.
• הנחיות תכנון שאינן צופות פני עתיד: כאשר לא נלקחים מקדמי תכנון המאפשרים גמישות תכנונית עכב אילוצים משתנים במעבר מתכנית מפורטת לתכנון להיתר. למשל, כאשר יש צורך בהעמקת מרתפים עבור חניה, אך קיימת מגבלה על העמקה תחת שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) כלוא בתחום התכנית, תכנון שאינו לוקח בחשבון מגבלות אלה מראש עלול לשבש את יישום התכנית.
• חוסר דיוק בשטחים: תחשיבי שטחים שגויי, לדוגמא כאשר השטחים הנדרשים לשטחים ציבוריים במבנה כגון מבואות ומעברים גורמים למצב בו שטחים יקרים נגזלים משטחי הדירות לטובת שטחים משותפים, תוך הקטנת השטחים המיועדים למגורים בפועל. במקרה הזה הבשורה של חוסר הפרדה בין שטחים עיקרים לשרות מתגלה כנקודת חולשה.
• העדר הגדרת מפלס כניסה קובע: במיוחד בקרקע משופעת עם הפרשי גבהים, אי הגדרת מפלס כניסה הקובעת מקשה על תכנון המבנה והגדרות חשובות כגון ספירת הקומות, גישה לתת הקרקע וגורר עיכובים משמעותיים בתאום מול הרשויות.
• תכנון חסר של שטחי שירות ומרתפים: כאשר התכנית אינה מאפשרת מספיק קומות חניה תת-קרקעיות או שטחי שירות בתת הקרקע, נוצרים צווארי בקבוק ביישום התכנית, ולעיתים אף צורך בסטייה ניכרת מהתכנון.
• הגדרת תקן חניה לא מחייב שאינו תואם למציאות בזמן היתר: בדוח כלכלי של כל פרויקט, פרק החניה הינו חלק מהותי בעלויות הביצוע. באם טבלת מאזן החניה של נספח התנועה לא נרשמת כמחייבת מדובר בהימור שכן ייתן מצב שבעת הוצאת ההיתר התקן חניה יחושב כך שידרוש חניות רבות יותר מעל התחשיב המקורי או לחלופין יגרע חניות אשר להן חשיבות גבוה לכלכליות הפרויקט. הפער שבין התקן חניה שבתכנית לבין התקן חניה התקף בעת הגשת הבקשה להיתר עשוי להוביל לאי-התכנות כלכלית או תכנונית.
• חוסר הלימה בין תמהיל הדירות לשטחי הבנייה: כאשר בהוראות התכנית נרשם תמהיל דירות מחייב אך הסך הכולל שלו אינו משקף את סך השטחים המאושרים, בכך נוצרים פערים בין השטחים המותרים שאינם ברי ניצול או חמור מכך במקרה של עודף דירות ביחס לשטחים שאינם מספיקים.
שאלת האחריות והביקורת
אחת השאלות שעולות מהכשלים הללו היא שאלת האחריות – מי נושא באחריות להבטיח כי תכנית מפורטת תהיה שלמה, מדויקת וישימה? האם מדובר באחריות של אדריכל הפרויקט? האם כל יועץ נושא באחריות בתחום התמחותו בלבד, או שמדובר באחריות משותפת? במקרה של חברת ניהול תכנון האם האחריות לביקורת חלה עליה? האם הגוף המאשר (הוועדה המקומית או המחוזית) נדרש לוודא שכל מרכיבי התכנית תואמים ומעודכנים?
בנוסף עולה השאלה אודות הבחנה בין פגם מהותי שעלול להביא לפסילת התכנית או להחזרת ההליך לשלב ההכנה, לעומת פגם טכני שאינו שומט את הקרקע מתחת להליך התכנון, אך עשוי להצדיק תיקון או התאמות בשלב התכנון להיתר. במקרי קיצון גם תכנית שאושרה רשמית עשויה להיפסל במקרה שהפגם שנפל בה השפיע באופן מהותי על תוכנה או על ההליך התכנוני.
מניעה – כיצד ניתן לצמצם כשלים תכנוניים?
1. בקרה מקצועית פנימית
יש להקפיד על הליך בקרה רב-שלבי בתהליך הכנת תכנית. תיאום בין היועצים (אדריכל, מתכנני הפרויקט, יועצי הפרויקט וניהול הפרויקט), בדיקת התאמה בין תשריטים והוראות מילוליות, וניהול אחיד של קובץ התכנון, בקרה אישית ופרטנית על אחידות המסמכים והתשריטים – כל אלו הכרחיים לשם מניעת כשלים.
2. אחריות מקצועית ברורה
יש להחיל אחריות על מתכננים מקצועיים בגין רשלנות תכנונית, לרבות חובת תיקון גם לאחר אישור התכנית. כל יועץ חייב להצהיר על תאימות מסמכים, וכל ועדה נדרשת לבדוק לא רק את ההיבט העקרוני אלא גם את ההיתכנות המעשית.
3. הקדמת שלבי תכנון מפורט
מומלץ לבצע תכנון ראשוני מוקדם של הפרויקט, לרבות בחינה הנדסית ותכנונית של טבלת הזכויות, לצורך בדיקת היתכנות מוקדמת והבטחת מימוש מלא של הפוטנציאל התכנוני. שלב תכנוני נדרש לביצוע מוקדם יותר משלב התכנון להיתר והינו מהותי לקבלת ביטוי אמיתי לכך שהתוכן המילולי מקבל ביטוי תכנוני אמיתי. רצוי להתחיל בתכנון מוקדם טרום דיון בתכנית תוך בחינה חוזרת בהמשך הליך התכנון במקביל לתחנות משמעותיות כגון שלב פרסום התכנית ולפני מתן תוקף. בצורה זאת ניתן לזהות מראש בעיות בתכנון, להימנע מהתנגשויות ולהבטיח תכנית ברת ביצוע.
סיכום
תכנית מפורטת אמורה לשקף תכנון מדויק, שלם ומבוסס. כשלים, גם אם נדמים כשוליים, עלולים ליצור שיבושים חמורים לאורך כל שרשרת המימוש – מתכנון להיתר, הגשת הבקשה לרשויות לבחינה ואישור ועד להגעה למעמד קבלת היתר. כדי לשמור על אמינות מערכת התכנון, נדרשים מנגנוני בקרה, אחריות אישית ומקצועית, והבנה כי תכנון איכותי הוא תוצאה של עבודת צוות, הקפדה ודיאלוג אמיתי עם המציאות. תכנית איכותית איננה נמדדת רק באישורה הפורמלי, אלא בדיוקה, בהיתכנותה וביכולת ליישמה הלכה למעשה – משלב התכנון ועד מימוש בפועל.
מאת יחיאל טימסית | אדריכל חברה, קבוצת רייק
[בעל תואר ראשון באדריכלות של האקדמיה בצלאל, בעל תואר שני במנהל עסקים בהתמחות נדל"ן של אוניברסיטת חיפה].
d&b – לדעת להחליט
