מתכננים בלי חשבון – האתגר הכלכלי של תכניות התחדשות עירונית בישראל
מחזון יזמי לאסון כלכלי - מדוע הכנת תב"ע להתחדשות עירונית דורשת לא רק חזון אלא גם ניבוי של עתיד כלכלי מעורפל
בכל הליך תכנון ואישור פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, בהם נדרש הכנת תכנית מפורטת (תב"ע) נדרש לערוך תחשיבים כלכליים שמהווים בסיס להתכנות הכלכלית של הפרויקט. עם זאת, בין שלב התכנון לשלב אישור התכנית והמימוש בפועל עלולים לחלוף 7-10 שנים ולעיתים אף יותר. פרק זמן זה חושף את התחשיב הכלכלי לסיכון גבוה של אי דיוק עקב שינויים במשק, במדיניות ממשלתית, בריבית, ביוקר המחיה, בעלויות בניה, עלויות מכירה ובפרמטרים אחרים שקשה לחזות מראש.
שאלה של תזמון – אז מה אנחנו מנסים לחשב היום ומה יקרה בעוד 10 שנים?
תהליך התכנון של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ובעיקר שלב הכנת התב"ע מחייב הצגת תחשיב כלכלי מדויק ככל האפשר. תחשיב זה, הנערך בהתאם לתקן 21 על ידי שמאי המקרקעין משמש ככלי להערכת התכנות כלכלית וכתשתית לקבלת החלטות תכנוניות ומסחריות כאחד. עם זאת, התכנון מתרחש שנים רבות לפני המימוש בפועל, ולעיתים עוברות 5–7 ואף 10 שנים מרגע הכנת התב"ע ועד העלייה לקרקע. תחשיב כלכלי שנעשה בשנת 2018 אינו רלוונטי בשנת 2028. הפער הזה יוצר מורכבות גבוהה, שבאה לידי ביטוי בשילוב של גורמים כלכליים, רגולטוריים, וחברתיים בלתי צפויים, מדובר בתחזית מוקדמת מאוד, שבעתיד תושפע מגורמים רבים כגון:
• עליית מחירי תשומות הבנייה - שכר עבודה, חומרי גלם, רגולציה סביבתית
• שינויים במדיניות המיסוי - היטל השבחה, מע"מ, מס שבח
• תנודות בשוק הדיור - היצע וביקוש עד מצב של הקפאת ביקושים
• שינויים תכנוניים בהליכי אישור - ועדות וגורמי תכנון, התנגדויות , עררים וכו'
• שינוי בריביות שיכולות להשפיע על מימון הפרויקט
• מצב כללי מדיני כגון מקרים של מגפות ומלחמות
תקן 21 ככלי מקצועי להתמודדות עם מציאות משתנה מנסה להבטיח שתכניות התחדשות עירונית יהיו כלכליות לביצוע, תוך שמירה על איזון בין אינטרס בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות. התקן מגדיר את דרך החישוב להערכת רווח יזמי, עלות בנייה, היטלים, תמורות לדיירים ועוד. לפי התקן, רווח יזמי סביר עומד על כ 15-17%. עם זאת, בפועל, רבים מהתחשיבים אינם עומדים בקריטריונים של רווחיות בשוק דינמי:
• לפי נתוני מועצת השמאים 2024 ב-40% מהפרויקטים שנסקרו בערים גדולות, הרווח היזמי בפועל ירד מ-15%, ובכ-20% מהמקרים אף הפך לשלילי.
• עלויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות זינקו בכ-30% מאז 2021 לפי נתוני הלמ"ס.
• שיעור היטל ההשבחה, אשר נקבע לעיתים קרובות בעת התכנון ולא מתעדכן עם השינויים בשוק, חונק את ההתכנות הכלכלית במיוחד כאשר תחזיות השמאות היו אופטימיות מדי בתחילת הדרך.
השפעות חיצוניות של הקורונה, מלחמה וריבית משתנה:
• מגפת הקורונה ב 2020-2021 שיבשה את שרשראות האספקה הבינלאומיות וגרמה לעלייה חדה במחירי חומרי גלם, במיוחד ברזל, אלומיניום ומלט ועלייה של כ־40% במחירי חלק מהחומרים בתקופת השיא. האטה בפרויקטים גרמה לעלייה בעלויות מימון, עקב דחיות בלתי צפויות.
• מלחמת "חרבות ברזל" ב 2023-2025 גרגרה עצירה של חלק מהבנייה בחלקים נרחבים בארץ. הדבר גרר ירידה באמון המשקיעים וחברות הביטוח, מה שהביא לעלייה בפרמיות הביטוח על פרויקטים. ירידה זמנית בביקוש לדירות ויצרה סיכון לפרויקטים שתוכננו מראש בהנחות אחרות.
• הריבית הגבוה משנת 2022 כאשר בנק ישראל העלה את הריבית מ־0.1% בשנת 2021 ל־4.75% במהלך 2023 ונכון לספטמבר 2025 היא עדיין גבוהה כ-4.50%.
עלית הריבית גררה השפעות כגון התיקרות בהוצאות מימון ועלות גיוס ההון ליזמים עלתה באופן משמעותי. הפחתה ביכולת רכישה של הקהל הרחב ופחות משקיעים, פחות זוגות צעירים וירידת ביקושים. פגיעה בהתכנות הכלכלית כאשר פרויקטים שתוכננו עם ריבית אפס הפכו בלתי כדאיים במציאות חדשה.
הבעיה המרכזית – בין תחזית לבין מימוש:
הזמן הרב החולף בין גיבוש התב"ע לביצועה בפועל גורם לכך שתחשיב כלכלי שנעשה על סמך נתוני 2022 עשוי להיות מנותק לחלוטין מהמציאות בשנת 2030. הרגישות של התחשיב הכלכלי לשינויים בשוק, בריבית, בהיטלים או במיסוי גבוהה מאוד. אפילו שינוי של 5% בעלויות בנייה או ירידה של 10% במחירי הדירות – עשוי למחוק את הרווח היזמי ולגרום לפרויקט לקרוס.
בתרחיש דמיוני בתחשיב כלכלי בפרויקט התחדשות עירונית לפי תקן 21 אפשר לראות איך תרחיש של שינוי כלכלי שלילי עתידי בשנים 2025–2030 חלה ירידה משמעותית מאד בכלכליות הפרויקט. על ידי בחינת שינויים אחרונים של עליית ריבית, ירידת מחירים, עליית עלויות בנייה בפרויקט שמחזיק היום 16% רווח יכול בקלות להגיע למצב עתידי של 6% רווח בהתחשב בירידה במחירי הדירות של 6% ועליה בעלות בניה של 5% יחד עם עליה בעלות המימון של 1.0% ועליה בתחשיב בהיטל השבחה.
ומה קורה אצלנו בזמן אישור התכנית מול הועדות והגורמים המאשרים?
למרות חוסר הוודאות הכלכלית, אנחנו מוצאים שחלק ממוסדות התכנון מולם אנחנו פועלים ממשיכים לבסס תכניות על הנחות כלכליות שלא משקפות את המציאות וגרוע מכך אינן צופות פני עתיד. גישה נפוצה שפגשנו הינה ביצוע תחשיב כלכלי לפי תמחור שווי מ"ר מכירה גבוה ביחס למחירי שוק ושווי עלות בניה נמוך יותר מהמחיר שוק בפועל, על בסיס זה מגיע דרישה להורדה במכפיל והפחתה בכמות הדירות הנדרשות תוך התעלמות מכמות הדירות האמיתית הנדרשת לקיום פרויקט כלכלי לפי מצב שוק אמיתי. צורת פעולה זו משליכה על היזמים לקבל החלטות כלכליות מאתגרות עבור פרויקטים וזאת מבלי לקחת אחריות על ידן (הרשויות המקומיות) לעיתים תוך התעלמות מההשלכות הכלכליות שיהיו לכך במועד ההגעה למימוש התכנית.
סיכום
הכנת תחשיב כלכלי במהלך אישור תכנית התחדשות עירונית בישראל היא אתגר מתמשך. למרות קיומו של תקן 21 ככלי אחיד, השינויים החיצוניים והמשתנים בשוק הופכים את המשימה למורכבת ולעיתים קרובות למסוכנת. ההתמודדות עם שוק בתנאי אי ודאות גבוהה מחייבת גישה גמישה, תכנון בשלבים, ושימוש בכלים שמאים כלכליים שמתעדכנים לאורך הדרך. כך ניתן להבטיח שתכניות שמאושרות היום יהיה ניתן לממש מחר.
מאת יחיאל טימסית | אדריכל חברה | קבוצת רייק בע"מ
בעל תואר ראשון באדריכלות של האקדמיה בצלאל. בעל תואר שני במנהל עסקים בהתמחות נדל"ן של אוניברסיטת חיפה.
d&b – לדעת להחליט
