בנק ישראל נגד מבצעי הקבלנים: לא לשפוך את התינוק עם המים
בשבועות האחרונים מתגברת תחושת הדאגה בקרב קבלנים ורוכשי דירות בעקבות ההודעה כי בנק ישראל צפוי להטיל מגבלות חדשות על מבצעי הקבלנים הפופולריים, כמו 20/80 והלוואות בלון. מה שנראה לכאורה כמהלך שנועד להגן על יציבות המערכת הפיננסית, עלול דווקא לגרום להאטה חמורה בשוק הנדל"ן ולפגוע בזוגות הצעירים שרכשו זה עתה דירה בקבלנים הקטנים והבינוניים ובציבור הרוכשים. השאלה היא האם בנק ישראל מאזן נכון בין מניעת סיכונים לבין יצירת בעיות חדשות?
מגבלות חדשות, שוק רגיש
שוק הדיור הישראלי נמצא תחת לחץ עצום. מחירי הדירות נותרו גבוהים, זוגות צעירים מתקשים להיכנס לשוק, והריבית שעלתה בשנה האחרונה רק הקשתה על המצב. אחד הפתרונות שנוצרו בתקופת המלחמה היא עסקאות הפריסייל שהפכו למרבית העסקאות לדירות חדשות בישראל. בעיצומה של תקופה זו, המגבלות שמציע בנק ישראל באות להוסיף שכבת רגולציה חדשה על הלוואות נדל"ן, בטענה שהן מגבירות את הסיכון הפיננסי. אבל האם זו הדרך הנכונה לטפל בבעיה? מטרת הרגולציה היא להגן על הרוכשים והקבלנים, למנוע ממי שלא יוכלו להשלים עסקה להיכנס אליה ותו לא. לכן צעדים אגרסיביים מדי עלולים לפגוע במשק.
חשוב לזכור, מבצעי הקבלנים נולדו מתוך צורך – הם מעניקים גמישות מימונית לרוכשים ומסייעים לשמור על רמת פעילות בענף. אך אם המגבלות החדשות יפגעו במנגנון הזה, הדבר עשוי לגרום לירידה חדה במכירות הדירות, להאטת פרויקטים ולבעיות יציבות ותזרימיות קשות לקבלנים שהתחייבו לפרויקטים, במיוחד בעידן שבו עלויות הבנייה מזנקות והאשראי היקר הפך להיות צו השעה. התשומות בבנייה זינקו בחדות באחרונה והקבלנים פגיעים הרבה יותר מבעבר, לכן נדרש לשקול היטב את המהלכים.
מה זה אומר לקבלנים?
קבלנים עובדים בשוק מורכב שבו התזרים הוא עניין קריטי. המודל של 20/80, למשל, מאפשר להם למכור דירות מראש ולהבטיח את מימון הפרויקט. אם בנק ישראל יכביד על השימוש במודל זה, קבלנים רבים ייאלצו להגדיל את היקף המימון הבנקאי שלהם – צעד שיביא לייקור נוסף של הדירות בשל עלויות הריבית, או להאטה דרמטית בבנייה חדשה.
יתרה מכך, המגבלות על הלוואות בלון יגבילו את היכולת של הקבלנים להציע לרוכשים פתרונות תשלום נוחים, מה שעשוי להפוך את שוק הדירות החדשות לפחות אטרקטיבי ולגרור קיפאון בהתחלות הבנייה.
צעירים מחוץ למשחק
במקום להקל על הזוגות הצעירים ורוכשי הדירות הצעירים, המגבלות החדשות עשויות להרחיק מהשוק זוגות צעירים ושכבות ביניים, שכבר היום נאבקים להשיג מימון לרכישת דירה. בנק ישראל מבקש להבטיח כי רוכשים יעמדו ביכולת החזר ריאלית, אך בפועל, צעדיו עשויים לדחוף רבים אל שוק השכירות – שכבר סובל מהיצע נמוך ומעליית מחירים תלולה.
רגולציה אחראית או בלימת שוק?
הכוונה למנוע קריסה של שוק הדיור או של רוכשים פרטיים היא חיובית, אך הדרך לשם חייבת להיות זהירה ומדורגת. מהלכים חדים מדי יכולים לגרום לאפקט הפוך ולייצר גל של בעיות חדשות: קיפאון בנדל"ן, ירידה במספר הפרויקטים, ופגיעה נוספת ביכולת של השוק להציע פתרונות דיור ברי השגה.
במקום להחמיר בבת אחת, יש מקום להתאים את הרגולציה כך שתפגע רק באותם מקרים שבהם הסיכון אכן גבוה. יש להבחין בין רוכשים שאין להם יכולת כלכלית אמיתית לבין אלה שמסוגלים להחזיר הלוואה אך זקוקים לתנאים נוחים יותר. אם בנק ישראל לא ימצא את האיזון הזה, הוא עלול לגרום לנזק משמעותי, הן לקבלנים והן לרוכשים.
רו"ח איתי יצחקיאן הוא בעלים של חברת אינווקס, בית השקעות לנדל"ן בשוק הישראלי
