ועידת הנדל"ן
"בתים שנהרסו מטיל הפכו לפרויקטים לא כדאיים, זה שבר אמון מוחלט"
בפאנל מיוחד בנושא אתגרי בנייה שהתקיים בוועידת מרכז הנדל"ן 2026, ציינה עו"ד קרן כהן בלחרסקי כי כיום התחדשות עירונית כבר לא משתלמת. לדבריה במקרה בו "בעלי הדירות פונו, ביתם נהרס — וכשבאים לקדם את הפרויקט, הוא פוגש את השוק בשלב שבו אינו כדאי כלכלית. ברור שהמדינה הייתה צריכה לממן אותו. מדוע ממתינים שנה מרגע האירוע?"
האם ניתן לצאת מהריסות המלחמה וכיצד ממשיכים הלאה? סוגיה זו עמדה במרכזו של פאנל מיוחד בנושא אתגרי בנייה שהתקיים בוועידת מרכז הנדל"ן 2026, בהנחיית יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף, רובי קפיטל.
ניצן ציין כי "המלחמה הכניסה את כולנו, מדינה, יזמים, רשויות וגופי מימון, למציאות אחרת. מציאות שבה מבינים שאי אפשר להתקדם לבד. זה לא עוד שיח של מה 'הם' צריכים לעשות, אלא מה כל אחד מאיתנו מוכן לעשות כדי לשנות את המציאות. בסוף, כשעובדים יחד, גם מתוך עולמות שונים ולעיתים הפוכים, זה ניכר בשטח".
כיצד פגיעת הטילים בבית שמש השפיעה?
שמואל גרינברג, ראש העיר בית שמש: "עירנו עוד חודש תציין 200 אלף תושבים — עירנו עתידה להיות השנייה בגודלה בישראל אחרי תל אביב, אנו בונים ללא הפסקה, יש לנו הסכם גג גדול. ספגנו ב-1 במרץ מכה קשה: הרוגים, פצועים והרס רב. פינינו 800 איש למלונות — יש 20 בתים אדומים להריסה, מעל 50 בתים לשיקום ועוד מעל 50 שכבר חוזרים אליהם לדירות. אנו מגיעים לאירוע הזה ומסתכלים על התושבים; צוותים מרשות המיסים עובדים איתנו ורוצים שהתושבים ישובו, אבל אין חלף דיור, אין שכירויות. עלינו לשנות את ההתחדשות העירונית ולפעול כדי להביא לפתרון. זו בעיה שהייתה קודם — כאשר אני בא לקשישים ומבקש שירדו למקלט הציבורי, לקומה שלישית, הם לא יכולים. עד שיגיעו למטה — תהיה נפילה. עלינו לחשוב כיצד הופכים את הדיור הישן הזה למגדלים, לבתים חדשים עם ממ"ד. ללכת להתחדשות — וזו בשורה למדינה. זה אמור להיות גם בפריפריה וגם במרכז. בעירנו יש הרבה התחדשות עירונית, אבל צריך יזם אחד שייקח כמה מתחמים, שישקם אנשים שפינו את דירתם — ויפנה כבר את המתחם הבא. זה מה שהמדינה צריכה, כי אנשים מבקשים ממני מיגונית ליד הבית, ולא כיף לחיות במקלט הציבורי."
עם ישראל ספג פגיעות משמעותיות, מה האתגרים שלכם?
אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים ברשות המיסים: "האתגרים הם מ-7 באוקטובר — החל בנזק ישיר וכן בנזק עקיף. אנו מטפלים בנזק ישיר וגם ברציפות התפקודית של עסקים. עד היום שילמנו כ-37 מיליארד שקל, ועוד עשרה נוספים לפנינו. היה פינוי של הצפון והדרום, והאתגר המרכזי הוא החוק שעבר בנושא שיקום אתרי הרס באמצעות פינוי-בינוי — ויש לנו מתחמים שתקועים מאז, עם כלביא. בקרוב נדון במתחמים כאלה ברמת גן, ערד ודימונה. יזמים יחלו לעבוד על כך תוך חודשיים. בערד, למשל, לא הכי כדאי לבנות — אבל אנו מגדילים את הכדאיות ונלחמנו כדי שהחוק ילך קדימה. ובנוסף, בנזק הישיר יש לנו אתגר של קירות מסך שנפגעו בבניינים שנפגעו ישירות מבפנים — כמו במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. שיקום הנזק הכולל שם יעבור חצי מיליארד שקל, כי הייתה קורה שנגזרה. יש כבר חברה שמשקמת את החלק הזה — זה מציב בפנינו אתגרים שאיננו מכירים: פירוק ריצוף, חימום תת-רצפתי. ויש את חוק השיקום שאני מאוד רוצה שיצליח — ומצד שני עלינו לחשוב על העתיד, כי אנו כנראה לא לפני שלום."
אתם מחזיקים פרויקט שנפגע ברמת גן, כיצד הושפעתם?
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: "מתחם תרצה ברמת גן — התהליך מול הדיירים הואץ והגענו מהר ל-85% הסכמות. גם ראש עיריית רמת גן נרתם וניסה לארגן כמה יזמים לקידום הפרויקט — זה מאוד עוזר. אני חושב שהמחלה של הענף היא קצב ההתקדמות; משהו בתשתית החוקית של התהליכים אינו תקין — בעולם, הליך תכנון נמדד בחודשים. מה היה קורה אם מתחמים שנפגעו לפני שנה היו משוקמים כיום? זה היה מסר של עוצמה וביטחון, אבל אנו עדיין מדברים כיום על דה וינצ'י. עם כל ההתגייסות במקרה של המתחם שלנו, עדיין מצער — כי היה ידוע שיש סיכון טילים; זה קרה בפריפריה ובצפון שנים רבות, ואני חושב שצריך לעשות כאן מהלך רוחבי. חייבים לפתור את בעיית המתחמים שנפגעו, כי יש אנשים שחיים מחוץ לביתם. צריך כאן טיפול רוחבי הכרוך בשינוי מהיסוד של כל נושא התכנון והבנייה בישראל. אם השוק מאפשר בנייה — התכנון לא יהיה חסם."
מה האתגרים שניצבים בפניכם?
יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "היועצת המשפטית של הרשות ישבה בכנסת יום ולילה לקידום חוק השיקום. כאשר החוק אושר, החלטנו להפעיל אותו. ביקרנו בכל האתרים יום אחרי שהאירועים קרו — הגענו עם הרשאות למועצת התכנון, למחרת היה לנו צוות תכנון ולמחרת כבר הבאנו שלושה צוותים נוספים וצוות מייעץ, במטרה להכריז עליהם. זו עבודה משותפת מאוד מקיפה של מינהל התכנון, רשות המיסים, השמאי הממשלתי והרשות להתחדשות עירונית. לא כך רציתי להתחיל את התפקיד. התחלנו להניע את הגלגלים ואנו מקווים להוציא קול קורא לרשויות לחתום על הסכמי מסגרת. אנו רוצים לעודד הוצאת היתרי בנייה. יצאנו במסלול ירוק עם מינהל התכנון, כדי ליצור מסלול שיאפשר לאשר תוכנית תוך שנה עד שנה וחצי. אנו המנוע שדוחף את העגלה קדימה — ברמה ההוליסטית והפרטנית. יזמים הגיעו אלינו ועזרנו להם. כל מה שאנו יכולים לעזור — נסייע. האתגרים שלפתחנו רבים ואנו מתקדמים קדימה."
מה הטרנדים שקיימים בשוק?
עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שותפה מייסדת, קרן כהן-בלחרסקי, גפני, רובנס-ווקיל, ינקו ושות': "כרגע המצב מאוד מורכב. אינני פסימית, אבל אי אפשר להתכחש לכך שמעבר לחקיקה — יש יזמים שאמורים לבצע פרויקטים, לייזם ולממן, וכיום הם בבעיה. יש כאן דיסוננס, כי התחדשות עירונית היא עסקה פרטית בין בעלי קרקע ליזמים. אבל במלחמה יש שינוי סדרי עולם, שינוי חשיבה. עלינו להבין שזו שכבת הגנה שכל תושב בישראל זכאי לה. לפני 10 שנים קראו להתחדשות עירונית 'קטר', 'מנוע'. וכיום יזמים מקדמים פרויקטים שנים, יכולים למשוך היתר — והפרויקטים כבר אינם כדאיים כלכלית. אינני מבינה מדוע זה קורה. אני מייצגת כמה בניינים שנפגעו במלחמה. אחד הפרויקטים היה לאחר החלטת ועדה: בעלי הדירות פונו, ביתם נהרס — וכשבאים לקדם את הפרויקט, הוא פוגש את השוק בשלב שבו אינו כדאי כלכלית. במצב כזה, לבעלי הדירות מסתיימים התשלומים, היזם מבקש הסכמות מחודשות ופתיחת תמורות — וזה שבר אמון מוחלט. לא משנה כמה קידם היזם את הפרויקט — בעלי הדירות עם הלשון בחוץ ולא ניתן להוציא את הפרויקט לדרך. הייתי אומרת שיש לחשוב מחוץ לקופסה: אם הפרויקט אינו כדאי כלכלית — ברור שהמדינה הייתה צריכה לממן אותו. מדוע ממתינים שנה מרגע האירוע? מדוע אין מימון דמי שכירות במהלך הבנייה כדי להחיות את הפרויקט? אותו צמצום תמורות דורש תכנון מחדש — להוסיף קומה — וזה מצב שאינו אפשרי בבניין שנפגע מטיל."
אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים ברשות המיסים: "כל הגופים רצים קדימה. היה צריך לחכות שהחוק יעבור, ולמשל בערד מומנה שכירות גבוהה מעלות השיקום. המדינה גם מאפשרת BUY OUT — ניתנו דברים רבים בחוק והם יעבדו טוב."
כיצד ייראה השוק ומה האתגרים שבפניכם?
צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון: "ביורוקרטיה מכבידה על פרויקטים — בשנים האחרונות הריבית עלתה, היו סבב ראשון, שני ושלישי של לחימה. בשבוע שעבר פורסם ש-43% מתושבי ישראל ללא מיגון. לא הגיוני שאני, כיזם, אקדם תוכנית, אעשה מכרז, אחתים דיירים, אתקדם לוועדות, אוציא היתרים — וכל זה בפרק זמן מסוים המבוסס על תוכנית כלכלית שלי — בעוד עלויות הבנייה עולות. וכל זה נופל על כתפי היזם. הפשוט ביותר הוא שיכניסו אותנו ללוחות זמנים מוסדרים. לא הגיוני שאהיה נתון לשיקול דעת של פקידים שיחליטו מתי אכנס לוועדה. אם ייקבעו מראש עקרונות — נדע לעשות את העבודה. במצב הנוכחי, המיגון הוא צורך לאומי. לא הגיוני שידברו על מתחמים שבהם יש דיירים מפונים לקראת בינוי מהיר, בלי לפעול. ראש עיריית בית שמש דיבר על התחדשות עירונית — ומי שלא יורד לממ"ד — זה עצוב. היו נפגעים בעיר ויש לקדם התחדשות עירונית במהירות האפשרית." לדבריו: "היום החסם הגדול ביותר הוא הסרבול והזמן שלוקח — זה בלתי נתפס. אם נכניס את זה למסגרת זמנים נוכל להתקדם לתחנה הבאה."
מה מחלוקות התכנון? מה הכלים שצריך כדי להאיץ את הבנייה בעירכם?
שמואל גרינברג, ראש העיר בית שמש: "יש שוני מפרויקט לפרויקט. אין לנו כוח אדם לזה. מעגל המסחר, התעשייה והארנונה חשוב. אנו רוצים להוציא את המקלט הציבורי מהלקסיקון. בימי המלחמה ראינו כמה נפגעו בבתים — ועירנו תרוויח. יש לחשב את האינטרס של היזם וגם של העירייה — למשל שטחי מסחר ובתי ספר. יש לנו מיזמים בעירייה שאנו יודעים שמתקדמים מהר. ככל שיש שיתוף עם העירייה — זו מתכונת להצלחה."
כיצד יפעל חוק השיקום ומה יהיה בעתיד?
אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים ברשות המיסים: "אני חושב שחלק מהאתגרים שלנו הם לעמוד בזמנים המוגדרים בחוק השיקום. הייתי מעורב בדיונים בכנסת, והזמנים שנקבעו בחוק והכלים שניתנו — החוק ייתן פתרונות מהירים ויכניס כדאיות לפרויקטים."
היכן תפקידה של הקהילה בכל הקשור בבנייה ויזמות?
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: "אם יש דבר שברור — זו העובדה שהקהילה חשובה, מחזקת, מעניקה חוסן. אני חושב שהיום כל יזם נדל"ן מסתכל לא רק על המבנה, התכנון והקירות — אלא גם על שכבת המשתמש, על הקהילה. מה המשתמש רוצה ואיך ניתן לחזק אותו ולאפשר לו להיבנות. זה יכול להיות במתחם משרדים גדול הכולל אזור לייפסטייל, מקום מפגש לעובדים. במגורים יש גם פתרונות כאלה. שכבת התוכן היא כזאת שכל יזם צריך לחשוב עליה."
