453 דירות יוקרה בדרך לאכלוס: המבחן הגדול של כיכר המדינה
אחרי יותר מ־70 שנה מאז החלו בעלי הקרקע לרכוש זכויות בכיכר, שלושת המגדלים צפויים לקבל אישור אכלוס בסוף השנה. אלא שהשלמת הפרויקט מגיעה בתקופה של ירידת מחירים וקיפאון במכירות ברובע 4 – והשאלה היא כמה מבעלי הדירות יבקשו למכור
מגדלי כיכר המדינה, אחד הפרויקטים הגדולים והמורכבים שנבנו בתל אביב בשנים האחרונות, מגיע לישורת האחרונה, יותר מ־70 שנה לאחר שבעלי הקרקע החלו לרכוש זכויות בכיכר. לפי הערכות שקיבלו בעלי הדירות מהחברה המבצעת, הפרויקט צפוי לקבל אישור אכלוס לקראת סוף שנת 2026, ומסירת הדירות תתבצע בהדרגה מיד לאחר מכן ולאורך רוב הרבעון הראשון של השנה הבאה.
הפרויקט מוקם עבור כ־250 בעלי זכויות בקרקע, שהם למעשה יזמי הפרויקט, וכולל 453 דירות בשלושה מגדלים בני 40 קומות. היקף הבנייה הכולל עומד על כ־180 אלף מ"ר, והכיכר כולה משתרעת על שטח של כ־78 דונם. כ־50 דונם משטח המתחם מיועדים לפרויקט, לפארק ולשטחים ציבוריים, וכ־15 דונם הוקצו לעיריית תל אביב. במתחם נבנו מתנ"ס בן עשר קומות, בית ספר וכן שלושה קיוסקים על הקרקעות הפרטיות הפתוחות. מתחת לשלושת המגדלים הוקמו שלוש קומות מרתף וחניון ענק הכולל יותר מ־1,600 מקומות חניה.
את הפרויקט יזמו בעלי הקרקע, שבחרו במכרז בחברות אלקטרה ואשטרום להובלת הביצוע. היקף העבודות של שתי החברות הוערך בעת הזכייה ב־1.4 מיליארד שקל, כ־700 מיליון שקל לכל חברה. במסגרת עבודות החפירה והביסוס פונו כ־300 אלף מ"ק עפר, בקצב שהגיע לכ־1,800 מ"ק ביום. עבודות הדיפון בוצעו לעומקים של 38-24 מטר. במהלך הקמת המגדלים דווח על קצב ביצוע שהגיע לכשבע קומות בחודש, והשלד של כל אחד מהמגדלים הושלם בתוך פחות משנה.
עלות הקמת הפרויקט כולו מוערכת ב־4.3 מיליארד שקל, ולטובת הקמתו הועמדה מסגרת אשראי של כ־2.05 מיליארד שקל על ידי חברת ברקת. מתוך המימון, כ־1.7 מיליארד שקל הועמדו לברקת על ידי כלל ומגדל. הסכמי ההתקשרות הם עם בעלי הזכויות, שמספרם הכולל עומד על כ־250. מועד פירעון קרן ההלוואה והריבית של בעלי הזכויות מול ברקת יהיה שנה ממועד קבלת אישור האכלוס, או 64 חודשים ממועד העמדת הפעימה השנייה של ההלוואה.
מחירים שירדו ומעט מכירות
פרויקט מגדלי כיכר המדינה הוא פרויקט חריג, הן בשל מיקומו בלב תל אביב והן בשל נפח הבנייה הגדול שהוא מוסיף לאזור. ההערכות הן כי איכות התכנון של הכיכר צפויה להשביח את האזור לאורך זמן. אך השאלה שעולה כעת היא מה יקרה אם מספר גדול של בעלי דירות יבקשו למכור אותן בבת אחת.
עד כה נמכרו, לפי הערכות, 15-10 דירות או זכויות לדירה בפרויקט, בהתאם לשלב שבו בוצעה המכירה. העסקאות שבוצעו בו שיקפו מחיר ממוצע של כ־65 אלף שקל למ"ר, ובחלקן נחצה רף של 80 אלף שקל למ"ר. כך, למשל, דירה בשטח של 140 מ"ר בקומה ה־38 נמכרה בכ־10.63 מיליון שקל, כ־76 אלף שקל למ"ר. דירות נוספות בשטח דומה בקומות 39-38 נמכרו בכ־9.6 מיליון שקל. ומכיוון שפרויקט יוקרה ללא סלבס אינו באמת יוקרתי, פורסמו גם מכירות לידוענים: עומר אדם, שעל פי הפרסומים שילם כ־15 מיליון שקל עבור דירה בשטח של כ־200 מ"ר, והכדורגלן סרג'י רוברטו ואשתו קורל סימנוביץ', שרכשו על פי הפרסומים דירה בכ־13 מיליון שקל.
אם אכן בעלים רבים של דירות יחליטו למכור, הם ייתקלו בשוק קפוא. יזמים שפועלים ברובע 4 מתקשים למכור, המכירות אורכות זמן רב, וגם המחירים ירדו, על פי הערכות, ב־15%-10% ממחירי השיא שנרשמו בשכונה בעבר. מתווך הפועל בשכונה אמר כי "ברובע 4 באופן כללי המחירים ירדו וממשיכים לרדת, ויש היצע עצום של דירות לא מכורות בכל שלבי הבנייה".
שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד בדק לעומק את המגמות ברובע 4, והוא מעריך את ירידת המחירים בשכונה בכ־11% ממחירי השיא. "המחירים ברובע 4 ירדו, אבל פחות ממה שחושבים. ברובע 4 מרוכז הרבה מאוד מהיצע הדירות של תל אביב, אבל דווקא בדירות הפרימיום מחירי הדירות כמעט לא זזו. לדעתי, הסיבה היא שיש אנשים שמעוניינים לעבור לגור שם ומוכנים לשלם את המחירים האלה". עוד אמר גסטפרוינד: "אני חושב שגם אם כל הדירות של הפרויקט ייצאו למכירה בבת אחת, ואני לא חושב שזה הולך לקרות, זה לא הולך למוטט את השוק באזור הזה, ובעתיד הוא אפילו ימשוך את האזור למעלה".
צפויים להמתין בשל מס שבח
ההערכה כי לא יהיו מוכרי דירות רבים בפרויקט, לפחות לא בשנה הראשונה שלאחר האכלוס, אינה מקרית. ראשית, חלק גדול מבעלי הקרקע הם אנשים בעלי ממון רב, שסביר כי יהיו מעוניינים בדירות למגורים, ואחרים ישאירו אותן בידיהם כהשקעה או עבור הילדים. אך מעבר לכך, ישנה גם סיבה טכנית. מרבית בעלי הקרקע הם בעלים היסטוריים, וככאלה מומלץ להם להמתין תקופה ממועד האכלוס כדי שמס השבח יופחת. המתנה עם המכירה למשך תקופה המוערכת בין חצי שנה לשנתיים, שבמהלכה הדירה מושכרת או שבעליה מתגוררים בה, מנתקת כמעט לגמרי את החשיפה למיסוי עסקי ומאפשרת למסות אותם כבעלי דירות.
