מרכז הנדל"ן
שוק דירות הגן התכווץ ב-39% בתוך שנתיים, אבל המחירים המשיכו לעלות
בדיקת לשכת שמאי המקרקעין מגלה כי במחצית הראשונה של 2026 נמכרו בישראל 278 דירות גן, לעומת 455 בתקופה המקבילה ב-2024. למרות הירידה החדה בעסקאות, המחיר הממוצע עלה בתוך שנתיים ב-11.6% לכ-2.8 מיליון שקל, והמחיר למ"ר טיפס ב-13%. כמעט שליש מהעסקאות כיום הן בדירות בפרויקטים שטרם הושלמו, והעסקה היקרה ביותר נרשמה בתל אביב: 39.2 מיליון שקל
מספר העסקאות בדירות גן בישראל נחתך משמעותית בתוך שנתיים, אך במקביל מחירי הדירות בקטגוריה דווקא עלו. כך עולה מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל על בסיס דיווחי עסקאות לרשות המסים במחצית הראשונה של השנים 2024–2026.
במחצית הראשונה של 2026 בוצעו בישראל 278 עסקאות בדירות גן, עלייה של 12% לעומת 250 עסקאות בתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, בהשוואה למחצית הראשונה של 2024, שבה נמכרו 455 דירות גן, מדובר בירידה של 39%. הבדיקה כוללת דירות חדשות ודירות יד שנייה. דירות הגן מהוות מלכתחילה חלק קטן משוק הדיור: מתוך עשרות אלפי הדירות שנמכרו בישראל במחצית הראשונה של השנה, פחות מאחוז היו דירות גן.
העסקה היקרה ביותר שנרשמה במחצית הראשונה של 2026 הייתה בתל אביב, במחיר של כ-39.2 מיליון שקל. מדובר בעסקה חריגה, שהשפיעה כשלעצמה על המחיר הממוצע בתקופה. הדירה ממוקמת בבניין בן שבע קומות ברחוב קרל נטר במרכז תל אביב, משתרעת על כ-320 מ"ר בנויים וכוללת חצר בשטח של 150 מ"ר. מנגד, דירת הגן הזולה ביותר שנמכרה בתקופה נרכשה באופקים בפחות מ-1.2 מיליון שקל.
לצד הירידה החדה במספר העסקאות בשנתיים האחרונות, חל שינוי גם בהרכב השוק: בניגוד לעבר, כמעט שליש מהעסקאות בדירות גן במחצית הראשונה של השנה נעשו בפרויקטים שטרם הושלמו.
במחצית הראשונה של 2024 רק 23 מהעסקאות שנבדקו היו בדירות ששנת הבנייה הרשומה שלהן מאוחרת משנת ביצוע העסקה, כלומר דירות בפרויקטים שטרם הושלמו. עסקאות אלה היוו כ-5% בלבד מכלל העסקאות בדירות גן. בתקופה המקבילה ב-2025 כבר נרשמו 75 עסקאות כאלה, כ-30% מהשוק, ובמחצית הראשונה של 2026 עלה מספרן ל-90, כ-32% מכלל העסקאות. בתוך שנתיים מדובר בגידול של כמעט פי ארבעה במספר העסקאות ובעלייה של יותר מפי שישה בשיעורן מתוך כלל דירות הגן שנמכרו.
המחיר עלה ב-11.6% בתוך שנתיים
גם המחירים השתנו בתקופה שנבדקה. במחצית הראשונה של 2024 עמד מחירה הממוצע של דירת גן על כ-2.51 מיליון שקל, עבור שטח ממוצע של כ-128 מ"ר, המשקף מחיר של כ-19.6 אלף שקל למ"ר. במחצית הראשונה של 2025 ירד המחיר הממוצע לכ-2.41 מיליון שקל, כאשר במקביל ירד גם השטח הממוצע של הדירות שנמכרו לכ-119 מ"ר. המחיר למ"ר דווקא עלה לכ-20.3 אלף שקל.
במחצית הראשונה של 2026 כבר טיפס המחיר הממוצע לדירת גן לכ-2.8 מיליון שקל, עבור דירה בשטח ממוצע של כ-126 מ"ר. המחיר הממוצע למ"ר הגיע לכ-22.2 אלף שקל, עלייה של כ-13% בתוך שנתיים. במחיר הכולל מדובר בעלייה של כ-11.6% לעומת 2024 ושל כ-16% לעומת 2025.
גם המחיר החציוני, שמושפע פחות מעסקאות חריגות בקצה העליון של השוק, רשם עלייה רצופה: מכ-2.13 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2024, לכ-2.24 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2025 ולכ-2.35 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2026.
לפי הבדיקה, העלייה במחיר הממוצע בין 2024 ל-2026 קשורה גם לשינוי במיקום הדירות שנמכרו ולעלייה בחלקן היחסי של עסקאות באזורי הביקוש. בתל אביב, למשל, גדל מספר העסקאות בכל אחת מהתקופות שנבדקו: משתי עסקאות במחצית הראשונה של 2024 לארבע ב-2025 ולשבע במחצית הראשונה של 2026.
גם טווח המחירים בתל אביב התרחב משמעותית. העסקה היקרה ביותר במחצית הראשונה של 2024 עמדה על 10.65 מיליון שקל, ובתקופה המקבילה ב-2025 הגיעה העסקה היקרה ביותר ל-14.4 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2026 נרשמה כאמור העסקה החריגה בהיקף של כ-39.2 מיליון שקל, שהשפיעה כלפי מעלה על הממוצע.
"מרכז הכובד זז אל הבנייה החדשה"
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מציינת כי "הנתונים מצביעים על שינוי ברור בתמהיל שוק דירות הגן. מספר העסקאות הכולל עדיין נמוך משמעותית לעומת 2024, אבל חלק הולך וגדל מהעסקאות מתבצע בדירות בפרויקטים חדשים שטרם הושלמו. כלומר, מרכז הכובד של השוק זז בהדרגה מהמלאי הקיים אל הבנייה החדשה. זה מלמד שדירת הגן אינה רק מוצר שמגיע מהשוק הוותיק, אלא ממשיכה להיות חלק מהתכנון ומהשיווק של פרויקטים חדשים, גם בתקופה שבה היקף העסקאות הכולל בקטגוריה נמוך יותר".
לדבריה, "מבחינה שמאית, דירת גן היא מוצר שצריך לבחון לגופו ולא רק לפי מספר המטרים הרשום בחצר. גינה גדולה שאינה מחוברת נכון לחלל המגורים או מתוכננת בצורה לא יעילה אינה מייצרת בהכרח אותה תוספת שווי כמו גינה קטנה יותר ושימושית. המיקום, כיווני האוויר, החיבור לסלון, מידת החשיפה לבניינים הסמוכים ואיכות התכנון משפיעים ישירות על השווי. ככל שמדובר במוצר מובחן יותר, לאיכות של שטח החוץ יש משקל משמעותי יותר בהחלטת הרכישה".
איילת פיצ'ון עוז, מנהלת השיווק והמכירות בקבוצת יושפה, המשווקת פרויקטים עם דירות גן בתל אביב בטווחי מחירים של 7 עד 9 מיליון שקל, מציינת: "קהל היעד של דירות הגן בעיר שונה מקהל שרוכש דירה רגילה. אנו פוגשים משפחות שמרכז החיים שלהן בתל אביב, בתי הספר של הילדים ומקומות העבודה נמצאים בקרבת הבית ואינן רוצות לעזוב את העיר רק כדי לקבל גינה ומרחב נוסף בו הם מעוניינות. דירות גן או פנטהאוזים עם מרפסות גדולות מאפשרים להן להרחיב את סביבת המגורים והמחיה ולהנות מחוויית 'פנים-חוץ' מבלי לשנות את כל שגרת החיים המשפחתית".
כמעט שליש מהעסקאות בחמש ערים בדרום
למרות העלייה בחלקן של עסקאות באזורי הביקוש, עיקר הפעילות בשוק דירות הגן במחצית הראשונה של 2026 נרשמה בערי הדרום. אופקים הובילה עם 21 עסקאות, אחריה אשקלון עם 20, באר שבע עם 17, ואילת ושדרות עם 15 עסקאות בכל אחת. בסך הכול בוצעו בחמש הערים 88 עסקאות, כמעט 32% מכלל עסקאות דירות הגן בישראל בתקופה.
באופקים בולט במיוחד משקלן של דירות בפרויקטים חדשים: 17 מתוך 21 העסקאות בעיר בוצעו בפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה וטרם אוכלסו. לפי לשכת שמאי המקרקעין, הנתון מצביע על מקומן של דירות הגן בתמהיל הדירות בפרויקטים חדשים בערי הדרום, בעיקר עבור משפחות המחפשות שטח חוץ פרטי במחיר נמוך יותר מזה שבאזורי הביקוש.
בלשכת שמאי המקרקעין מציינים כי ההבדלים בין האזורים משקפים גם את השימושים השונים בדירת הגן. בתל אביב היא מיועדת בין היתר למשפחות המבקשות להישאר בסביבה עירונית ובמקביל לקבל שטח פרטי גדול יותר, ולעיתים נשקלת כחלופה לפנטהאוז או למעבר לבית פרטי מחוץ לעיר. בפריפריה מדובר יותר במוצר משפחתי המאפשר לרכוש דירה חדשה וגדולה יחסית עם חצר פרטית במחיר נגיש יותר. למרות הירידה במספר העסקאות הכולל בשנתיים האחרונות, חלקן של דירות הגן בפרויקטים חדשים גדל.
שי בראל, סמנכ"ל מכירות קבוצת שי חי, מנתח: "מצד אחד יש עליית מחירים של דירות גן, בניגוד לכל המגמות בשוק, מצד שני, ככל שהזמן עובר, דירות הגן הופכות למוצר נדיר יותר כי כל בנייה חדשה כיום דורשת שטחי מסחר, ובפרויקטים רבים זה בא על חשבון דירות הגן שנהגו לתכנן בעבר בקומת הקרקע. מוצר שהיה כמעט סטנדרטי הופך לנדיר. אנחנו למשל עדיין בונים ומשווקים דירות גן, בין היתר בפרויקטים שלנו בפרדס חנה, רמת אפעל וברחובות, אבל ברמה הארצית ההיצע של המוצר הזה רק הולך ומצטמצם".
עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של אפי קפיטל, המשווקת פרויקטים באופקים ובערים נוספות מחוץ למרכז, אומרת: "דירת הגן בפריפריה היא קודם כל מוצר משפחתי. באופקים ובערים נוספות שבהן אנחנו פועלים אנחנו פוגשים רוכשים שמחפשים דירה חדשה, אבל רוצים גם את תחושת המרחב שמזוהה בדרך כלל עם בית פרטי. עבור משפחה עם ילדים, האפשרות לצאת מהסלון לחצר, לארח ולתת לילדים מרחב נוסף היא חלק משמעותי מאיכות החיים בבית. היתרון המרכזי לעומת אזורי הביקוש הוא התמורה שמקבלים. בסכום שבמרכז הארץ עשוי להספיק לדירה רגילה ולא חדשה, בערים במעגלים הרחוקים יותר אפשר לעתים לרכוש דירה מרווחת עם גינה פרטית, ממ"ד, חניה ותכנון חדש, בתוך שכונה חדשה ומתפתחת. לכן דירת הגן מתאימה גם למשפחות שבעבר היו שוקלות בית צמוד קרקע, אבל מעדיפות היום פתרון נוח יותר לתחזוקה ובתקציב נגיש יותר. מבחינתן, הערך של המוצר הוא לא רק הגינה עצמה, אלא השילוב בין מרחב, נוחות ומחיר".
