הפתרון למחסור בדיור בארה"ב: בתי חולים יוסבו לבתי דירות
בהובלת מדינת ניו יורק, בשוק האמריקאי קיים מחסור של כ־4.5 מיליון יחידות דיור. במקביל להמרת בנייני משרדים, גם בתי חולים ישנים שנסגרו מוסבים לפרויקטים של אלפי יחידות דיור. היתרונות: מיקומים מרכזיים, תשתיות נוחות והטבת מס בגובה 20%
למרות התאוששות קלה שנרשמה בהתחלות הבנייה בארצות הברית בשלהי 2024, קיים עדיין מחסור של כ־4.5 מיליון יחידות דיור, כשמדינת ניו יורק מדורגת בראש הטבלה עם מחסור של כ־400 אלף דירות.
ברקע המשבר, מגמה שמתגברת בימים אלה היא ההמרה של בתי חולים שנסגרו לבנייני דירות — על כך מדווח "הוול סטריט ג'ורנל". שינוי הייעוד של בתי החולים מצטרף להמרה של בנייני משרדים לדירות, שנמצאות בשנים האחרונות במגמת עלייה יציבה.
ישנם לא מעט יתרונות בהפיכת בתי החולים, הישנים ברובם, לדירות למגורים. אלה כוללים את התקרות הגבוהות, המסדרונות הרחבים ושפע של אור טבעי. זאת בניגוד לבנייני המשרדים, שהתכנון המקורי שלהם הופך את ההמרה להליך יקר יותר. לפי האדריכל כריסטופר קורש מפירמת גנסלר בניו יורק, המתווה של בתי החולים הופך אותם למועמדים מוצלחים יותר להמרה.
כך, למשל, חדרי האשפוז כוללים על פי רוב חדרי אמבטיה ושירותים, והצנרת קרובה יותר למעטפת הבניין ולא טמונה במרכזו — גורמים שלדבריו הופכים את תהליך ההסבה לפשוט וזול יותר. יתרון נוסף של בתי החולים הוא מיקומם באזורים מרכזיים ובסמוך לתשתיות העירוניות.
הממשל הפדרלי מעודד את המגמה ומציע הטבות מס בגובה 20% להמרת בניינים היסטוריים. לפי בדיקה שערכו ב"וול סטריט ג'ורנל", בשנת 2023 הסתכמו ההוצאות על פרויקטים שהיו זכאים להטבת המס ביותר מ־225 מיליון דולר לעומת 106 מיליון דולר שנה קודם לכן.
פרויקטים רבים מצליחים אף לגבות שכירות גבוהה מהממוצע בשוק. כך, דמי השכירות החודשיים של דירות שנבנו בבית החולים ההיסטורי סנט לוק בשכונת מורנינגסייד בניו יורק גבוהים בלמעלה מ־1,500 דולר מהשכירות החציונית בשכונה. לפי נתוני הקרן הלאומית לשימור היסטורי, הפרויקט קיבל הטבת מס של 20% על הוצאות בגובה 161 מיליון דולר.
פרויקט נוסף המתוכנן בניו יורק הוא בקווינס, ויכלול שיפוץ הקמפוס בן 100 השנים של מרכז קרידמור לפסיכיאטריה שבבעלות המדינה. סוכנות הפיתוח הכלכלי של ניו יורק אמונה על הפרויקט ובשלב זה מבצעת הערכה לתשתיות הקיימות, כשהתכנון הוא להקים שם יותר מ־2,000 יחידות דיור.
פרויקטים דומים מתוכננים גם בסן פרנסיסקו, כשאחד מהם כבר נמצא בשלבים מתקדמים לקראת קבלת אישור. התכנון הוא להמיר את הקמפוס הישן של המרכז הרפואי קליפורניה פסיפיק למאות דירות. היזמית, חברת הנדל"ן פראדו, מתכננת גם להמיר את אחד המבנים לדיור מוגן.
ואילו בעיירה לייקוויו במישיגן, המונה 1,100 תושבים, בית החולים לשעבר קלסי, שנסגר ב־2023, יהפוך לפרויקט למגורים. הסיבה לכך היא שהעיירה הפכה יעד פופולרי במהלך מגפת הקורונה, מה שגרם לזינוק במחירי הדיור ובמקביל הוביל למחסור חמור בהיצע. "אנחנו רוצים שייבנו כאן בתים", אמר דארן דוד, מנהל העיירה.
הסיבות העיקריות למשבר ההיצע קשורות במכשולים רגולטוריים הקיימים ברמה הארצית והמקומית. לכך מתווספות כעת ההשלכות הצפויות של מכסי ממשל טראמפ, שיובילו קרוב לוודאי להתייקרות חומרי הגלם, ותוכניתו לגרש מיליוני מהגרים לא חוקיים, שרבים מהם עובדים במגזר הבנייה.
"אפשר לסכם את משבר הדיור בר־ההשגה במחסור בהיצע", הדגיש בשיחה עם "הוול סטריט ג'ורנל" מנכ"ל סוכנות הנדל"ן זילו, ג'רמי וקסמן. במקביל, שוק הדיור מתמודד עם אינפלציה גבוהה והעלאות ריבית, שייקרו בחדות את המשכנתאות.
הלחצים הללו הביאו גם לעליות מחירים, כאשר לפי מדד קייס־שילר, מינואר 2021 ועד אוקטובר 2024 טיפסו מחירי הדיור ב־37%. מדיניות טראמפ, כך מעריכים אנליסטים, תביא להמשך עליות מחירים עוד השנה. כך, באיגוד הלאומי של בוני הבתים (NAHB) הזהירו החודש, כי יותר מ־70% מהיבוא של שני חומרים בניין מרכזיים — עץ רך וגבס — מגיעים מקנדה ומקסיקו, שעליהן מתכוון טראמפ להשית בחודש הבא מכס של 25%.
"אני לא רואה הרבה סיבות לכך ששוק הדיור ישתפר השנה", אמר ל־CNN ג'ים פארוט ממכון אורבן, לשעבר יועץ בכיר במועצת הכלכלה הלאומית. השילוב של כל הגורמים הללו הביא לכך שבשנה שעברה נמכרו 4 מיליון בתים בלבד בארצות הברית, זאת לעומת 6-5.5 מיליון יחידות בשנה בתקופות שגרתיות יותר, כך לפי וקסמן.
על רקע המחסור המתמשך בדיור והמספר הגדל של בתי חולים הנמצאים לקראת סגירה באזורים המרוחקים יותר — השנה ההערכה היא כי ייסגרו יותר מ־700 בתי חולים — נראה שהמגמה תצבור תאוצה. אף שהמרתם לא תפתור את משבר הדיור, היא תסייע בעיקר במציאת פתרונות באזורים הללו, נוסף להחייאת מרכזי ערים.
