הריבית מכה בנדל"ן האירופי: שוק המשרדים בשפל של 17 שנה
ברבעון השלישי נרשם היקף העסקאות הנמוך ביותר בשוק המשרדים האירופי מאז המשבר הפיננסי הגלובלי. הנפגעות המרכזיות: גרמניה וצרפת. הגורמים למשבר: הזינוק בתשואות על אג"ח ממשלתיות ומחזור נוסף של העלאות ריבית
במהלך הרבעון השלישי, היקף העסקאות בשוק המשרדים האירופי צנח לרמה הנמוכה ביותר מאז המשבר הפיננסי הגלובלי. התופעה נרשמת ברקע הזינוק בתשואות על אג"ח ריבוניות ומחזור חדש של העלאות ריבית בבנקים המרכזיים ביבשת, שחנקו כל תקווה להתאוששות בהערכות השווי של הנכסים.
שווי העסקאות בשוק המשרדים נפל בשיעור של שליש בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ל־8.8 מיליארד יורו, כך לפי נתוני MSCI. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2009, אז נרשמה צניחה בהערכות השווי בעקבות המשבר הפיננסי הגלובלי.
"הרבעון השלישי היה אחד האיטיים ביותר בתולדות שוק הנדל"ן האירופי", ציין טום ליהי מ־MSCI. מרק סווטמן, מנכ"ל חברת הנדל"ן הלונדונית LS Estates, אמר כי למרות צפי לעליות חזקות עבור הפעילות במשרדי פרימיום, משקיעים נוקטים כעת בגישת "אפס סיכונים", זאת ברקע חששות מפני קיימות הפרויקטים באקלים של אינפלציה מטפסת וחדלויות פירעון בקרב קבלנים וקבלני משנה. "התופעה הרווחת היא של עיכובים והתייקרות עלויות בגלל האינפלציה", הוא ציין. "אין תוכנית אחת שנגמרה ברבעון שבו היתה אמורה. חלקן נכנסו לעיכובים של למעלה משנה. זה עניין גדול".
מכירות המשרדים שצפויות היו כבר לצאת לדרך, הוקפאו בינתיים. כך לפי סוכני נדל"ן. בינתיים, משקיעים נערכים לחשב מחדש ביצוע עסקאות בכל הסקטורים של הנדל"ן, זאת ברקע התייקרות עלויות ההלוואה.
נתוני MSCI מראים כי היקף העסקאות צנח בכל סוגי הנדל"ן המסחרי, מלבד בתי אבות, לסכום של 43 מיליארד יורו — הפעילות האיטית ביותר מאז 2023. להוציא הרבעון השלישי של 2023, היקף העסקאות צנח לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2013.
אף כי הביקושים באזורי הפרימיום נותרו חזקים, שוק הנדל"ן המסחרי האירופי רשם האטה מאז השיתו הבנקים המרכזיים ביבשת גל נרחב של העלאות ריבית ב־2022, מה שגרם להתייקרות עלויות המימון ופגע בהערכות השווי של הנכסים. תחילתו של גל חדש של העלאות ריבית בחודשים האחרונים, שנועד להאט את קצב האינפלציה שטיפסה ברקע המלחמה במזרח התיכון, הוסיפה והאטה את הפעילות בשוק.
"לעלייה בתשואות על האג"ח היתה השפעה משמעותית על היקף העסקאות, זאת משום שהצטרפה שכבה נוספת של אי־ודאות בכל הנוגע לתמחור, לשוק שכבר עתה מתקשה להסתגל לשינויים הגיאו־פוליטיים המהירים ולאקלים המאקרו־כלכלי", כך לפי ליהי.
שוק הנדל"ן המסחרי הבריטי הוכיח עמידות יחסית, כאשר הביקושים לאתרים תעשייתיים ולדירות מגורים סייעו להגביל את הצניחה בהיקף העסקאות לכ־10%. בה בעת, האטה משמעותית הרבה יותר נרשמה בגרמניה ובצרפת, והיקפי העסקאות בשווקים הללו ירדו בקרוב למחצית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
הפגנות סוערות בצרפת
עלויות ההלוואה בצרפת זינקו מאז תחילת השנה, ברקע הפגנות סוערות נגד יוקר המחיה והמתיחות הפוליטית לקראת הבחירות לנשיאות שיתקיימו ב־2027. האירועים הללו הציפו חששות בנוגע לנכונותה של המדינה להתמודד עם החובות הממשלתיים.
לפי ליהי, ייתכן מאוד כי בעלי נכסים שדחו עסקאות מכירה בתקווה שהשוק יתאושש לרמות השווי שאפיינו אותו לפני 2022, יחליטו כעת לתמחר את נכסיהם "ברמות שבהן הם מאמינים שהנכסים יימכרו, ולא ברמות שאולי יימכרו", הסביר. עם זאת, הוא סבור שהשוק צפוי עדיין להתמודד עם "רוחות חזיתיות משמעותיות".
