ענקית הנדל"ן שעלולה להפסיד מיליארדים מהתוכנית להלאמת 140 אלף דירות בברלין
מפלגת השמאל שניצחה בבחירות לפרלמנט המקומי בברלין מקדמת תוכנית להעברת דירות של חברות נדל"ן גדולות לבעלות ציבורית, בניסיון להוריד את מחירי השכירות. הנפגעת העיקרית צפויה להיות וונוביה, חברת הנדל"ן למגורים הגדולה באירופה, שעלולה לאבד 8.4 מיליארד יורו; שלוש חברות נוספות צפויות לספוג הפסדים של כ-2.6 מיליארד יורו. החברות מזהירות מפגיעה בהשקעות ומאיימות במאבק משפטי
תוכנית להלאמת יותר מ-140 אלף דירות בברלין מאיימת להסב הפסדי ענק לחברות הנדל"ן הגדולות הפועלות בעיר. וונוביה (Vonovia), חברת הנדל"ן למגורים הגדולה באירופה, עלולה לספוג הפסד של 8.4 מיליארד יורו, בעוד שארבע חברות נדל"ן גדולות צפויות לספוג יחד הפסדים של יותר מ-11 מיליארד יורו. כך עולה מחישובים שערך פייננשל טיימס על בסיס תוכנית שמקדמות המפלגות העשויות להרכיב את הממשלה המקומית בבירת גרמניה.
מפלגת השמאל די לינקה (Die Linke), שניצחה בבחירות לבית הנבחרים של ברלין שנערכו ב-20 בספטמבר עם 25.7% מהקולות, הסכימה לפתוח במשא ומתן קואליציוני עם המפלגה הסוציאל-דמוקרטית (SPD) והירוקים. במרכז השיחות עומדת תוכנית להעברת דירות מחברות נדל"ן גדולות לבעלות ציבורית, בניסיון לבלום את עליית מחירי השכירות בעיר.
ברלין, שבה מתגוררים כארבעה מיליון בני אדם, מתמודדת עם משבר דיור ממושך. לפי נתוני הממשל המקומי, בעיר חסרות כ-100 אלף דירות. המשבר הוביל לאורך השנים לניסיונות להגביל את מחירי השכירות, ובהם הקפאת שכר הדירה שבוטלה ב-2021 על ידי בית המשפט החוקתי בגרמניה.
לפי התוכנית החדשה, חברות המחזיקות ביותר מ-10,000 דירות בברלין יידרשו להעביר לבעלות ציבורית את כל הדירות שמעבר לרף זה. בסך הכל, יותר מ-144 אלף דירות עשויות לעבור לידי הציבור. המפלגות מקדמות את המהלך על בסיס סעיף בחוקה הגרמנית המאפשר, בתנאים מסוימים, העברת נכסים לבעלות ציבורית – אך הסעיף טרם עמד למבחן משפטי במתכונת המוצעת.
הצדדים מבקשים להגביל את הפיצוי שישולם לחברות ל-16 מיליארד יורו בסך הכל, סכום המשקף פיצוי ממוצע של מעט יותר מ-100 אלף יורו לדירה. לפי חישובי FT, מדובר בסכום הנמוך ביותר מ-40% מהשווי הממוצע שבו רשומות הדירות בספרי ארבע החברות המרכזיות שעלולות להיפגע מהמהלך: וונוביה, היימסטאדן (Heimstaden), אדלר (Adler) וקוביביו (Covivio). המפלגות מתכננות לקדם את החקיקה עד 2028.
הנפגעת העיקרית צפויה להיות וונוביה, המחזיקה בכ-130 אלף דירות בברלין. החברה, שהכריזה ב-2021 על עסקת מיזוג עם חברת הנדל"ן דויטשה וונן בהיקף של 18 מיליארד יורו, עלולה להידרש להעביר לבעלות ציבורית כ-120 אלף דירות. לפי דיווחיה הכספיים, השווי הממוצע של דירותיה בעיר עומד על כ-170 אלף יורו, כך שהדירות המיועדות להלאמה שוות כ-20.4 מיליארד יורו.
אולם על פי התוכנית, וונוביה תקבל תמורתן פיצוי של כ-12 מיליארד יורו בלבד. המשמעות היא הפסד אפשרי של 8.4 מיליארד יורו – סכום השקול לכ-60% משווי השוק הנוכחי של החברה. מניית וונוביה כבר ירדה בשבוע שעבר לרמתה הנמוכה ביותר מאז 2023.
מנכ"ל וונוביה, לוקה מוצ'יץ', תקף את התוכנית וטען כי היא "אינה חוקתית" ולא תעמוד בביקורת שיפוטית. לדבריו, גרמניה זקוקה ל"אמינות, ודאות משפטית וסביבת השקעות יציבה" כדי להתמודד עם המחסור בדיור, המגיע לכ-1.4 מיליון דירות ברחבי המדינה. למרות חוסר הוודאות, וונוביה הודיעה כי בכוונתה להשקיע השנה 539 מיליון יורו בנכסיה הקיימים בברלין, וכי היא בונה בעיר כעת כ-1,000 דירות נוספות.
גם חברת הנדל"ן הפרטית היימסטאדן צפויה להיפגע מהמהלך. לפי חישובי FT, החברה עלולה לספוג הפסד של 1.5 מיליארד יורו בגין כ-10,000 דירות, ששוויין מוערך ב-2.5 מיליארד יורו.
המנכ"ל המשותף של היימסטאדן, כריסטיאן פלדלנד, הביע ספק בכך שהתוכנית אכן תצא לפועל, אך הזהיר כי לפיצוי המוצע יהיו השלכות חמורות על ההשקעות בשוק הנדל"ן הגרמני.
"אם התוכנית תתממש, גרמניה תהפוך למדינה שלא ניתן להשקיע בה עבור משקיעים בינלאומיים", אמר. לדבריו, חברה שתאבד חלק כה גדול משווי נכסיה לא תמהר להזרים השקעות חדשות לאותו שוק. "אם גוזלים ממך כל כך הרבה ערך, בוודאי שלא תיתן עדיפות להשקעות חדשות בשוק כזה", הוסיף.
