שדה דב

רובע שדה דב, המוקם על חורבות נמל התעופה שדה דב בתל אביב, הוא אחד מהפרויקטים האורבניים הגדולים בישראל. מדובר בתכנית עירונית שאפתנית שתכלול אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר, מוסדות חינוך, פארקים ציבוריים ותשתיות תחבורה מודרניות. 
היסטוריה
נמל התעופה שדה דב נפתח בשנת 1938 ושימש במשך עשרות שנים כבסיס טיסה צבאי וכשדה תעופה אזרחי לפנים הארץ, בעיקר לטיסות לאילת. מיקומו האסטרטגי בצפון תל אביב, בסמוך לים ולשכונות יוקרתיות, הפך אותו לנושא לוויכוחים ציבוריים רבים – בין הצורך בתחבורה אווירית נוחה לבין הצורך בקרקעות זמינות לבנייה. לאחר מאבקים משפטיים וציבוריים ארוכים, התקבלה החלטת ממשלה לסגור את השדה לצורך פיתוח עירוני. ביולי 2019 הופסקו הטיסות האזרחיות, והקרקע הועברה לידי עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל לצורך הקמת רובע מגורים חדש.
פרויקט בהיקף חסר תקדים
תכנית הבנייה כוללת מעל 16,000 יחידות דיור, בשילוב עם כ-400 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט כולל היצע רחב של דירות מגורים: דירות 2-3 חדרים המתאימות לרווקים וזוגות צעירים, דירות 4-5 חדרים למשפחות, פנטהאוזים ודירות גן יוקרתיות עם נוף לים. בפרויקטים יוקרתיים כמו "אשירה" מוצעות דירות עם בריכה פרטית, ספא, חדר קולנוע ומפרטים טכניים מתקדמים. בנוסף, קיימות גם דירות קטנות יותר במחירים נגישים יותר, כדי למשוך אוכלוסייה מגוונת. תמהיל הנכסים מיועד לעודד קהילה עירונית מעורבת, לצד שימושים מסחריים ותעסוקתיים שישולבו במתחם.
היזמים בפרויקט שדה דב
פרויקט שדה דב מושך אליו את מיטב חברות הנדל"ן בישראל, בשל מיקומו האטרקטיבי והפוטנציאל הכלכלי הגבוה. נכון למאי 2025, היזמים המרכזיים בפרויקט כוללים את קבוצת י.ח. דמרי, חברת אפריקה ישראל, חברת יוניון ליב, מגדלי הים התיכון וחברות נוספות שזכו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל.
קבוצת MORE של חנן מור, שהייתה בין הרוכשות הראשונות של מגרשים בפרויקט, נאלצה למכור את זכויותיה עקב קשיים פיננסיים. מגרש 107, שבו תכננה לבנות 458 יחידות דיור ושטחי מסחר, נמכר לדמרי בכמיליארד שקל.
מחירי הדירות בשדה דב
מחירי הדירות ברובע שדה דב נעים בהתאם לסוג וגודל הנכס. דירות בפרויקטים יוקרתיים מוצעות במחירים הגבוהים מ-5 מיליון שקל, בעוד שדירות קטנות בפרויקטים סטנדרטיים עשויות להתחיל ממחירים של כ-3 מיליון שקל. ירידה במחירי הקרקע במתחם שדה דב בשנים האחרונות, בעקבות תנודות בשוק ועלייה בריבית, לא הובילה לירידה משמעותית במחירי הדירות בפועל. גורמים לכך כוללים את עלויות הבנייה הגבוהות, יוקר המימון והמשך הביקוש למגורים באזורי היוקרה בצפון תל אביב.
דיור בר השגה ושכירות מפוקחת
בהתאם למדיניות עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל, חלק מהפרויקטים במתחם שדה דב יכללו דירות דיור בר השגה שיוצעו למכירה או להשכרה במחיר מפוקח לאוכלוסיות זכאיות. תכניות אלו נועדו להבטיח תמהיל חברתי מגוון באזור, ולהנגיש את המגורים גם לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. כמו כן, חלק מהפרויקטים יכללו דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת, כחלק ממדיניות כוללת לצמצום הפערים בדיור בעיר.
עתיד התחבורה והקיימות
התכנית לשדה דב כוללת פיתוח תשתיות תחבורה, ובכלל זה שבילי אופניים, נתיבי תחבורה ציבורית ייעודיים וחיבור עתידי לתחנת רכבת קלה של הקו הירוק (המתוכנן לעבור בסמוך לרחוב ש"י עגנון). בנוסף, התכנון כולל מערך שבילים מופרדים לרוכבי אופניים ולהולכי רגל (שבילים הולנדיים) והקצאה של עשרות דונמים לשטחי ציבור פתוחים. פארקים מרכזיים צפויים להשתרע בין שכונת רמת אביב לרובע החדש, וליצור רצף ירוק עם פארק החוף.
ביקורת ציבורית והתנגדויות
למרות התמיכה הרחבה בתכנית שדה דב מצד יזמים ורשויות, נשמעת גם ביקורת ציבורית מצד תושבי האזור ועמותות סביבתיות. בין ההתנגדויות המרכזיות ניתן למנות את החשש מהעמסת תנועה על עורקי התחבורה הקיימים, פגיעה אפשרית ברצף החופי וטענות על צפיפות בנייה גבוהה שתפגע באיכות החיים. כמו כן, נשמעה טענה לפיה מדובר בפרויקט המכוון בעיקר לאוכלוסיות אמידות, ואינו נותן מענה אמיתי למשפחות מהמעמד הבינוני והנמוך – דבר שמוביל לכינויו "עיר לעשירים בלבד". ארגוני סביבה התריעו מפני צמצום השטחים הפתוחים והצללה טבעית באזור החוף. עיריית תל אביב קיימה מספר הליכי שיתוף ציבור, שבחלקם עלו דרישות לשינויים בתמהיל הבנייה והגדלת שטחי הציבור הפתוחים.

רובע שדה דב, המוקם על חורבות נמל התעופה שדה דב בתל אביב, הוא אחד מהפרויקטים האורבניים הגדולים בישראל. מדובר בתכנית עירונית שאפתנית שתכלול אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר, מוסדות חינוך, פארקים ציבוריים ותשתיות תחבורה מודרניות. 
היסטוריה
נמל התעופה שדה דב נפתח בשנת 1938 ושימש במשך עשרות שנים כבסיס טיסה צבאי וכשדה תעופה אזרחי לפנים הארץ, בעיקר לטיסות לאילת. מיקומו האסטרטגי בצפון תל אביב, בסמוך לים ולשכונות יוקרתיות, הפך אותו לנושא לוויכוחים ציבוריים רבים – בין הצורך בתחבורה אווירית נוחה לבין הצורך בקרקעות זמינות לבנייה. לאחר מאבקים משפטיים וציבוריים ארוכים, התקבלה החלטת ממשלה לסגור את השדה לצורך פיתוח עירוני. ביולי 2019 הופסקו הטיסות האזרחיות, והקרקע הועברה לידי עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל לצורך הקמת רובע מגורים חדש.
פרויקט בהיקף חסר תקדים
תכנית הבנייה כוללת מעל 16,000 יחידות דיור, בשילוב עם כ-400 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט כולל היצע רחב של דירות מגורים: דירות 2-3 חדרים המתאימות לרווקים וזוגות צעירים, דירות 4-5 חדרים למשפחות, פנטהאוזים ודירות גן יוקרתיות עם נוף לים. בפרויקטים יוקרתיים כמו "אשירה" מוצעות דירות עם בריכה פרטית, ספא, חדר קולנוע ומפרטים טכניים מתקדמים. בנוסף, קיימות גם דירות קטנות יותר במחירים נגישים יותר, כדי למשוך אוכלוסייה מגוונת. תמהיל הנכסים מיועד לעודד קהילה עירונית מעורבת, לצד שימושים מסחריים ותעסוקתיים שישולבו במתחם.
היזמים בפרויקט שדה דב
פרויקט שדה דב מושך אליו את מיטב חברות הנדל"ן בישראל, בשל מיקומו האטרקטיבי והפוטנציאל הכלכלי הגבוה. נכון למאי 2025, היזמים המרכזיים בפרויקט כוללים את קבוצת י.ח. דמרי, חברת אפריקה ישראל, חברת יוניון ליב, מגדלי הים התיכון וחברות נוספות שזכו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל.
קבוצת MORE של חנן מור, שהייתה בין הרוכשות הראשונות של מגרשים בפרויקט, נאלצה למכור את זכויותיה עקב קשיים פיננסיים. מגרש 107, שבו תכננה לבנות 458 יחידות דיור ושטחי מסחר, נמכר לדמרי בכמיליארד שקל.
מחירי הדירות בשדה דב
מחירי הדירות ברובע שדה דב נעים בהתאם לסוג וגודל הנכס. דירות בפרויקטים יוקרתיים מוצעות במחירים הגבוהים מ-5 מיליון שקל, בעוד שדירות קטנות בפרויקטים סטנדרטיים עשויות להתחיל ממחירים של כ-3 מיליון שקל. ירידה במחירי הקרקע במתחם שדה דב בשנים האחרונות, בעקבות תנודות בשוק ועלייה בריבית, לא הובילה לירידה משמעותית במחירי הדירות בפועל. גורמים לכך כוללים את עלויות הבנייה הגבוהות, יוקר המימון והמשך הביקוש למגורים באזורי היוקרה בצפון תל אביב.
דיור בר השגה ושכירות מפוקחת
בהתאם למדיניות עיריית תל אביב ורשות מקרקעי ישראל, חלק מהפרויקטים במתחם שדה דב יכללו דירות דיור בר השגה שיוצעו למכירה או להשכרה במחיר מפוקח לאוכלוסיות זכאיות. תכניות אלו נועדו להבטיח תמהיל חברתי מגוון באזור, ולהנגיש את המגורים גם לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. כמו כן, חלק מהפרויקטים יכללו דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת, כחלק ממדיניות כוללת לצמצום הפערים בדיור בעיר.
עתיד התחבורה והקיימות
התכנית לשדה דב כוללת פיתוח תשתיות תחבורה, ובכלל זה שבילי אופניים, נתיבי תחבורה ציבורית ייעודיים וחיבור עתידי לתחנת רכבת קלה של הקו הירוק (המתוכנן לעבור בסמוך לרחוב ש"י עגנון). בנוסף, התכנון כולל מערך שבילים מופרדים לרוכבי אופניים ולהולכי רגל (שבילים הולנדיים) והקצאה של עשרות דונמים לשטחי ציבור פתוחים. פארקים מרכזיים צפויים להשתרע בין שכונת רמת אביב לרובע החדש, וליצור רצף ירוק עם פארק החוף.
ביקורת ציבורית והתנגדויות
למרות התמיכה הרחבה בתכנית שדה דב מצד יזמים ורשויות, נשמעת גם ביקורת ציבורית מצד תושבי האזור ועמותות סביבתיות. בין ההתנגדויות המרכזיות ניתן למנות את החשש מהעמסת תנועה על עורקי התחבורה הקיימים, פגיעה אפשרית ברצף החופי וטענות על צפיפות בנייה גבוהה שתפגע באיכות החיים. כמו כן, נשמעה טענה לפיה מדובר בפרויקט המכוון בעיקר לאוכלוסיות אמידות, ואינו נותן מענה אמיתי למשפחות מהמעמד הבינוני והנמוך – דבר שמוביל לכינויו "עיר לעשירים בלבד". ארגוני סביבה התריעו מפני צמצום השטחים הפתוחים והצללה טבעית באזור החוף. עיריית תל אביב קיימה מספר הליכי שיתוף ציבור, שבחלקם עלו דרישות לשינויים בתמהיל הבנייה והגדלת שטחי הציבור הפתוחים.