פטנט ירושלמי לתוספת דירות: כך בונים עוד מגדלים בבירה
בירושלים מקודמות עוד ועוד תוכניות בנייה על שטחים ירוקים או כאלה שיש עליהם מבני ציבור. התושבים מתנגדים, אך העירייה, שנהנית מהיטלי השבחה, טוענת שהציבור דווקא יוצא נשכר
זו כבר הפכה לתופעה בירושלים: שטחים בייעוד ציבורי שמקודמות בהן תוכניות לבנייה למגורים, לרוב מגדלים. הנושא מעורר ויכוח עז בין תושבים לבין העירייה ויזמים, על רקע טענות של הקרבת השטח הציבורי, שאמור לכלול מוסדות ציבור ושטחים ירוקים, לטובת הכסף הגדול של היזמים. העירייה מצדה גוזרת קופונים שמנים מהיטלי ההשבחה על התוכניות, כאשר הוועדה המקומית והוועדה המחוזית מספקות הכשרים לשינויי ייעוד כאלה בקלות מפתיעה.
מהו שטח ציבורי? בכל תב”ע (תוכנית בניין עיר) יש חלוקה לייעודי קרקע. כלומר, היכן יהיה אזור למגורים, מסחר, תעסוקה, דרך, ושטחים לייעוד ציבורי. שטחים לייעוד ציבורי נחלקים לשטחים חומים, כלומר מוסדות בנויים, או שטחים ירוקים - גנים או פארקים. אבל בירושלים יש כבר חוקיות קצת שונה, ויש תושבים שמתרעמים על כך.
בעוד כחודש ייערך דיון בוועדת ההתנגדויות של הוועדה המחוזית ירושלים, לנוכח לא פחות מ־272 התנגדויות שהוגשו לתוכנית לשינוי ייעוד של שטח בגודל 5 דונם ברחוב הרב יצחק טייב חי, בשיפולים המערביים של השכונה החרדית הר נוף בירושלים. על המגרש המדובר יש תוכנית מאושרת מ־2018 להקמת מבנה ישיבה, אך התוכנית המופקדת מציעה שינוי ייעוד כך שיכלול שלושה מגדלים ובהם 120 יחידות דיור. מה שמשותף להתנגדויות הרבות לפרויקט הן הטענות על הקרבת השטח הציבורי והפגיעה בממשק השכונה עם הטבע. התוכנית בשכונת הר נוף קטנה אומנם יחסית בהיקפה אך היא משקפת דפוס התנהלות שחוזר על עצמו רק בוועדות המקומית והמחוזית של ירושלים. רק בירושלים הופכים מבני ישיבה, בתי ספר, בית חולים, בית יתומים - למגדלי מגורים.
“ניצול מיטבי של הקרקע”
לחטיבת הקרקע ברחוב הרב יצחק טייב חי בהר נוף יש היסטוריה תכנונית ונדל"נית מעניינת. הקרקע הוחכרה לישיבת עטרת ישראל על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והיא חלק מאזור שבו יש ריכוז של מוסדות ציבור. ב־2021 מכרה ישיבת עטרת ישראל את המגרש לחברת מימושים, בבעלותו של איש העסקים החרדי יחיאל פוטש, ששכר את שירותיה של האדריכלית מיכל דלה פרגולה להכנת התוכנית החדשה, המציעה הקמת שלושה מבני מגורים בגובה 10 קומות כלפי הרחוב ו־15 קומות כלפי היער, ובהם 120 יחידות דיור, חניה תת־קרקעית ומבנה בייעוד ציבורי. התוכנית נדונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ועברה לאישור הוועדה המחוזית.
בישיבת הוועדה המחוזית שנערכה בפברואר 2024 הוחלט להפקיד את התוכנית: "הוועדה סבורה כי למתווה המוצע יתרונות תכנוניים משמעותיים המצדיקים את שינוי הייעוד. שינוי הייעוד למגורים יאפשר תוספת יחידות דיור אשר יתרמו להמשך פיתוח השכונה ולניצול מיטבי של משאב הקרקע העירונית המצוי בחסר רב". בפרוטוקול הדיון מסביר אדריכל דן קינן, מתכנן הוועדה המחוזית, כי העיקרון שעמד בעיני הוועדה הוא שמירה על יחס של 40% למגורים והשאר ציבורי.
עשרות התנגדויות שעליהן חתומים תושבים מהשכונה, מדברות על כך ש"אזור זה בשכונה הנו אזור שבו בנויים מוסדות בלבד, ואין לאפשר בו בינוי למגורים”.
ההתנגדות של עמותת שומרה לסביבה טובה, המאגדת תושבים מהר נוף, שהוגשה על ידי עו"ד גלעד ברנע, מביאה חוות דעת של שדולת ירושלים בת־קיימא, הקובעת כי "במקרה זה מצאנו כי לא רק שהתוכנית עומדת בסתירה להנחיות המפורשות של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (בעקבות תוכניות קודמות שקודמו על אותו שטח), אלא שהיא גם נוגדת את מדיניות העירייה בנושא הגנה על שטחים פתוחים, דאגה לניצול חיובי של מי נגר תוך מניעת שיטפונות, קידום טיילת מסביב לשכונת הר נוף והנגשת יער ירושלים לתושבי השכונה".
עו"ד ברנע קובע כי "ברור שלא נערכה בחינה מתחייבת וחיונית של היבטי השפעה על תשתיות, נוף, נצפות, טבע וסביבה באזור התוכנית. מדובר במקרה מובהק ופשוט של חוסר סבירות קיצוני, ותוצאתו המתחייבת היא דחייתה של התוכנית".
ישנן לא מעט דוגמאות נוספות בעיר לקידום תוכנית מגורים בשטח בייעוד ציבורי: כך למשל, בישיבת חברון, בשכונת גבעת מרדכי, מתוכננת תוספת של 404 דירות בשני מגדלים בגובה 30 קומות, מתוכן 232 דירות להשכרה. חמש קומות המסד של המגדלים כוללות שטח ל־80 יחידות דיור מוגן, או קליניקות, ומסחר. נוסף על כך, באתר פנימיית כרמית, במורדות המערביים של שכונת קריית יובל, מעל עין כרם, אמורות להיבנות 1,010 יחידות דיור במבנים בגובה של כ־25 קומות, ושני בתי מלון.
ישנם גם שלושה מגדלי מגורים המתוכננים באתר בית היתומים דיסקין, בשכונת גבעת שאול, התוכנית אושרה ב־2020. כמו כן, במבנה שבו שכן בית החולים שערי צדק הישן, ברחוב יפו, שבו היו משרדי הנהלת רשות השידור, נבנה פרויקט המגורים מידטאון, הכולל ארבעה מגדלים בגובה 40 קומות. נוסף על כך, באתר מד"א ומוסד תקוותנו, בכניסה המערבית לירושלים, מקודמת בימים אלה תוכנית לשלושה מגדלים בגובה של עד 80 קומות.
עיריית ירושלים טוענת בתגובתה לכלכליסט כי היא מבחינה בין שטחי ציבור למוסדות פרטיים (ישיבות, דיור מוגן, דיור בהישג יד) לשטחי ציבור אחרים (שטחים ציבוריים פתוחים, ספריות, מתנ"סים): "בירושלים קיימת מדיניות הנוגעת לשטחים המיועדים למוסדות פרטיים בתחומי העיר. על פי מדיניות זו, כאשר מוסד פרטי מעוניין לקדם תוכנית חדשה הכוללת שינוי ייעוד למגורים, הנושא נבחן מקצועית, ובמידה שסבורים שזה נכון, עליו יהיה להפריש 60% משטח התוכנית לצרכים ציבוריים, ולהעבירם לעיריית ירושלים. ב־40% הנותרים משטח התוכנית ניתן לפתח יחידות מגורים, זאת בכפוף למדיניות התכנון הקיימת באותה שכונה. התוכנית המוצעת בשכונת הר נוף מיישמת מדיניות זו".
על פי מתכנן הוועדה המחוזית ירושלים, האדריכל קינן, הציבור אמור דווקא לצאת נשכר משינוי הייעוד. "יש מגרשים בייעוד ציבורי שהמדינה לא מצליחה לשווק, או ששווקו ואין להם היתכנות כלכלית, והם נותרים ריקים גם כשהשכונה כבר בנויה, ואנחנו חושבים שלא נכון להשאיר מגרשים ריקים בעיר. אז על ידי עירוב שימושים אנחנו גם מצליחים להגדיל היצע יחידות דיור, גם את הישימות הכלכלית, גם שיפור של מרחב עירוני איכותי, וגם מימוש של הצורך הציבורי".
"לא הכל סחיר"
עו"ד שרה ויס־בן שאול, שמייצגת לא פעם את המתנגדים לפרויקטי ההתחדשות בירושלים, רואה את התמונה קצת אחרת: "עירייה היא לא בנק, היא שלטון מקומי ולא תאגיד מסחרי. לא הכל סחיר. סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה מפרט, בגדול, מה הם צורכי הציבור. אלה לא צרכים 'סחירים' ואינם אמורים, ככלל, להניב רווח. הרשימה מייצגת את הערכים החברתיים הבסיסיים כפי שהמדינה רואה אותם ולכן קבעה כחוק - תחנות משטרה, ספריות, דיור מוגן, בתי ספר וגם שטחים ירוקים וגינות ציבוריות, שלא נועדו ואינם נמדדים לפי הרווח או השיווקיות שלהם. בעיניי, רשויות התכנון אמורות להתייחס אליהם כמו נאמן על נכסי וערכי הציבור. בירושלים התושבים נתפסים, כנראה, כמו שהבנקים רואים את חשבונות משקי הבית - מקור להכנסה".
