מרכז הנדל"ן
פער של 1.7 מיליון שקל בהיטל השבחה הוביל לביקורת חריפה של ועדת הערר
מרכז הנדל"ן: במקרה חריג נדרשה ועדת הערר המחוזית להכריע בין שתי שומות מכריעות שסתרו זו את זו ויצרו פער משמעותי של עשרות אחוזים בהיטל ההשבחה. בהחלטתה מתחה הוועדה ביקורת על הצדדים שפנו למינוי שמאית מכריעה נוספת, ואף על השמאית השנייה עצמה, שלדעתה לא היה מקום כלל שתידרש לעריכת שומה נוספת – מה גם ששומתה נדחתה לבסוף
ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, נדרשה לסיטואציה חריגה: הכרעה בין שתי שומות מכריעות סותרות לגבי היטל השבחה בגין תוכנית התחדשות עירונית בגבעת שמואל. הפער בין השומות עמד על כ־1.7 מיליון שקל.
בהחלטתה ביקרה ועדת הערר את כל המעורבים – הוועדה המקומית שהוציאה שומה חדשה שסתרה שומה מכרעת קודמת, הנישומה שפנתה לשומה מכרעת נוספת, וגם את השמאית המכריעה השנייה שטיפלה בתיק שכבר הוכרע.
המחלוקת נסובה סביב המועד הקובע. השומה המכרעת הראשונה הסתמכה על פרסום התוכנית ברשומות, בעוד שהשנייה התייחסה לפרסום המאוחר בעיתונות, שנתיים וחצי לאחר מכן. את הערר הגישה חברת ע.ט להתחדשות עירונית נגד הוועדה המקומית, וטענה כי יש להחיל את המועד המאוחר. ועדת הערר קיבלה את עמדת ע.ט להעדיף את השומה המכרעת הראשונה, אך הדגישה את הביקורת על עצם הפנייה לשומה מכרעת נוספת.
שתי השומות – שהוכנו בהפרש של שלוש שנים בידי שתי שמאיות שונות – נגעו לאותה תוכנית החלה על מקרקעין זהים. כל אחת נערכה בעקבות מימוש חלקי של כ־50% מהזכויות. הערר נסב על השומה המאוחרת של השמאית המכריעה אוולין דודזון שמאמה מנובמבר 2022.
המצב הקודם כלל שלושה בניינים ישנים ברחוב בן גוריון, ובהם 36 יח"ד שנבנו בשנות ה־70–80. ביוני 2013 נחתם הסכם פינוי־בינוי בין בעלי הזכויות לחברת ע.ט. בדצמבר 2018 פורסמה ברשומות תוכנית חדשה להריסת הבניינים והקמת שני מגדלים בני 144 דירות, שטחי מסחר וחניה תת־קרקעית. הפרסום בעיתונות הגיע רק ביולי 2020, כעבור כמעט שנתיים וחצי.
בין 2018 ל־2020 הנפיקה הוועדה המקומית שני היתרים: הראשון לבניין בן 14 קומות, 72 יח"ד ו־180 מ"ר מסחר; השני לבניין זהה. בעקבות ההיתר הראשון חלקה החברה על שומת היטל ההשבחה והגיעה לשומה מכרעת של השמאית נורית ג'רבי, שקבעה היטל של כ־5.86 מיליון שקל. השומה הפכה לחלוטה בהיעדר ערעורים.
בהמשך ערכה הוועדה המקומית שומה נוספת להיתר השני, שהתבססה על שומת ג'רבי אך עם שני שינויים: מקדם הדחייה לזכויות לא מנוצלות הופחת מ־90% ל־75%, ורכיב דמי השכירות בתקופת הבנייה הוסר. התוצאה – היטל של כ־7.51 מיליון שקל. גם במקרה זה הגישה ע.ט שומה נגדית, והעניין הגיע לשמאית מכריעה.
לטענת החברה, כלל לא נותרה השבחה חייבת בהיטל, ובחלופה ביקשה להחיל את שומת ג'רבי ולהגיע לסכום של כ־5.1 מיליון שקל. השמאית דודזון שמאמה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה שהמועד הקובע הוא פרסום בעיתונים, ואף הפחיתה את מקדם הדחייה ל־0.85. כך התקבל היטל של כ־7.5 מיליון שקל – גבוה בכ־1.7 מיליון שקל מהשומה הקודמת.
על שומה זו הגישה ע.ט ערר, בטענה שהשמאית שגתה בקבלת המועד המאוחר. לטענתה, דחייה של שנתיים הביאה להערכת שווי גבוהה יותר למ"ר, והוסיפה מעל מיליון שקל להיטל.
"לא היה צורך בשומה מכרעת נוספת"
ועדת הערר קיבלה חלקית את טענות החברה, ביטלה את שומת שמאמה וקבעה כי שומת ג'רבי תחול גם על ההיתר השני. "לפרסום התוכנית החדשה בעיתונות הייתה תרומה שולית, אם בכלל, להבאת התוכנית לידיעת הציבור הרלוונטי ולהשפעה על שווי השוק במועד הרלוונטי", נכתב בהחלטה. "הבאה בחשבון של עסקאות מתאריכים מוקדמים יותר הייתה משקפת באופן מדויק יותר את שווי השוק של המקרקעין במצב החדש, תוך צמצום משמעותי של הפער בין שני מועדי הפרסום".
ועדת הערר ביקרה גם את ע.ט על כך שלא עררה על שומת הוועדה המקומית: "לא היה כל צורך במינוי שמאית מכריעה נוספת, בהתייחס לזכויות מכוח תוכנית שכבר נערכה בגינה שומת היטל השבחה מלאה". בנוסף נמתחה ביקורת על שמאמה: "מצופה היה מן השמאית המכריעה להבחין שכבר נערכה שומה מכרעת מלאה בגין כלל הזכויות מכוח התוכנית, וכי אין הצדקה לעריכת שומת היטל השבחה נוספת".
יתר טענות החברה נדחו, וכל צד נדרש לשאת בהוצאותיו. את ע.ט ייצגה עו"ד ורד מאירוביץ־סייג, ואת הוועדה המקומית גבעת שמואל – עו"ד רותם ארביב קופלניקוב.
