ריאיון
"מספיק לראות את שלטי החוצות כדי להבין שלקבלנים קשה למכור"
בכל 32 שנות הקריירה של דלית רביב היא כיוונה למטרה אחת — להיות מנכ"לית בנק הפועלים; ברגע שבו נבחר לתפקיד ידין ענתבי, היא מספרת, "נפלו השמים"; אחרי חצי שנה היא מונתה למנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם מגורים, בדיוק כשהחל המשבר בענף הנדל"ן; "מחירי הדירות ירדו, אבל לא התרסקו", היא מודה בריאיון, ותוקפת את הגבלות מבצעי המימון: "בנק ישראל מסתכל רק על יציבות הבנקים"
אחר צהריים אחד בסוף יוני 2024 הודיע דירקטוריון בנק הפועלים על מינויו של ידין ענתבי למנכ"ל הבנק. ענתבי היה אומנם חבר ההנהלה הוותיק ביותר בבנק, אבל הגבות הורמו בגלל מי שהתמודדה מולו — דלית רביב, שהיתה אז ראש החטיבה הקמעונאית בבנק ועם קריירה בנקאית של 32 שנים, ונחשבה למועמדת המובילה לתפקיד.
בסביבתה של רביב לא הסתירו את אכזבתם. בפוסט חריג שכתב בעלה אסף, לאחר ההודעה הרשמית על המינוי, נכתב: "במדינה אוכלת יושביה, שיכולה למנות את משה קצב לנשיא המדינה על חשבון שמעון פרס, כנראה שלא צריך להיות מופתעים מכלום. בסופו של יום מי שמפסידים את דלית כמנהיגה אלו עובדי הבנק, הלקוחות שלו, עולם הבנקאות והפיננסים". יש לציין כי הפוסט נערך והמשפט על משה קצב הורד, אבל הביקורת נותרה בעיניה.
היום, יותר משנה אחרי, גם רביב בעצמה מודה כי התאכזבה עמוקות. "בדקה שיצאה ההודעה נפלו השמים", היא מספרת בריאיון ראשון לכלכליסט. "כבנקאית במשך כל כך הרבה שנים, דחיתי הרבה הצעות עבודה בשביל התפקיד הנכסף. אז כן, יש תסכול אחרי כמה חודשים שאת מתמודדת על התפקיד. ויש גם את העניין הנשי. לא התמודדתי כאן מול נשים. בעבר היו מנכ"ליות בנקים חזקות, אבל בבנק הפועלים אף פעם לא היתה מנכ"לית, והיה פה צ'אנס לשנות את זה".
למה לדעתך לא נבחרת?
"אני לא יודעת. התקדמתי הלאה. כנראה שבעלי לקח את זה יותר קשה ממני. הוא גם אוהד ספורט מושבע, וכשקבוצה מפסידה, הוא בדיכאון. אני בן אדם מאוד פרקטי, הייתי 72 שעות בבאסה, ואז התחלתי לתכנן את המשך הדרך, מה אעשה. אני רגישה, אבל גם מאוד אנליטית ופועלת מהשכל. כשהבנתי שעשיתי כל מה שאני יכולה לעשות כדי להגיע לשם ולא הגעתי, אמרתי לעצמי נראה איך עושים מהלימון לימונדה, ואני חושבת שעשיתי את זה. אני גאה בנקודה שהגעתי אליה בבנק, הייתי 5 שנים בתפקיד הכי קריטי בתקופות הכי קשות של הבנק, ועבדתי בהן מאוד קשה. מהנקודה הזאת החלטתי שאני מתחילה דף חדש".
3 צפייה בגלריה
על הפסד התפקיד לידין ענתבי (בתמונה): "עם עובדות אי אפשר להתווכח. היתה תקופה של יותר מנכ"ליות ממנכ"לים, שהיו שנים טובות למערכת הבנקאית. לבנק הפועלים היתה הזדמנות לשינוי"
(צילום: wikipedia)
התרחקנו שנות אור מתור הזהב של הנשים בניהול הבנקים.
"עם עובדות אי אפשר להתווכח. היתה תקופה של יותר מנכ"ליות ממנכ"לים, שהיו שנים טובות למערכת הבנקאית. זה לא בריא כשאין איזון בין המינים. אני לא רוצה שיקדמו אותי כי אני אשה, אבל צריכות להיות נשים שרוצות את התפקיד ובצד השני צריכים להיות מי שנותנים להן את ההזדמנות".
את רואה תסריט שבו את חוזרת בעתיד לבנק או שהדלת נסגרה לנצח?
"אנשים אומרים שלא, ואז מוצאים את עצמם בחזרה שם. אני מאמינה ב־Never say never. אבל כרגע אני בעולם מרתק עם משימות גדולות לשנים הבאות".
הלימונדה של רביב (55) נסחטה סופית פחות מחצי שנה אחרי שנסגרה בפניה הדלת לתפקיד מנכ"לית הפועלים. בנובמבר 2024 היא מונתה לתפקיד מנכ"לית ICR, יזמית נדל"ן שעוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית. ICR נמצאת בשליטה משותפת של ישראל קנדה (בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר) ו־ORC LAND (בבעלות רז עודד והאחים נקש) המחזיקים כל אחד ב־42.5% מהחברה. את ה־15% הנותרים מחזיקה כלל ביטוח, שנכנסה כשותפה עם השקעה של כ־260 מיליון שקל, בעסקה ששיקפה לחברה שווי של כ־1.72 מיליארד שקל. "אני יודעת לעשות סוויץ' ולהיכנס לדבר הבא", אומרת רביב, "בסוף יש יכולת ניהולית, ניהול זה ניהול. צריך להבין איך להניע עובדים, איך לא להתרגש מכל דבר, להאציל סמכויות כדי שהטלפון לא יצלצל כל הזמן, כדי שהחברה הזאת תדע להכפיל ולשלש את עצמה. בשביל זה באתי".
המעבר מעולם הבנקאות לעולם הנדל"ן היה קשה?
"זה מאתגר, שונה, מסקרן, לראות דברים מזווית אחרת. אני כזאת — אם זורקים אותי למים, לא משנה מה העומק, אני אשחה. הקריירה שלי נבנתה עקב בצד אגודל, עברתי בין חטיבות בדרך הארוכה, טעמתי כמעט מכל דבר, וחוויתי גם תסכולים. זה הכין אותי. נכון שבבנק כבר שחיתי כמו דג במים ופה אני בתחילת התפקיד, אז זה קשה להשוואה. הקשיים אחרים. בניהול הגברי, לדעתי, יש יותר התנגשויות של אגו שמביאות לפינות ופיצוצים, כשאת אותו ויכוח אפשר לנהל בלי כוחנות. זה ערך מוסף שאני מאמינה שמביא ניהול נשי".
לפחות את כבר לא תחת מגבלת שכר. חוק הגבלת השכר בבנקים הוא נכון?
"היום אני עושה לביתי, זו אחת המשימות שלי. השכר שלי תלוי ביצועים ולקחתי את זה בשתי ידיים, יש לי הרבה רכיבים תלויי ביצועים ואני מקווה להביא קבלות ולהיות מתוגמלת על זה. אני לא חשבתי שמנכ"ל בנק צריך להרוויח עשרות מיליונים, ואני בהחלט חושבת שהיה משהו רע בחזירות שהיתה בעבר. אבל גם לא אהבתי ששמים תקרת זכוכית השתכרותית, שלא משנה מה תעשה — זה מה שתוכל להרוויח. כששמו את התקרה הייתי מאוד רחוקה ממנה, ועדיין כעסתי. היום יש בתפקיד אנשים טובים שלא מתוגמלים על גודל האחריות שיש עליהם. בסוף הם מחזיקים את הכלכלה, מניעים את המשק, יש להם אחריות אישית מאוד כבדה. צריך שיהיה בשכר מרכיב של תגמול על הביצועים שלך".
עוד לא מלאה שנה לכניסתה של רביב לתפקיד וכבר נכנס ענף הנדל"ן לאחת התקופות המאתגרות ביותר בהיסטוריה. מכירות הקבלנים ברבעון הראשון של השנה צנחו ב־24%, בעוד מכירות דירות היד שנייה קפצו ב־13%. וזה עוד לפני שבנק ישראל בלם את מבצעי הקבלנים, שהעניקו מימון מפליג לרוכשים, והיו בין הסיבות לטירוף המכירות שאפיין את השנה שעברה. נתוני הכלכלן הראשי באוצר מעידים גם על שיעור גבוה של משקיעים שמכרו השנה דירות בהפסד, ונתוני הלמ"ס מוסיפים על כך שחמישה חודשים ברציפות — מחירי הדירות בירידה.
"המצב הכי גרוע מאחורינו"
רביב נכנסה לתפקידה כמנכ"לית ICR רגע לפני פרוץ המשבר בענף. לחברה פרויקט רבים, בין היתר בגבעתיים, בהרצליה, בנתניה, ברמת אפעל ובירושלים. השנה, לדבריה, היא צפויה לאכלס כ־1,000 דירות שרובן התחדשות עירונית, פרויקטים שהעבודה עליהם החלה לפני כ־10 שנים.
בועת המחירים מתחילה להתפוצץ?
"אני לא חושבת. יש מתחתנים, יש מתגרשים, ויש תושבי חוץ שרוצים להחזיק פה דירה. וכשהביקוש גדול מההיצע, ולא מדביק אותו - אז המחיר לא יורד. אז המחירים ירדו, אבל לא התרסקו".
יש לך אינטרס לומר שזו לא מגמה, שאין ירידת מחירים חזקה, שעדיין הביקוש עולה על ההיצע.
"תראי, ליזם יש עלויות ביצוע ומימון, ואף אחד לא רוצה להפסיד. כשאת עושה את הכלכלה הזאת, את מבינה שכשעלויות הביצוע עולות, המחירים לא יכולים לרדת לעד, גם אחרי כל המבצעים וההנחות שרואים בשוק. אנחנו חברה שיודעת למכור ומוכרת גם בתקופות יותר קשות. רואים את זה בתוצאות הכספיות שלנו. הרוכשים יושבים על הגדר — אבל האיתות החיובי הכי קטן יגרום לביקושים לחזור".
אבל כל הסימנים הם בכיוון ירידת מחירים. גינדי מוכרים דירות בשדה דב ב־60 אלף שקל למ"ר, ביחס למתחרים, כולל ישראל קנדה, שמוכרים ב־70–90 אלף.
"כן. הסימן הראשון לירידה הוא שלטי חוצות שמופיעים בכל מקום. זה הסימן הראשון שממחיש שיותר קשה לקבלנים למכור. כשדירות נמכרו כמו לחמניות ואנשים עמדו בתור ופחדו שייקחו להם את הדירה שהם רוצים — לא היה אף שלט חוצות. השלטים והקמפיינים השיווקיים האלה מאוד יקרים, וזה לא נפסק. גם מבצעי המימון של היזמים מעידים על ירידת מחירים: כשאת מקבלת עסקת תשלום של 20% במעמד החתימה ו־80% במעמד המסירה, או מבצעים שהחליפו את זה כמו 'קחי את הדירה ובמשך 15 שנה הקבלן יסבסד לך את הריבית' - כל אלה הן הטבות משמעותיות שהיזם נותן, והן שוות ערך להנחה".
ולמרות כל המבצעים, עדיין פחות דירות נמכרות מבשנה שעברה. למה?
"רואים האטה בביקושים שנובעת מסוג של 'ישיבה על הגדר'. זה גם בגלל חוסר הוודאות שאנחנו בו, המלחמה ופרמטרים כמו ריבית. אני בטוחה שברגע שתסתיים המערכה בעזה, ותרד קצת הריבית — תהיה חזרה לביקושים. יש עדיין רכישה של קרקעות וכניסה לפרויקטים חדשים. הסיבה שחברות ממשיכות ובונות היא בדיוק זה — הן בטוחות שברגע שיהיה פה יותר רגוע, נחזור לביקושים שהיו פה לפני המלחמה. המצב הכי גרוע מאחורינו. היינו בחשש בו־זמנית מלבנון, איראן, תימן ועזה. אז נכון שיש ירידת מחירים, אבל אני לא בטוחה שזה יהיה רגע ארוך. אז מי שיכול לנצל את ההזדמנות של רמות המחירים עכשיו — כדאי לו לקנות.
"אנחנו כן רואים שלזוג צעיר קשה לקנות היום דירה בתל אביב או במרכז, והביקוש עובר לפריפריה. אנחנו מפוזרים על פרויקטים בכל הארץ. ככל שזזים מתל אביב, דירות בפחות מ־2 מיליון שקל יותר קל למכור".
איפה יש לכם דירות בעד 2 מיליון שקל? זה יצור נדיר אצלכם.
"יש פרויקט בלוד שנצא לשיווק שלו בקרוב ושם יהיו, אבל לא הרבה לצערי. עד שנמכור שם, אני רואה בפרויקטים היותר יוקרתיים שהדירות הקטנות יותר נמכרות יותר מהר מהגדולות. משקיעים מחפשים אותן והם מאמינים שהרווח בהן יותר גדול מדירות של 6-5 מיליון שקל".
יכול להיות גם שנגמרו המיליונרים בוגרי האקזיטים שיכולים לקנות דירה בתל אביב?
"לפני שניהלתי את הבנקאות הפרטית בבנק, לא הבנתי את ממדי העושר במדינת ישראל. יש שכבה גדולה מאוד של בעלי אמצעים. האקזיטים השנה לא פחותים מבשנים קודמות ורק נהיים יותר ויותר גדולים. כל אקזיט כזה מביא רוכשים. בפרויקט שלנו בפארק צפון אנחנו רואים עניין בפנטהאוזים, או מבוגרים שמצמצמים דיור ורוצים לגור בתל אביב. בערים הגדולות, שבהן היצע הקרקע מוגבל מאוד, תמיד יהיה ביקוש והמחירים יעלו. בזמן שבבאר שבע או בקריות יש הרבה קרקע, בתל אביב כבר אי אפשר לבנות שכונות חדשות".
"תוכנית הרבעים בת"א היא בלגן שלם"
לאחר פקיעת תוקף תמ"א 38, עיריית תל אביב מקדמת תוכנית חדשה להתחדשות עירונית, עוד עיכוב לבעלי דירות ישנות ללא ממ"ד. אך זה משפיע עליכם?
"תוכנית הרבעים שמתחלפת עושה בלגן שלם בפרויקטים קיימים. לחלק מהבניינים מורידים זכויות, לחלק מוסיפים, וזה מאוד בעייתי ליזמים. כשהתוכנית תפורסם יהיו לה הרבה מאוד התנגדויות, ובעיריית תל אביב כבר מתכוננים להתנגדויות שלנו. דמייני שעשית תוכנית עסקית, ובסוף מישהו בא וטרף לך את כל הקלפים. כל כמה שנים עושים תוכנית חדשה ומשנים את כל העולם".
המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי הקבלנים עובדות?
"אני שונאת מגבלות, בפרט כשכוחות השוק עושים יפה את העבודה. כשחוסמים מבצעי מימון, מגיעים פתרונות יצירתיים אחרים, כמו מי שאומר: 'תיכנס לדירה, היא מוכנה, אבל תשלם בעוד כמה שנים'. בסוף גם זה מבצע מימון. גם יזמים שנותנים משכנתא ל־20 שנה בריבית מסובסדת זה מבצע מימון. גם ליזם המימון של 80% הוא לא פיקניק, זאת עלות, וממילא אני בספק אם רוכשים ייכנסו לעסקה שלא יוכלו לעמוד בה. הם רוצים ליהנות מעליית ערך הנכס, ומי שלא ישלם את יתר ה־80%, יאבד פיצוי מוסכם וזה הרבה כסף".
אתם משתתפים בתחרות המבצעים כדי להיות תחרותיים?
"אנחנו מדי פעם נותנים מבצעים אבל לא בפטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. הצמדה למדד תשומות הבנייה היא מוגבלת, ואם המדד עולה מעבר לרמה מסוימת, אנחנו לוקחים את התוספת על עצמנו. אנחנו לא יכולים להיות שונים לגמרי מהמתחרים — והתחרות היא עזה. אנחנו יודעים שאנחנו מוכרים מוצר טוב ומבוקש, גם אם הוא טיפה יותר יקר. הייתי שמחה לחזור למכירות ליניאריות שמממנות את הבנייה כמו בעבר. ההגבלות של הבנק מסתכלות רק בפרספקטיבה של הסיכון או היציבות של הבנקים, אבל צריך לראות גם את הכלכלה של היזמים. אם זה מה שעוזר ליזם למכור – צריך לשקלל את זה בשיקולים".
אתם יזמים שעובדים עם קבלני ביצוע. איך זה לעבוד בשוק בלי פועלים?
"מאז הלם 7 באוקטובר, רוב הפערים נסגרו. לקח זמן להכשיר עובדים זרים אחרים במקום פלסטינים, ועדיין יש חסר במקצועות כמו חשמלאים, אינסטלטורים, רצפים, תפקידים שהיו מזוהים איתם. אבל אנחנו עובדים עם חברות גדולות ולפחות מהן לא שומעים על מחסור בכוח אדם. הבעיה היא בעיקר העלייה במחירי הביצוע".
בכל זאת הצליחו לצנן בשנה האחרונה את שוק המשקיעים. זה טוב או רע?
"זה רע למשק הישראלי, כי משקיעי נדל"ן עוברים למקומות כמו יוון. משקיעי נדל"ן מייצרים דירות להשכרה בשוק שהוא מאוד בחוסר. פרויקטים של המדינה לעידוד השכרה לא התרוממו, כי המודל העסקי שלהם פחות עובד בריבית גבוהה. הורדת מיסוי על דירה שנייה תחזיר ישר משקיעים לשוק. נכון שזה מגדיל ביקוש ומעלה מחיר, אבל אחרת יהיה קשה למצוא דירות להשכרה במרכז".
היה גל הנפקות של חברות נדל"ן השנה. אתם גם חושבים על זה?
"אנחנו עדיין בבנייה של הפורטפוליו, רעבים לפרויקטים של התחדשות עירונית ורוצים להכפיל אותם, להיכנס לפרויקטים כשותף ולמצוא חברות טובות לרכוש - ועל זה הדגש כרגע. בצבר הפרויקטים הנכון זה יגיע".
רביב שגדלה בבאר שבע עד גיל 10, היא בת בכורה ויש לה שני אחים. אמה היתה פרופסור בסורוקה, אביה חוקר בכור בדימונה. "פרצתי את הגבולות כשהלכתי לבנקאות. לפי אמא שלי, הייתי צריכה להיות רופאה. הורים רופאים לא מבינים שילדים מסתכלים על ההקרבה שלהם ולא תמיד רוצים לעבור את אותו דבר. אבל בסוף, בבנקאות, עבדתי המון שעות ולא הייתי בבית, אני לא יודעת אחרת".
אז בסוף במובן מסוים כן המשכת את דרכה, כשנעדרת הרבה מהבית.
"חונכנו להיות אנשי ברזל, אמא היא ההשראה שלי. אמא שלי למדה ועבדה כרופאה צעירה כשנולדתי ונעדרה הרבה מהבית ללימודים, לעבודה, לתורנויות. גדלנו על דוגמה אישית של עבודה קשה, וכשאתה גדל בעצמאות אתה לומד להסתדר לבד, ולפתור בעיות בעצמך. אבא שלי התחיל ללמוד הנדסת אלקטרוניקה רק בגיל 30 כשהיא סיימה רפואה, והוא היה מבשל ועושה את הקניות. אני זוכרת את עצמי מטפלת באחי הקטן שאני ב־11 שנים גדולה ממנו, לוקחת אותו איתי לחברות, קמה אליו בלילה. אני עד היום מרגישה חצי אמא שלו".
כיום רביב מתגוררת ברמת אפעל, נשואה ואם לשלושה. "אסף, בעלי, הוא יזם בעולם המשקפיים, עוסק בפרויקטים של עיצוב, הוא הצד האמנותי במשפחה. הוא מצייר, מעצב, אוהד שרוף של הפועל ירושלים בסל ובית"ר ירושלים ברגל, והוא הבשלן בבית. אני לא אוהבת להיכנס למטבח".
ענף הנדל"ן מלא בבירוקרטיה. זה לא מתיש?
"אין יותר בירוקרטיה מבנק. בנק ישראל, תאמיני, יודע לשבת עלייך ולא לתת לך לעשות כלום. סיזיפיות יש בכל מקום, אבל כשיש הצלחות, הן גדולות. קבלת טופס 4 היא שמחה שאי אפשר לתאר אותה, זה מאוד מספק. או לקבל היתר בנייה אחרי חודשים של תיזוזים. זה ייסורי לידה. הבירוקרטיה בעיריות היא בלתי אפשרית. ברמת השרון, למשל, עברנו שבעת מדורי גיהינום והכל על קרקע שקנינו מהמינהל כשהכל ברור לגביה. צריכה להיות כזאת בירוקרטיה? לא. אבל הניסיון שלי בבנק הוא יתרון. לעבוד סדור, לא לוותר, לדחוף קדימה, ואם זורקים אותך מהדלת, תבואי מהחלון".
באילו עוד דוגמאות מופרכות נתקלת?
"בפרויקט הגפן בהרצליה נקלענו למלחמה בין שני גורמים בעירייה שרוצים לכופף אחד לשני את הידיים. העירייה רצתה שהמחלקה שעוסקת בדרכים תעשה מדרכה של אבנים משתלבות, המחלקה הרלבנטית לא נכנסה בזמן לביצוע המטלה, ובינתיים סירבו לתת לנו טופס 4 והחלק הזה במדרכה נשאר בור פתוח. לכן בשישי נאלצנו להביא אספלט ומכבשים בשביל לייצר מדרכה בעצמנו כדי שהדיירים ייכנסו בזמן לדירות שלהם. מפרויקט לפרויקט אני לומדת, ומנסה לחשוב על דרך יצירתית לפתור בעיות".
עשור שלם לאישור פרויקט התחדשות עירונית זה סביר?
"לא. זה צריך להתקצר בחצי. הקושי הוא תקשורת בין־גופי ממשלה שונים ומחלקות עירוניות שמתאימות להיקפי עבודה של לפני 20 שנה ולא של היום. כשאתה אומר היום לדיירים שבעוד 10 שנים הם ייכנסו לבניין חדש, הם כבר מקבלים את זה בסוג של השלמה. אני רואה את זה כאתגר, אשתדל להוכיח שזה יכול להיות אחרת".
