נורות אזהרה: 15% מתיק המשכנתאות של מימון ישיר מצויים בקשיי החזר
רק 85% מתיק המשכנתאות של חברת האשראי החוץ־בנקאי הוגדרו תקינים בסוף הרבעון הראשון. מדובר על שיעור הלוואות תחת לחץ שגבוה כמעט פי 19 בהשוואה לבנקים. דירות משמשות כבטוחות כנגד ההלוואות, אך שוק הדיור עצמו נמצא בהאטה
האותיות הקטנות בדו"חות של מימון ישיר חושפות לא רק את תוצאותיה של חברת אשראי צומחת, אלא גם את מצבם של הלווים והמשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי. בתוך כשלוש שנים בלבד מימון ישיר פיתחה את פעילות המשכנתאות שלה, שהיא למעשה פעילות של הלוואות כנגד נדל"ן, והגיעה לתיק של 2.6 מיליארד שקל. אולם התיק מציג רמת סיכון גבוהה משמעותית משל משכנתא קלאסית, שהולכת וגוברת, כש־15% ממנו כבר נמצאים בסיכון. בחברה לא מתרגשים, משום שהם מחזיקים בבטוחות בדמות נכסים, מה שמאפשר הפרשות קטנות מאוד להפסדי אשראי, לפחות בשלב זה. דירות הן בטוחות חזקות כל זמן שהשוק יציב או שהמחירים עולים.
אך תמונת המצב משתנה כשהשוק עובר לירידה או כשיש קושי לממש את הבטוחות. ואכן, ב־2025 נמכרו רק כ־85 אלף דירות חדשות ומיד שנייה, ירידה של 11% לעומת 2024. אבל בניכוי מכירות דירות יד שנייה שהיו יציבות המכירות של הקבלנים נפלו ב־25% לעומת 2024. בנוסף, חלק מהעסקאות הן במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה שבנטרולן מכירות הקבלנים צנחו כבר ב־34% לעומת 2024. במימון ראשון לא מתרגשים מנתונים אלה בטענה שחלק ניכר מבעלי המשכנתאות שנקלעו לקושי הם משקיעים שממשו את הנכס ועד כה החברה לא ביצעה מחיקות משמעותיות משווי ההלוואות.
שני תחומים מרכזיים
ביום חמישי האחרון פרסמה חברת מימון הרכב והמשכנתאות מימון ישיר את תוצאותיה לרבעון הראשון של 2026, ומהן עולה תמונה כפולה: מחד, צמיחה חדה בהכנסות וברווחים, ומנגד, עלייה משמעותית בהלוואות שנמצאות בקשיי החזר. מימון ישיר סיימה את הרבעון עם זינוק של 156% לעומת הרבעון המקביל ברווח הנקי, ל־53.4 מיליון שקל. זאת לצד זינוק חד בהכנסות מפעילות מימון נטו, שעלו ב־86 מיליון שקל, ל־302 מיליון שקל. מניית החברה זינקה בכ־7% ביום פרסום הדו"ח לשווי של כ־1.8 מיליארד שקל. אולם בחינה מעמיקה יותר של הדו"ח חושפת תמונה מורכבת בהרבה מעוד חברת אשראי שמציגה עלייה בהכנסות וברווחים.
כיום פעילותה של מימון ישיר מתחלקת לשני תחומים מרכזיים: הפעילות המסורתית של מימון רכישת רכבים, ופעילות המשכנתאות — מנוע הצמיחה החדש של החברה. עד הרבעון הראשון הוצגו בדו"חות שלושה מגזרי פעילות: מימון רכבים, הלוואות לכל מטרה ומימון משכנתאות. אולם לדברי הנהלת החברה, בראשות המנכ"ל ערן גולן, פעילות ההלוואות לכל מטרה הפכה לפחות מהותית ביחס להיקף הפעילות הכולל, ולכן מוזגה בדיווח החשבונאי עם תחום מימון הרכב.
תחום המשכנתאות נחשב מסורתית לפעילות שמרנית יותר, שכן מדובר באשראי שמגובה בנדל"ן. אלא שנתוני תיק המשכנתאות של מימון ישיר אינו משדר בהכרח שמרנות. בתוך כשלוש שנים בלבד בנתה החברה תיק משכנתאות של 2.6 מיליארד שקל. מתוך תיק זה כ־2.2 מיליארד שקל מוגדרים תקינים, כלומר הלוואות שנפרעות כסדרן, אך יתרת ההלוואות, יותר מ־320 מיליון שקל - כ־15% מהתיק — נמצאת ברמות שונות של קשיי החזר: כ־160 מיליון שקל מוגדרים הלוואות בכשל אשראי, כ־89 מיליון שקל מוגדרים הלוואות בהסדר, והיתרה נמצאת בפיגור של עד 90 יום או בהליכים משפטיים.
מדובר בשיעור חריג יחסית לשוק המשכנתאות הבנקאי שבו שיעור ההלוואות הבעייתיות נע סביב 0.6% בתקופות יציבות, ועשוי להגיע לכ־1% בתקופות מאתגרות יותר. הפער עשוי להעיד על כך שתיק המשכנתאות של מימון ישיר צמח בקצב מהיר תוך נטילת סיכון גבוה יותר מזה שמקובל במערכת הבנקאית.
חרף שיעור ההלוואות הבעייתיות, ההפרשה להפסדי אשראי של מימון ישיר בתחום המשכנתאות עומדת על 0.3% בלבד. במילים אחרות, הנהלת החברה מעריכה כי גם במקרה של לווים שנקלעו לקשיים, היא צפויה לגבות את מרבית החוב. כך, עבור הלוואות שמוגדרות ככשל אשראי — הרמה החמורה ביותר בסיווגי הסיכון — מפרישה החברה כ־4% בלבד. זאת, ככל הנראה, מהסתמכות על הבטוחות הנדל"ניות שמחזיקה החברה כנגד ההלוואות, ששוויין, לפי הדו"ח, עומד על 301 מיליון שקל. עם זאת, שווי הבטוחות מחושב לפי מועד העמדת ההלוואה, בעוד במקרה של מימוש בפועל שווי הנכסים עשוי להיות נמוך יותר.
עד כה נחשבת פעילות המשכנתאות של מימון ישיר להצלחה משמעותית. לפי הדו"ח, הרווח הנקי מהתחום עמד ברבעון על 35.5 מיליון שקל — כמעט כפול מהרווח מפעילות מימון הרכב, שהיה פחות מ־18 מיליון שקל. גם בצד ההכנסותמפעילות משכנתאות נרשמה צמיחה חדה של 186% לעומת הרבעון המקביל, ל־83 מיליון שקל.
ההצלחה של מימון ישיר בתחום היתה כה בולטת, עד שחברות נוספות מענף הרכב והליסינג החלו לנסות לשכפל את המודל. בתוך שנתיים בלבד פיתחו חברות כמו שלמה סיקסט, אלבר, קרסו ופמה פעילויות משכנתאות משלהן, מתוך תפיסה שמדובר ב"אוקיינוס כחול" — שוק עם פוטנציאל צמיחה גבוה ותחרות מוגבלת יחסית. הרציונל העסקי ברור: לחברות הללו כבר קיימת תשתית חיתום מפותחת — כלומר יכולת להעריך את סיכון האשראי של הלקוחות — וכן גישה למקורות הון.
בנוסף, בניגוד לבנקים, גופי אשראי חוץ־בנקאיים אינם כפופים לאותן מגבלות רגולטוריות מחמירות בתחום החיתום והמימון. כך, בעוד הבנקים מוגבלים במתן מימון של עד 75% משווי דירה ראשונה ועד 50% בלבד עבור דירות להשקעה, גופים חוץ־בנקאיים יכולים להעמיד שיעורי מימון גבוהים יותר, דבר שמאפשר להם לצמוח במהירות ולהציג רווחיות גבוהה, אך גם עלול להפוך את תיקי האשראי שלהם לפגיעים יותר בתקופות משבר.
גם בפעילות מימון הרכב נרשמה עלייה בקשיי האשראי. לפי הדו"ח, מבצע "עם כלביא" פגע בפעילות החברה בשני מישורים: הן בקצב העמדת ההלוואות החדשות והן ביכולת הגבייה של הלוואות בעייתיות, בעיקר במקרים שבהם נדרשה החברה לנקוט הליכים משפטיים לצורך תפיסת כלי רכב ששימשו כבטוחה. בנוסף, במהלך תקופת המבצע העניקה החברה דחיות תשלומים רבות ללקוחות במטרה להקל את מצבם התזרימי. בתוך כך, היקף ההלוואות שנמצאות בקשיי החזר בתחום מימון הרכב עלה ל־577 מיליון שקל — כ־15% מתיק האשראי — לעומת 13.4% בסוף 2025 ו־13.2% בסוף הרבעון הראשון של אותה שנה.
חרף העלייה בסיכון, פעילות מימון הרכב המשיכה להציג שיפור בתוצאות. ההכנסות בתחום עמדו על 276 מיליון שקל לעומת 250 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של 10%. הרווח הנקי בתחום צמח בכ־50% לעומת התקופה המקבילה ל־18 מיליון שקל. הרווח הנקי הושפע, בין היתר, מעלייה של 111 מיליון שקל בשווי ההוגן של תיק האשראי. מאחר שבמהלך הרבעון האחרון נרשמה ירידת ריבית, תיקי הלוואות שניתנו בעבר בריבית גבוהה הפכו לנכסים בעלי ערך גבוה יותר, שאותם יכולה מימון ישיר למכור לגופים מוסדיים במחירים גבוהים יותר.
"אנו לא מתחרים בבנקים"
"שוק הרכב במדינת ישראל הוא שוק קשיח. אין לו מוצר תחליפי אמיתי בדמות תחבורה ציבורית יעילה. לכן הביקוש ממשיך לצמוח", אמר המנכ"ל גולן. "לשמחתי, ברמה העסקית, זה לא צפוי להשתנות בשנים הקרובות. גם האשראי לרכב הוא מוצר קשיח. בארה"ב כ־90% מרכישות הרכב נעשות באמצעות אשראי, אבל גם בישראל ראינו שבשנים האחרונות הריבית עלתה משמעותית והביקוש לאשראי כמעט שלא נפגע. זה מעיד על עוצמת הצורך". בנוגע לפעילות המשכנתאות אמר גולן כי "אנחנו לא באמת מתחרים בבנקים. מדובר בעיקר בהלוואות לכל מטרה כנגד שעבוד נכס קיים. התחום הזה עדיין נמצא בשלבי התהוות, אבל הפוטנציאל שלו עצום. קיימות כיום בישראל משכנתאות של כ־700 מיליארד שקל, אבל שווי הנכסים עצמם מוערך בכ־3 טריליון שקל. כלומר, קיים פוטנציאל עצום לנטילת אשראי כנגד נכסים קיימים. בפועל, אנשים יכולים לקבל אשראי זול יחסית על בסיס הנכס בריביות של פריים + 2.9%".
