ירשתם דירה בפינוי בינוי? לא בטוח שתקבלו את הטבות המס
לפי נייר עמדה חדש של רשות המסים, יורשיו של קשיש שנפטר לאחר שחתם על הסכם התחדשות עירונית, אך לפני מועד אירוע המס, לא יהיו זכאים אוטומטית להטבות המס שהובטחו לו בשל גילו. היורשים יוכלו לקבל את התמורות המיוחדות, ובהן שתי דירות קטנות במקום דירה אחת, אך הפטור ממס ייקבע בהתאם לזכאותם האישית
יורשי בעלי דירות קשישים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה לא יהיו זכאים אוטומטית להטבות המס המיוחדות שהיו מגיעות למנוחים בשל גילם. כך קובע נייר עמדה שפרסמה השבוע רשות המסים, שנועד להבהיר כיצד ימוסו העסקאות ולאלו הטבות יהיו היורשים זכאים.
הסוגיה מתעוררת לא פעם בפרויקטים להתחדשות עירונית, בשל הזמן הרב שחולף בין חתימת ההסכם לבין "יום המכירה" – המועד שבו מתרחש אירוע המס. מועד זה אינו נקבע בהכרח מראש. בפינוי־בינוי, למשל, יום המכירה הוא ככלל המוקדם מבין שלושה מועדים: התקיימות התנאי המתלה שנקבע בהסכם, מימוש האופציה במקרה של עסקת אופציה, או תחילת הבנייה בבניין שבו נמצאת הדירה. כך, למשל, אם קשיש חתם על הסכם ב־2022, נפטר ב־2024 והתנאים המתלים התקיימו רק ב־2026, יום המכירה יהיה ב־2026.
החוק מחייב יזמים להציע לבעלי דירות קשישים חלופות לקבלת דירה חלופית רגילה, ובהן שתי דירות קטנות במקום הדירה המקורית, דירה קטנה בתוספת תמורה כספית, מעבר לבית אבות או מכירת הדירה החלופית ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט. כאשר בעל דירה קשיש נפטר לאחר שחתם על הסכם התחדשות עירונית, אך לפני שהגיע יום המכירה לצורכי מס, מתעוררת השאלה אם יורשיו זכאים גם להטבות המס הנלוות לחלופות האלה.
לפי ההנחיה החדשה, הזכאות להטבות המס תיקבע ככלל לפי זהות בעלי הזכויות ביום המכירה. לכן, אם הקשיש נפטר לפני מועד זה, יורשיו יוכלו ליהנות מהטבות המס הקבועות בחוק בהתאם לזכאותם האישית, אך לא מההטבות המיוחדות שהיו מגיעות למנוח בשל גילו. המשמעות היא שגם אם בהסכם המקורי הובטחה לקשיש תמורה מיוחדת, אין בכך כדי להקנות ליורשיו אוטומטית את הפטור ממס שהיה זכאי לו.
עם זאת, רשות המסים אינה שוללת את האפשרות שהיורשים יקבלו את התמורות המיוחדות שהובטחו למנוח, כגון שתי דירות קטנות, אלא מבהירה באילו תנאים יחולו עליהן הטבות המס. כך, למשל, אם הקשיש היה זכאי לקבל שתי דירות קטנות במקום דירתו המקורית, יורשיו יוכלו לקבל אותן, אך הזכאות להטבות המס תיבחן בהתאם לתנאים החלים עליהם אישית. לפי הדוגמה שמציגה הרשות, כאשר יש לפחות שני יורשים שירשו את הדירה, ניתן יהיה לקבל מהיזם שתי דירות מגורים. לעומת זאת, יורש יחיד יוכל לקבל דירה אחת בפטור ממס, אלא אם הוא עצמו עומד בתנאים המאפשרים לו לקבל שתי דירות.
גם כאשר הובטחה לקשיש דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית, היורשים יוכלו לבקש את הטבת המס בגין השילוב הזה, אך רק אם יעמדו בעצמם בתנאים הקבועים בחוק. לעומת זאת, אם הקשיש בחר למכור את הדירה ליזם או לצד שלישי ולרכוש דירה אחרת מחוץ לפרויקט, והמכירה בוצעה לפני פטירתו, הטבת המס לא תעבור ליורשים ויחולו הוראות המס הרגילות על מכירת הזכות במקרקעין. גם האפשרות לעבור לבית אבות אינה עוברת בירושה, שכן מדובר בזכות אישית.
עד כה לא הוסדרו במפורש השלכות המס של הורשת הזכויות לתמורות המיוחדות. בדצמבר 2025 פרסמה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) חוות דעת שקבעה כי בהיעדר הוראה אחרת בהסכם, הזכויות החוזיות לקבלת התמורות המיוחדות שהובטחו לקשישים שנפטרו הן חלק מהעיזבון ועוברות ליורשים. החריג הוא האפשרות לעבור לבית אבות, שנחשבת לזכות אישית שאינה ניתנת להורשה. ואולם, חוות הדעת לא עסקה בהשלכות המס של העברת הזכויות ליורשים, וכעת רשות המסים מבהירה את עמדתה בסוגיה.
ההנחיה החדשה מצטרפת לנייר עמדה קודם שפרסמה רשות המסים במרץ, שעסק בסוגיה אחרת: מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. באותו נייר עמדה קבעה הרשות כי יורש עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה החלופית שקיבל בפרויקט, כאילו המוריש עצמו מכר את הדירה. זאת, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק ולמועד הירושה ביחס ליום המכירה.
