התחדשות עירונית בירושה: נייר העמדה החדש של רשות המסים עושה סדר, אבל משאיר משפחות מאחור
הבהרה חדשה על פטור 49ב(5) ליורשים בפרויקטים: למה התאריך קובע, ואיך נמנעים מהפתעות מס
בשנים האחרונות התחדשות עירונית הפכה למסלול המרכזי להצלת בניינים ישנים ולהגדלת היצע הדירות. אבל בין ההבטחה על הנייר לבין קבלת המפתח עוברים לעיתים 7-12 שנים, ובמהלך הזמן הזה קורה הדבר הכי אנושי והכי שכיח: דיירים מבוגרים נפטרים, והדירה - או יותר נכון הזכות לדירה - עוברת ליורשים.
כאן מתחילה בעיה שמעטים מכירים בזמן אמת: האם יורש שמכר את הזכות בפרויקט במהלך הבנייה (כלומר אחרי שהבניין נהרס אבל לפני שהבניין החדש הושלם) יכול לקבל פטור ממס שבח כאילו מכר "דירת מגורים" רגילה? לשאלה הזו יש משמעות של מאות אלפי שקלים למשפחה ממוצעת - ולעיתים היא גם זו שקובעת אם פרויקט ימשיך להתקדם או יסתבך מול יורשים שמוכרחים לממש נכס.
ב-19 במרץ 2026 פרסמה רשות המסים נייר עמדה 03/2026 שמטרתו להבהיר כיצד יחול פטור מס השבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר אותה דירה כבר נמצאת בהליך התחדשות עירונית ונחתם לגביה הסכם מול יזם. [
המסר המרכזי של רשות המסים הוא שברוח תיקון 96 לחוק, ניתן לראות את זכות הדייר (או חליפו) בדירה החלופית כ"דירת מגורים" גם בתקופת הביניים - כאשר אין דירה פיזית אלא זכות חוזית עתידית - ובכך לאפשר שימוש בפטורים הרגילים, בכפוף לתנאי החוק. זהו עיקרון חשוב, כי הוא מצמצם מצב אבסורדי שבו "אין דירה" ולכן "אין פטור", דווקא בזמן שהמשפחה נדרשת לקבל החלטות קשות.
אבל לצד הבשורה, נייר העמדה מזכיר אמת לא נוחה: בעולם של התחדשות עירונית, לפעמים ההבדל בין פטור למס מלא לא נקבע לפי ההיגיון או הצדק, אלא לפי ציר זמן משפטי-טכני.
רשות המסים מבחינה בין שני מצבים עיקריים. הראשון: כאשר הירושה מתרחשת לפני "יום המכירה" בעסקת ההתחדשות העירונית (המועד הרלוונטי בדיני המס). במקרה כזה, היורש נתפס כמי שירש את הדירה הישנה והוא זה שחייב במס ביום אירוע המס הנדחה. אם העסקה מול היזם נהנית מהפטור הייחודי לפרויקטי התחדשות עירונית (כפטור מסוג "דחיית מס"), היורש יוכל במכירת הדירה החלופית לעשות שימוש גם בפטור של סעיף 49ב(5) - כמובן בכפוף לעמידה בתנאי הסעיף.
המצב השני: כאשר הירושה מתרחשת אחרי "יום המכירה". כאן, לפי נייר העמדה, היורש ירש לא את "הדירה הישנה" אלא את הזכות לקבל את הדירה החלופית. אם הירושה מתרחשת לפני שהדירה החלופית הושלמה, הזכאות לפטור תיבחן גם לפי הוראות התחולה של תיקון 96. במילים פשוטות: אם הירושה הייתה אחרי 18.11.2021 (יום התחולה), ניתן יהיה לראות בזכות הזו ירושה של דירת מגורים מזכה ולמכור אותה בפטור 49ב(5) לפני או אחרי השלמת הבנייה, בכפוף לתנאים. אבל אם הירושה הייתה לפני יום התחולה - לפי נייר העמדה, לא יראו בכך ירושה של דירת מגורים מזכה, ולכן לא יינתן פטור 49ב(5), גם אם המכירה בפועל תתבצע שנים לאחר מכן, אחרי סיום הבנייה.
זה בדיוק המקום שבו "הבהרה מקצועית" הופכת לסוגיה ציבורית. מרבית המשפחות לא יודעות מהו "יום המכירה", ולא עוקבות אחרי יום תחולה של תיקון חקיקה. הן גם לא תמיד יכולות לבחור את מועד הפטירה, או את קצב התקדמות הפרויקט. ובכל זאת, לפי הפרשנות הזו, תוצאות המס עשויות להשתנות דרמטית.
כדי שההתחדשות העירונית לא תהפוך למלכודת ליורשים, צריך לעשות שני דברים במקביל: לייצר ודאות פשוטה לציבור, ולשמור על הוגנות שלא תלויה במקריות של תאריך.
מה אפשר לעשות כבר עכשיו? ראשית, בכל פרויקט שיש בו דיירים מבוגרים או משפחות עם צפי להעברת זכויות, חשוב להכניס לתוך ליווי הפרויקט (נציגות, עו"ד הדיירים) גם בדיקה מסודרת של "תרחיש ירושה" - לא כעניין תיאורטי אלא כחלק מניהול סיכונים. שנית, אם יורשים שוקלים למכור זכויות במהלך הבנייה, אסור לקבל החלטה בלי בדיקת ציר הזמן של העסקה לפי "יום המכירה" ויום התחולה של תיקון 96, משום שאלו עשויים להיות הקו המפריד בין פטור לחבות מס.
ולבסוף - גם למחוקק ולרשות המסים יש תפקיד: אם מטרת תיקון 96 היא להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפי שנרשם במפורש, ראוי לבחון האם ניתן לצמצם מצבים שבהם יורשים "נענשים" בגלל תזמון שאינו בשליטתם.
נייר העמדה החדש הוא צעד חשוב, כי הוא נותן מסגרת ומקטין חלק מהערפל. אבל כדי שההתחדשות העירונית תצליח באמת - היא חייבת להיות לא רק כדאית כלכלית ליזם ולא רק נכונה תכנונית לרשות, אלא גם אנושית והוגנת למשפחות שנכנסות לפרויקט עם דירה, ויוצאות ממנו לעיתים עם זכות, תאריך וחשבון מס.
אם אתם יורשים (או בני משפחה) שנכנסו להתחדשות עירונית, או נציגות/יזם שמתמודדים עם שאלת ירושה באמצע הדרך - אל תחכו לרגע המכירה: בדיקה מוקדמת של ציר הזמנים והשלכות המס יכולה לחסוך טעויות יקרות, עיכובים וסכסוכים.
מאת שי פרטוש, עו"ד ונוטריון, משרד עורכי דין ונוטריון שי פרטוש
d&b – לדעת להחליט
