חלומות בממגורה: השאיפות של אדאני לנמל חיפה
על רקע התוכנית להחליף את בניין ממגורות דגון האייקוני, נמל חיפה קיים תחרות אדריכלית לתכנון ממגורות בשטחו. אבל בזמן שבנמל חיפה מבקשים להעביר אליהם את הפעילות הרווחית, נמל מספנות ישראל הסמוך כבר בנה מתחם ממגורות, ובכוונתו להכפיל את קיבולתו
רצועת החוף החיפאית בדרך לשינוי? בשבוע שעבר קיים נמל חיפה, שנמצא בזיכיון קבוצת אדאני ההודית וקבוצת גדות, תחרות אדריכלית יוצאת דופן לתכנון ממגורות חדשות בנמל, שיחליפו את בניין ממגורות דגון האייקוני, הממוקם בדרך העצמאות, ליד הנמל, כך נודע לכלכליסט. התחרות התקיימה בהאנגר במתחם ה"טרמינל" בנמל חיפה.
בדגון עוברים כיום כ־75% מגרעיני הדגנים המיובאים לארץ, אך מיקומו הנוכחי לא מאפשר לממש את תוכנית פיתוח הנמל והנגשתו לציבור. על פי תוכנית "חזית הים", שאושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב־2017, הבניין האייקוני של ממגורת דגון ישנה את ייעודו לשטח ציבורי ויעבור הליך שימור. חנ"י (חברת נמלי ישראל) היא האחראית על פינוי ממגורות דגון ומציאת פתרון חלופי לאחסון הדגנים המיובאים לישראל.
את התחרות שיזם נמל חיפה ניתן להבין כניסיון להכשיר את הקרקע לרעיון שהמיקום האופטימלי מבחינה פונקציונלית, אורבנית וסימבולית לממגורה החדשה הוא נמל חיפה. בתחרות השתתפו חמישה משרדי אדריכלים מובילים: קימל אשכולות, HQ (ארז אלה), SO (עודד רוזנקיאר ושחר לולב), ברכה חיוטין ואסף לרמן. הפרוגרמה של כלל ההצעות היתה זהה וכללה תכנון מבנה שיוכל להכיל ממגורות שבהן יתאפשר לאחסן 120 אלף טון דגנים, ברציף שאורכו כ־900 מטר. בנמל חיפה מצהירים שבכוונתם להשקיע עשרות מיליוני שקלים כדי להפוך את הממגורות לאובייקט אדריכלי.
עם זאת בשנים האחרונות נוצרו חלופות שקוראות תיגר על הדומיננטיות של נמל חיפה. כך למשל נמל מספנות ישראל בחיפה, שבו נבנה לאחרונה מתחם ממגורות חדש שיכול לאחסן 60 אלף טון, שצפוי להיפתח לפעילות השנה. לכלכליסט נודע שבכוונת מספנות ישראל להגדיל את מספר הממגורות בשטחן כך שיוכלו לאחסן 110 אלף טון. הטיעון הבולט של נמל חיפה הוא שאין בנמלים האחרים רציפים באורך שמאפשר לאונייה גדולה לעגון.
אולם כלל לא מובטח שעיריית חיפה תעודד הקמת מתחם ממגורות חדש בשטח נמל חיפה. בסופו של דבר, המשאיות שמובילות את החיטה, ועוברות כעת בדרך העצמאות, הרחוב הראשי של העיר התחתית, מהוות מפגע תחבורתי וסביבתי. הבעיה תיפתר אם המשאיות יצאו מהנמל לכיוון מזרח, ישירות לכביש 22.
מיזם הממגורה הוא רכיב אחד בלבד בפרויקט השאפתני של שותפות קבוצת אדאני ההודית וקבוצת גדות, שרכשו את הזיכיון להפעלת נמל חיפה בינואר 2023 לתקופה של 30 שנה תמורת 3.9 מיליארד שקל.
לפי דיווח של קבוצת אדאני לבורסת מומבאי, חזון הבנייה שלה הוא 136 אלף מ"ר בחזית הים, הכוללים בניית טרמינל נוסעים חדש, בתי מלון ברמות שונות, שטחי בילוי, פנאי, מסחר ותעסוקה. במצגת שהציגה בזמנו החברה למשקיעים היא צפתה שהרווחים מהפעלת הנמל אחרי מסים יעמדו על 439 מיליון שקל ב־2026, על 539 מיליון שקל ב־2027, ועל 2.4 מיליארד שקל ב־2028 אחרי מכירת נכסים.
אבל בינתיים תוכניות לחוד ומציאות לחוד. בשנה וחצי שחלפו מאז שהנמל עבר לידי קבוצת אדאני, פרצה מלחמה והתחלפו ראשי העיר וכל הצוות המקצועי במינהל ההנדסה. בתקופה זו אושרה בוועדה המקומית חיפה תב"ע לטרמינל נוסעים חדש בשטח של 19 אלף מ"ר, שצפוי להיות הגדול ביותר באזור. עדיין אין היתר הריסה או בנייה, אך היעד הוא אכלוס בסוף 2027.
נמל חיפה משתרע על כ־1,700 דונם, ואחד מגורמי המשיכה של אדאני וגדות לזכיינות היה מקסום פוטנציאל ערך הנדל"ן של שטח "חזית הים". התוכנית האסטרטגית של נמל חיפה המגובשת בימים אלה – בריכוז של ארז בהריר, מנהל תחום הנדל"ן בנמל, ובתכנון של משרד האדריכלים מן־שנער – כוללת בעיקר העצמה של זכויות הבנייה.
בהנהלת הנמל מדגישים שהחזון, ששאב השראה מנמלים אחרים בעולם, הוא יצירת רובע עירוני מעורב שימושים, ולא עוד מתחם בסגנון נמל תל אביב. היעד השאפתני של מובילי התוכנית הוא בינוי שטחי בילוי, פנאי, מסחר ותעסוקה, והם לא מוטרדים מכך שבאזור מטרופולין חיפה מקודמת כעת תוכנית תמ"א 75 (פינוי התעשייה המזהמת במפרץ חיפה), המציעה תוספת של מיליוני מ"ר שטחי תעסוקה. בימים אלה מתקיימים מגעים עם אוניברסיטת חיפה על פינוי המגדל בכרמל והעברת כל מחלקות האוניברסיטה לשטח העיר התחתית והנמל.
שלב א' של התוכנית הגרנדיוזית מציע זכויות בנייה בהיקף של 105 אלף מ"ר על פני 320 דונם בחטיבת קרקע שאורכה 2.3 ק"מ. השטח נחלק לארבעה מתחמים: האזור המזרחי, שבו ייבנה מסוף הנוסעים החדש; האזור המרכזי, שבו זכויות בנייה ל־44 אלף מ"ר; האזור מול בית דגון, שבו זכויות בנייה של 11 אלף מ"ר, ומימושו מותנה בפינוי בית דגון; והאזור המערבי, שבו יש 35 אלף מ"ר של שטחי בנייה, והוא לכאורה הזמין ביותר לתוספת הבינוי העיקרית. על פי הערכת הנמל, בחודש הקרוב יתקבלו היתרים למבנים החדשים.
שלב ב' של התוכנית, שהוא בעצם התוספת של קבוצת אדאני־גדות, כולל בנייה בהיקף של 320 אלף מ"ר. הרצון הוא לבנות מגדלי משרדים במזרח ומערב, מעין רצועת חזית ים מול בניין הטיל (משרדי הממשלה) מצד אחד ומול בית החולים רמב"ם מצד שני. במרכז ייבנו עוד שטחי מסחר ותעסוקה בבנייה מרקמית. מימוש החזון הזה לא לגמרי פשוט. מדובר בתיקון של תוכנית מתאר ארצית, שזה הליך שכרוך בתיאום עם עיריית חיפה, מינהל התכנון, חנ"י, הצבא ורכבת ישראל, ועשוי להיארך שנים ארוכות.
שלב ג' של התוכנית עוסק בחזון של הנמל להעביר את מסילת הרכבת, שכרגע חוסמת את המעבר מהעיר לשטח הנמל, לתת־הקרקע באמצעות שיקוע או מנהרה. על פי החזון התכנוני של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ועיריית חיפה, ייבנו לאורך תוואי המסילה מבני מגורים הכוללים כ־1,800 דירות. המחשבה היא ששיווק הקרקע יאפשר את מימון המינהור, המוערך במיליארדי שקלים.
אין ספק שפינוי תוואי הרכבת הוא יעד רצוי, אך רחוק מאוד ממימוש. באוקטובר 2024 הגישה עיריית חיפה תביעה נגד רכבת ישראל, רמ"י, משרד התחבורה, משרד האוצר והמועצה הארצית לתכנון ובנייה – בדרישה לא לאפשר את חישמול רצועת הרכבת בלי שיקוע: "חשמול המסילות בחיפה באופן עילי יגביה ויעבה את החיץ בין העיר לים. זה יסב לעיר נזקים סביבתיים, תחבורתיים ואורבניים קשים".
