מרכז הנדל"ן
ראש עיריית גבעתיים נערך להאצת הבנייה לגובה: "גג חניה אחת לדירה ולעתים פחות"
מרכז הנדל"ן: עם שתי תחנות מטרו מתוכננות ותוכניות לבנייה לגובה של עד 50 קומות לאורך הצירים המרכזיים, ראש עיריית גבעתיים רן קוניק טוען שהעיר צפויה להיעשות צפופה עוד יותר. לדבריו, שינוי בצביון העיר בעשורים הקרובים הוא מהלך בלתי נמנע, מתייחס לעתיד הרכב הפרטי בעיר, ומשיב לטענות בדבר רמת הבירוקרטיה בעירייה
גבעתיים, העיר השנייה בצפיפותה בישראל אחרי בני ברק, עומדת בפני שינוי עירוני עמוק שילווה אותה בעשורים הקרובים. עם צפיפות של כ־18 אלף תושבים לקמ"ר - כמעט פי שניים מהממוצע בתל אביב - העיר נערכת להאצת הבנייה לגובה סביב תחנות המטרו העתידיות, ובראשן מתחם כיכר נוגה וציר כצנלסון. בכיכר נוגה מקודמת תוכנית להקמת כ־4,000 יחידות דיור בבנייה של עד 50 קומות, כחלק ממהלך כולל שמטרתו להכפיל את מספר הדירות בעיר עד שנת 2040.
תוכנית המתאר של גבעתיים, שהופקדה בשנת 2022, צופה גידול ממספר של כ־21 אלף דירות כיום לכ־37 אלף, והגדלת האוכלוסייה מכ־58 אלף לכ־79 אלף תושבים. עיקר תוספת הבנייה מרוכזת סביב מערכות הסעת המונים, ובראשן המטרו. ראש העיר, רן קוניק, מדגיש כי הבנייה האינטנסיבית מותנית לחלוטין במימוש הפרויקט התחבורתי. "כל התוכניות שהן סביב או על ציר תחנות המטרו הן תוכניות עם זכויות מועצמות", הוא אומר, "אבל הזכויות האלה יינתנו רק אם המטרו באמת יקרה".
לדבריו, מנגנון התכנון כולל שלביות ברורה: "אם מגיעים למספר מסוים של יחידות דיור ולא נפתח בית ספר, או אם המטרו לא התחיל לפעול, אי אפשר יהיה להמשיך לאשר עוד בנייה. אם המטרו יידחה או יבוטל - התוכניות האלה לא יהיו קיימות יותר. יצטרכו לעשות תוכניות יותר שפויות או אחרות". קוניק מדגיש כי מדובר באיזון עדין בין הרצון לצמוח לבין הצורך לשמור על איכות החיים בעיר צפופה ממילא.
העבודות הראשונות על המטרו בגבעתיים צפויות להתחיל כבר בשנת 2026, עם שלב של העתקת תשתיות והטמנת קווי חשמל, כולל ביטול של שני מקלטים קיימים. החפירות המרכזיות לתחנות עצמן מתוכננות לשנת 2029 וצפויות להימשך שלוש עד ארבע שנים. "אלה שנים לא פשוטות", אומר קוניק, "של עבודות ברחוב הראשי, חפירות, וכמה עשרות משאיות ביום. יהיה פה לא קל, אבל המטרו הוא פרויקט מבורך מאוד, גם אם הוא מפריע לציבור בטווח הקצר".
לצד הבנייה לגובה, העירייה מבקשת לשמור על מרקם עירוני ועל נכסים היסטוריים. קוניק אינו מסתיר את השינוי הצפוי בנוף העירוני: "הצביון של העיר ישתנה בעוד 20-30 שנה", הוא אומר, "יהיו אזורים שייראו אחרת לגמרי, אבל חשוב לנו לשמר אתרים היסטוריים כמו בריכת רמב"ם, בית טייבר, בית שניידרמן והאזור של בורוכוב". בשכונות הוותיקות, כמו רמב"ם וגבעת קוזלובסקי, ההתחדשות צפויה להיות מתונה יותר, בעיקר בבנייה של שש עד שבע קומות.
לעומת זאת, בצירים הראשיים - כצנלסון והרחובות הסובבים אותו כמו בן־גוריון, עליית הנוער, אלוף שדה וההסתדרות - מתוכננת התחדשות משמעותית. "הבניינים הישנים שם לא בטיחותיים", אומר קוניק, "והמדינה דוחפת לבנייה שמבוססת על רווח יזמי, כי אחרת זה פשוט לא קורה".
הבנייה החדשה מלווה גם בהקצאת שטחים לצורכי ציבור, מסחר ושטחים פתוחים. לדבריו של קוניק, "בכל פרויקט יש שטחים ציבוריים - לפעמים בקומות הקרקע, לפעמים מבני ציבור שלמים. יש גם שטחים שמיועדים לפארקים, גינות והרחבת המרחב הציבורי". עם זאת, נושא החניה מציב אתגר לא פשוט. בשל הצפיפות והקרבה למטרו, התקנים מצטמצמים באופן חד. "על ציר כצנלסון התקנים מחמירים מאוד", הוא אומר, "לפעמים גג חניה אחת לדירה, ולעיתים פחות. המטרה היא להפחית שימוש ברכב פרטי, וזה תהליך הדרגתי".
למרות המגמות הארציות של התקררות מסוימת בשוק הדיור, בגבעתיים הביקושים נותרים גבוהים. "על כל דירה ריקה יש עשרה קופצים", אומר קוניק, "גם בשכירות וגם במכירה". לדבריו, דווקא פרויקטים של פינוי־בינוי יוצרים מחסור זמני בדירות להשכרה. "בתים נהרסים ואין מספיק דירות חלופיות בעיר, ואנשים נאלצים לעזוב את גבעתיים לתקופה מסוימת".
כחלק מהתכנון, בכל פרויקט חדש נדרש שילוב של דירות קטנות – בין 20% ל־30% מהדירות, בשטח של כ־45 עד 55 מ"ר. עם זאת, קוניק אינו צופה ירידה חדה במחירים בטווח הקצר. "ביום שיהיה באמת היצע גדול בכל גוש דן, המחירים ירדו גם פה", הוא אומר, "אבל במרכז הארץ המחירים תמיד יהיו גבוהים, כמו בכל מקום בעולם".
בהיבט הכלכלי, העיר מתמודדת עם מחסור בשטחי תעסוקה ומסחר, אך בשנים הקרובות צפויה תמונה שונה. פרויקטים כמו מגדל Beyond, המתוכנן לאכלוס ב־2027, ותוכנית כורזין, אמורים להגדיל את הכנסות העיר מארנונה. "העתיד של גבעתיים במובן הזה די ורוד", אומר קוניק, "עם הקו הסגול, האיילון וכביש גהה - בעוד חמש עד חמש עשרה שנים נראה כאן מגדלי משרדים פעילים, והרבה חברות ירצו להגיע".
גם לאחר ביטול תמ"א 38, ההתחדשות הבניינית נמשכת בעיר. קוניק מסביר כי במקרים מסוימים מספר הדירות אף גדל ביחס למצב הקודם, ובאחרים קטן. "לפעמים הפתרון הוא לאחד בניינים", הוא אומר, "זה לא תמיד התכנון האידיאלי, אבל גבעתיים הייתה מהירה ויעילה בהתאמות". בנושא עיכובים בהיתרי בנייה הוא מצביע על עומס המערכת: "יזמים מגישים שוב ושוב בקשות מתוקנות, שכנים מגישים עררים כמעט על כל תיק, וכוח האדם בעירייה מוגבל. המדינה צריכה לתת יותר תמריצים ולחזק את מערך הבדיקה".
לשיטתו של קוניק, עתיד האזור טמון גם בניהול מטרופוליני משותף, ולא באיחוד רשויות. "אני לא רואה איחוד רשויות קורה", הוא אומר, "אבל כן ניהול מחוזי בתחומים מסוימים - תחבורה, אשפה, חינוך - עם שיתוף פעולה בין הערים. ילד שגר בגבעתיים צריך להיות יכול ללמוד בבית ספר בתל אביב בלי חסמים מיותרים".
