מרכז הנדל"ן
העליון פסק לטובת הרוכשים, הגופים המממנים מזהירים: "סדרי עולם במימון הבנייה ישתנו"
מרכז הנדל"ן: כונס הנכסים וחברות המימון יסודות ואיילון מבקשים דיון נוסף בפסיקה שקבעה כי פיצויים לרוכשי דירות על איחור במסירה לאחר מינוי כונס יוכרו כהוצאות הליך, בעדיפות על פני חובות המובטחים בשעבוד צף. לטענתם, ההחלטה עלולה לייקר את המימון, לפגוע בבטוחות ולהרתיע גופים מממנים מהשלמת פרויקטים שנקלעו לקשיים. גם איגוד הבנקים מתכוון לבקש להצטרף להליך
כונס הנכסים עו"ד חגי אולמן וחברות המימון יסודות ואיילון חברה לביטוח הגישו היום (ה') לבית המשפט העליון בקשה לקיים דיון נוסף בפסק הדין שעסק בזכויות רוכשי דירות לפיצויים בגין איחור במסירה בפרויקטים שנקלעו לקשיים. המבקשים טוענים כי ההלכה שנקבעה עלולה לשנות את כללי המימון בענף הבנייה, לפגוע בבטוחות של הגופים המממנים, לייקר את האשראי ולהקשות על השלמת פרויקטים בהליכי כינוס. לבקשה צורף מכתב מטעם איגוד הבנקים בישראל, שהודיע כי בכוונתו לבקש להצטרף להליך במעמד של ידיד בית המשפט.
הבקשה הוגשה באמצעות עורכי הדין חגי אולמן, נועה סולומון וולד זבלודה ממשרד יהודה רוה ושות', בעקבות פסק הדין שניתן ב-7 באוקטובר 2026, שבו התקבל ערעורם של רוכשי דירה בפרויקט ברחוב הנביאים 63 בבת ים. העליון קבע כי גורם מממן וכונס נכסים שבחרו להשלים פרויקט שנקלע לקשיים ולקיים את הסכמי המכר, אינם רשאים להתנער מהתחייבויות לפיצוי בגין איחור במסירת הדירות הקבועות בהסכמים.
לפי פסק הדין, פיצויים שנצברו לפני מינוי כונס הנכסים יסווגו כחובות עבר, בעוד שפיצויים שנצברו לאחר המינוי ייחשבו להוצאות הליך, שישולמו מקופת הכינוס בעדיפות על פני חובות המובטחים בשעבוד צף. עוד נקבע כי ניתן לקזז פיצויים אלה מיתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם. עם זאת, אין מדובר בהטלת אחריות גורפת על הגופים המממנים, אלא בקביעת סדרי הפירעון בנסיבות המקרה. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לבחינת זכאות הרוכשים לפיצוי ולקביעת גובהו, ככל שייפסק.
לטענת המבקשים, משמעות ההכרעה חורגת מהמקרה הפרטני ומשנה את הבסיס המשפטי והכלכלי של מנגנון הליווי הפיננסי הסגור בענף הבנייה. במסגרת מנגנון זה, בנקים וגופים מממנים מעמידים אשראי ליזמים כנגד שעבוד נכסי הפרויקט והתקבולים ממנו, המשמשים להבטחת החזר המימון.
"ההלכות נשוא פסק הדין, משנות נוהג מושרש הקיים במערכת העסקית בישראל במשך עשרות שנים", נכתב בבקשה. המבקשים טוענים כי השינוי אינו נוגע רק לפרויקטים שימומנו בעתיד, אלא גם לפרויקטים המצויים בשלבי ביצוע, לאחר שהגופים המממנים כבר התקשרו עם היזמים והעמידו אשראי בהסתמך על המצב המשפטי שהיה נהוג עד כה.
לדבריהם, מדובר בשינוי שנעשה "באופן רטרואקטיבי, לאחר שבוצעה התקשרות בין גורם מממן לבין יזם על בסיס המצב המשפטי והכלכלי אשר קדם לפסק הדין ולאחר שהועמדו אשראים בסך של עשרות מיליארדי שקלים בכל שנה על ידי בנקים וגורמים מממנים מורשים אחרים, לליווי פרויקטי בנייה בישראל".
"ההלכה תשנה סדרי עולם במימון פרויקטי בנייה"
בבקשה מפורטות שלוש סוגיות מרכזיות שלטענת המבקשים מצדיקות דיון נוסף: סיווג השעבודים שניתנו לגופים המממנים כשעבודים צפים, הכרה בפיצויים על איחור במסירת דירות כהוצאות הליך העשויות לקבל עדיפות על פני זכויות נושים מובטחים, ומתן אפשרות לרוכשים לקזז את הפיצויים מיתרת חובם למרות השעבודים שניתנו לגופים המממנים.
לטענת המבקשים, קביעות אלה מערערות את עקרון הליווי הפיננסי הסגור, שבמסגרתו נכסי הפרויקט ותקבוליו משמשים בטוחה להחזר האשראי. "על פי פסיקת בית המשפט הנכבד - לא ייקרא קיים עוד ליווי פרויקט בנייה סגור. מעתה ייקרא - ליווי פרויקט בנייה פתוח, אשר נושי החברה הכלליים חולקים את הבטוחות שבו יחד עם הנושה המובטח", נכתב בבקשה.
המבקשים מזהירים כי בעקבות הפסיקה עלולים הגופים המממנים לדרוש בטוחות חיצוניות נוספות, להתקשות בתמחור הסיכונים הכרוכים במימון פרויקטים ולהעלות את עלויות האשראי. לטענתם, ההתייקרות עלולה להשפיע גם על עלויות הבנייה. "ההלכה ככל שתיוותר כפי שהיא, תשנה סדרי עולם בכל הקשור למימון פרויקטי בנייה", נכתב בבקשה, שבה מוזהרים הגופים המממנים גם מפני "הכבדה עצומה על עלויות מימון הקמת פרויקטי בנייה".
חשש נוסף שמעלים המבקשים נוגע להשלמת פרויקטים שנקלעו לקשיים. לדבריהם, כאשר גוף מממן אינו יכול להעריך מראש את היקף ההתחייבויות שיחולו עליו בעקבות מימוש השעבודים, עלול להיפגע התמריץ שלו להיכנס בנעלי היזם ולהשלים את הבנייה, גם כאשר הדבר עשוי להועיל לרוכשי הדירות.
לצד ההשלכות הכלכליות, המבקשים משיגים גם על אופן קבלת ההכרעה. לטענתם, חלק מהקביעות העקרוניות בפסק הדין חרגו מהסוגיות שנדונו בערעור, מבלי שניתנה לצדדים הזדמנות מלאה להציג את טענותיהם ואת ההשלכות האפשריות על שוק המימון. בבקשה נטען כי הקביעות התקבלו "בלא שכלל היו חלק ממסגרת הערעור בפני בית המשפט הנכבד", וכי הן עומדות בסתירה לפסיקות קודמות של העליון ולנוהג משפטי ועסקי שהתקיים במשך עשרות שנים.
לפיכך מבקשים כונס הנכסים וחברות המימון מנשיא בית המשפט העליון להורות על דיון נוסף בהרכב מורחב, שיבחן מחדש את הסוגיות העקרוניות ואת השלכותיהן על מימון פרויקטי בנייה בישראל. איגוד הבנקים, כאמור, הודיע במכתב שצורף לבקשה על כוונתו לבקש להצטרף להליך כידיד בית המשפט.
פסק הדין עורר ביקורת גם בקרב גורמים בענף המימון. פולי טטרו, מייסד שותף בחברת המימון טופ קפיטל, אמר למרכז הנדל"ן כי להכרעה עשויות להיות השלכות משמעותיות על הגופים המממנים, ובמיוחד על חברות המעמידות אשראי כנגד שעבוד עודפי פרויקטים.
"זה פסק דין משמעותי, משנה את המשחק לכל הגופים המממנים. הוא קובע שמתעדפים את הרוכשים ובעלי הקרקעות בהסכמים מול יזמים בסדר הנשייה בהליך הכינוס. פסק הדין קובע שלגבי דיירים ובעלי קרקע שביצעו עסקאות, האחריות של היזם כלפיהם מתגלגלת לגוף המממן מיום הכינוס.
"המשמעות הכספית היא מאוד מהותית עבור חברות המימון, גם במעטפת הכוללת ובעיקר עבור גופי מימון מדרגה שנייה ושלישית, כנגד שעבוד עודפים. יש תעשיית מזנין שלמה שזו הבטוחה שלה. בית המשפט אומר שבסדר הנשייה הדיירים קודמים. הגוף המממן צריך לדאוג גם לעלויות בדק וגם לעלויות תפעוליות. אם יש בעיה בשיבר, אני כחברת מימון צריך להביא אינסטלטור? היינו אחראים עד טופס 4 ועכשיו, בעקבות פסק הדין, גם אחרי, בתקופת הבדק. אין כמעט היום פרויקט שלא נמצא בפיגור בעקבות מצב חירום. פיגור זה לא מילה גסה. זה נוהל עסקים טריוויאלי, כל היזמים בחשיפה לתביעות. ברגע שהעליון קבע שדיירים זכאים לפיצוי מכינוס, כולם ידרשו את זה. פרויקט מגיע לכינוס כשהגוף המממן מאבד אמון ביזם, אין רווח והוא רוצה להציל את הקרן. ברור שבפרויקטים כיום הרווח נשחק. היום כל פרויקט בכינוס נמצא בפוטנציאל להפסדים לגוף המממן. הסיכוי לרשום הפסדים גבוה מאוד, כשמוסיפים עלויות ועלות כונס נכסים. זה מכניס את הגוף המממן לסחרור משמעותי, לתמחור מחדש של כל עלויות המימון וגם לארגון מחדש של הניהול הפיננסי של הפרויקט. צריכים להאריך את כרית הביטחון לכל התקופה הפיננסית, והביטחון יורד לאפס.
"מי שירגיש את זה הוא רוכש הדירה, כי העלות מתגלגלת למחיר הדירה. ההחלטה של העליון היא החלטה שאני מבין מאיפה היא מגיעה, אבל היא החלטה שגויה. היא גם לא מדויקת וזו החלטה גורפת. צריך לדייק נסיבות, תנאים ופרויקטים. מנגד, לכל גוף מימון יש אופציה לחלט את הערבויות של רוכשי הדירות, והוא למעשה מנקה את הפרויקט. אין רוכשים ואין פיצויים. אבל זה לא תמיד הליך פרקטי. קשה לחלט ערבויות ל-100 דירות, אבל אני לא יודע מה יותר זול, לשלם לכונס ולשווק את הדירות או לשלם פיצויים".
