אף יזם לא רוצה לבנות דיור מוגן בפריפריה, רמ"י תוסיף להם עוד זכויות בנייה
בשנתיים האחרונות רמ"י הצליחה לשווק רק 2,714 יחידות דיור מוגן, פחות ממחצית מהכמות שהציעה למכרז. רוב הדירות שכן שווקו היו באזור המרכז. היזמים מצביעים על היעדר ביקוש וכשל תכנוני. ברמ"י יוסיפו כתמריץ עוד זכויות בנייה למגורים
בשבוע שעבר פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את תוצאות מכרז לשיווק קרקע בשטח של כ־9 דונם ביישוב החרדי רכסים, סמוך לחיפה, לבניית כ־250 יחידות דיור מוגן. באופן לא מפתיע, למכרז לא הוגשה אף הצעה. בדיקה באתר רמ"י מעלה כי בשנתיים האחרונות, 2025-2024, רוב המכרזים לשיווק קרקע לדיור מוגן נכשלו. בתקופה זו הצליחה הרשות לשווק קרקע ל־2,714 יחידות דיור בלבד — פחות ממחצית מהכמות ששווקה במכרזים. בשנת 2023 המצב ביה חמור יותר – כל 14 מכרזי רמ"י לשיווק מגרשים לדיור מוגן נכשלו.
מרבית יחידות הדיור במכרזים שכן הצליחו בשנתיים האחרונות ממוקמות באזור המרכז — בין היתר בהרצליה וברובע שדה דב בתל אביב. לצד זאת שווקו מגרשים גם בחירן, אופקים, לוד וקריית מלאכי. מנגד, רמ"י לא הצליחה לשווק מגרשים לדיור מוגן ברכסים, קדימה צורן, אשקלון, באר שבע, קריית אתא, חריש, צפת ובני עייש.
לפי מחקר שערך מכון הסקרים והמחקר גיאוקרטוגרפיה בשנת 2025, האוכלוסייה המבוגרת בעולם צומחת במהירות, ועד שנת 2050 צפוי שיעור בני ה־65 ומעלה להכפיל את חלקו. בישראל שיעור בני 75 ומעלה מכלל האוכלוסייה עלה מכ־5% בשנת 2021 וצפוי להגיע לכ־7% בתוך עשור.
נכון ל־2025, אוכלוסיית הגיל השלישי בישראל מונה כ־1.3 מיליון תושבים יהודים, מהם כ־590 אלף בני 75 ומעלה. כ־519 אלף מהם מתגוררים בביתם, בעוד כ־71 אלף מתגוררים במסגרות דיור שונות — ובהן דיור מוגן פרטי וציבורי, בתי אבות ובתי חולים גריאטריים.
על פי ההערכות, בענף הדיור המוגן הפרטי פועלות כיום כ־16 אלף יחידות דיור. החברות הדומיננטיות בתחום הן משען (2,423 יח"ד), מגדלי הים התיכון (1,641), אחוזת רובינשטיין (1,249) ופאלאס מקבוצת עזריאלי (1,141).
לדברי בכיר באחת החברות המובילות בתחום הדיור המוגן, בשונה מארה"ב, בישראל הדיירים הפוטנציאליים מעדיפים להישאר בסביבת מגוריהם הקודמת. "אנשים מרמת השרון לא יעברו לגור בבני ברק, גם אם זה מרחק של קילומטר וחצי", אמר. "בארה"ב זה לגמרי מקובל שמי שחי כל חייו בסן פרנסיסקו יעבור אחרי הפרישה למיאמי".
לדבריו, גם קרקע איכותית בפריפריה אינה מספקת: "כשאני מקים פרויקט, אני חייב לוודא שיש אוכלוסייה עם יכולת כלכלית ומודעות לדיור מוגן. במרכז כמעט לא צריך להסביר למה זה איכות חיים. ככל שמתרחקים צפונה או דרומה, אנשים עדיין תופסים דיור מוגן כבית אבות".
קושי נוסף, לדבריו, הוא עלות הקרקע. הקמת פרויקט דיור מוגן בהיקף של כ־250 יחידות עולה כ־500 מיליון שקל. קרקע לפרויקט כזה במרכז תעלה כ־150 מיליון שקל לעומת כ־75 מיליון שקל בבאר שבע — אך גם מחירי יחידות הדיור בפריפריה נמוכים בכ־50%. "אם המדינה רוצה דיור מוגן מחוץ למרכז", הוא אומר, "מחיר הקרקע צריך להיות כמעט אפסי — בדומה למודלים כמו מחיר מטרה".
בוריס דנילוביץ', מנהל החטיבה לייעוץ כלכלי בגיאוקרטוגרפיה, סבור שכשל המכרזים הוא בראש ובראשונה תכנוני: "רשויות התכנון מייעדות שטחים לדיור מוגן בלי בחינת ביקושים והערכת כדאיות כלכלית. אין ניתוח של מאזן היצע וביקוש, ואין תחזית לגידול אוכלוסיית הגיל השלישי בחמש עד עשר השנים הקרובות".
לדבריו, מאחר שדיור מוגן פרטי מיועד כיום בעיקר לעשירונים 10-9, המתגוררים ברובם במרכז, קשה לפתח פרויקטים בפריפריה. "נדרשת התייחסות לאומית רחבה יותר, כולל פתרונות למעמד הביניים והתערבות רגולטורית שתספק תמריצים כלכליים ליזמים".
מרמ"י נמסר כי עליית הריבית הפכה מכרזי דיור מוגן בפריפריה ללא כלכליים, ולכן שונתה שיטת השיווק: המכרזים מוצעים כיום עם "זכויות עתידיות" — כלומר אפשרות לשינוי ייעוד הקרקע, למשל לתוספת מגורים, במטרה לשפר את כדאיות העיסקה עבור היזם.
מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח מציין כי מרבית הכישלונות מתרחשים בשכונות חדשות הנמצאות בשלבי הקמה ראשוניים: "הדיירים הפוטנציאליים מבקשים סביבה עם תשתיות ושירותים קיימים".
אלמליח מדגיש את החשיבות של שילוב הדיור המוגן במרקם השכונתי. "אנחנו חייבים לתת פתרונות לאוכלוסייה המבוגרת, אבל במקומות הנכונים — במרכזי שכונות או מעל מרכזים מסחריים. אסור לוותר על ייעוד לדיור מוגן, כמו שלא מוותרים על גני ילדים או בתי כנסת. ייתכן שגם אם השיווק לא מצליח בתחילה, הביקוש יגיע עם הזמן", אמר.
