שאלות ותשובות
החוק להגדלת הממ"ד: כך זה יעבוד
אושר התיקון לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר להגדיל את הממ”ד מ־9 מ"ר ל־15 מ”ר, כדי להכינו לשהייה ממושכת. איך ישפיע השינוי על שוק ההתחדשות העירונית, ולמי התיקון רלבנטי? כלכליסט עושה סדר
מלחמות יש, מרחבים מוגנים חסר. לפי דו”ח מבקר המדינה מ־2021, לכ־2.6 מיליון תושבים בישראל אין שום אמצעי מיגון תקני, במיוחד בשכונות ותיקות במרכזי ערים, בשכונות חלשות וכן ביישובי המגזר הערבי.
בשבוע שעבר אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר להגדיל את הממ"ד מ־9 מ"ר ל־15 מ"ר, כדי להוסיף לו שירותים, מקלחת או מטבחון. איך ישפיע השינוי על שוק ההתחדשות העירונית, למי התיקון רלבנטי, ולמה יזמים לא בונים יותר ממ"קים (מרחב מוגן קומתי)? כלכליסט עושה סדר.
מה קובע החוק הקיים בנוגע לגודל הממ"ד?
תקנות ההתגוננות האזרחית קובעות כי יש לכלול מרחב מוגן תקני בכל בנייה חדשה למגורים, כלומר ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי). כמו כן יש להוסיף ממ"ד בתכנון תוספת בנייה בשטח שגדול מ־12 מ"ר. על פי התקנות הקיימות, ניתן להשתמש בממ"ד כחדר שינה, חדר אירוח או חדר עבודה, אך אסור להשתמש בו כמטבח, שירותים או חדר אמבטיה, ואין להפוך אותו למחסן. על פי החוק, השטח הפנימי של ממ"ד הוא 9 מ"ר לכל הפחות, הרוחב המינימלי הוא 1.6 מטר, וגובה התקרה הוא בין 2.5 מטר ל־2.8 מטר. לממ"ד דלת הדף שנפתחת ב־90 מעלות וחלון פלדה. עובי הקירות החיצוניים הוא 50-25 ס"מ, עובי הקירות הפנימיים הוא 45-15 ס"מ, וקוטר מוטות הברזל שבתוך הבטון הוא 18-8 מ"מ. המלחמה מול איראן הוכיחה כי הממ"ד מספק מענה מקסימלי לפגיעות קרובות. מבחינה קונסטרוקטיבית, הממ"דים בנויים כמעין מגדל העומד בפני עצמו, וכך גם אם יש פגיעה במעטפת המבנה, הם שורדים.
מה השינוי שאושר בשבוע שעבר?
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה הצעת חוק, יוזמה של ח"כ ארז מלול, שלפיה בעלי דירות במבנים בגובה של עד 9 קומות יוכלו להוסיף לחדרי הממ"ד שלהם עוד 6 מ"ר לצורך בניית שירותים, מקלחת ומטבחון. תיקון זה אושר לאחר 7 באוקטובר רק בנוגע לממ"דים ביישובי קו העימות בדרום ובצפון, וכעת הורחב לכל הארץ. התיקון עדיין נדרש לקבל את אישור הכנסת.
המשמעות היא שדירות ששטחן עולה על 80 מ"ר, כולל ממ"ד בסיסי, יהיו זכאיות לפטור מהיטל השבחה על השטח הנוסף. דירות קטנות יותר יהיו זכאיות לפטור רק עבור השטח שמיועד לשירותים או חדר רחצה. גם במקרה של תוכנית בנייה שאושרה לפני הצעת החוק אך טרם מומשה — ניתן יהיה להוסיף את השטחים במסגרת התיקון הנ"ל.
מה זה משנה מה גודל הממ"ד?
לפי חוק התכנון והבנייה, הממ"ד אינו נחשב לשטח עיקרי של דירה, אלא לשטח שירות. המשמעות היא שבבניית ממ"ד יזמים מקבלים שטח נוסף לדירה, שאותו הם משווקים כחדר ולא משלמים עליו היטל השבחה. עם זאת, אין הבדל בחישוב הנגבה עבור ארנונה — שטח הממ"ד מחושב כשטח רגיל.
איך השינוי הזה הולך להשפיע על שוק ההתחדשות העירונית?
בבניינים שבהם כבר יש ממ”דים יהיה קשה מאוד להוסיף 6 מ”ר בגלל כלל קווי בניין, שקובע כי צריך להיות מרווח מספק בין הבניין למדרכה. התיקון יהיה תקף וישים בעיקר לפרויקטים חדשים, גם בהתחדשות עירונית. התוספת לא תהיה פשוטה ברמה התכנונית, מפני שתכנון של מגדל ממ”דים מייצר מגבלה תכנונית. אף שעלויות הבנייה עשויות לגדול מעט עבור הקבלנים, זה ישתלם בשל הפטור מהיטל ההשבחה שיאפשר להם לשווק דירות מרווחות יותר בעלויות דומות.
האם ניתן לבנות ממ"ד באופן עצמאי, וכמה זה עולה?
כל בניית ממ"ד נדרשת את אישור פיקוד העורף. תוספת ממ"דים במבנה שגובהו עד שתי קומות או בית צמוד קרקע אינה מחייבת היתר בנייה מהרשות העירונית. הפטור מהיתר הוא כרגע בהוראת שעה, עד אוקטובר 2026. עם זאת, יש ניסיון להפוך את הנושא לקבוע, ולתקף אותו גם לבנייה רוויה. עלות הוספת ממ"ד לבית פרטי נאמדת ב־150 עד 180 אלף שקל.
מה יותר בטוח – ממ"ד או ממ"ק?
הממ"ק (מרחב קומתי משותף) הוא אופציה ישימה ולגיטימית מבחינה ביטחונית. הוא ממוקם צמוד לגרעין הבניין, ואלה ששוהים בו חשופים פחות לסכנה בהשוואה לאלה שנמצאים בממ"ד, שיש לו חלון בקיר חיצוני. עם זאת, הממ"ק מקובל בעיקר במבנים שבהם יש דירות קטנות, שבהם קשה יותר לשלב חדר מוגן בכל דירה. על פי כללי פיקוד העורף, בממ"ק יכולות להשתמש רק ארבע יחידות דיור. ההקצאה לדירה שגודלה הוא עד 100 מ"ר הוא 4 מ"ר מיגון, ולדירה גדולה יותר הוא 5 מ"ר, כלומר גודל הממ"ק הוא 20-16 מ"ר בלבד. הסיבה שהיזמים לא בונים ממ"קים כיום היא בעיקר כלכלית, וזאת בשל הפטור מהיטל השבחה שהם מקבלים על ממ"דים.
האם כדאי להפוך חדר בדירה קיימת לממ"ד?
קודם כל יש להבהיר - לא מדובר בממ"ד, אלא בחדר "שיפור מיגון". על פניו מדובר בפתרון מהיר, שחוסך משמעותית בעלויות שכן עלותו כשני שלישים מעלות ממ"ד. החיסרון הוא דווקא בהיבט הנדל"ני: תוספת ממ"ד למבנה קיים נותנת עוד חדר, בלי היטל השבחה. מעבר לזה, ברמת ההגנה שיפור מיגון עדיף אולי על חדר מדרגות, אך לא שווה ערך לממ"ד.
האם דירות עם ממ"ד יקרות יותר?
לפי נתוני אתר יד2, יש הפרש משמעותי בין המחיר המבוקש במודעות המתפרסמות באתר לדירות בגודל 4 חדרים עם ובלי ממ"ד, הן במחירי מכירה והן במחירי השכרה, כמעט בכל רחבי הארץ. מבין הערים שנבדקו, הפער הנמוך ביותר במחיר בין דירת ממ"ד לדירה בלי ממ"ד נמצא בירושלים. שם דירת 4 חדרים עם ממ"ד נמכרת בכ־7% יותר, לעומת פער של 63% בחיפה. כשמדובר בשכירות, הפערים קטנים הרבה יותר.
