מינהל התכנון: אין לצמצם מיזמי התחדשות עירונית בשל רווחי יתר
הנחיה חדשה לוועדות המחוזיות: יש לבנות כמה שיותר דירות גם אם הרווח היזמי עולה על 17%. "ההתחדשות העירונית היא אחריות לאומית. החלטה על העצמת זכויות נשענת על שיקולים תכנוניים מובהקים, ציפוף וניצול יעיל של משאב הקרקע, ואין לצמצם אותן בשל רווחיות הפרויקט"
בסוף דצמבר שעבר הוציא השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, עדכון לתקן 21, הקובע את רף הכלכליות המינימלי של מיזמי התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי. בעקבות העדכון, שלחו ראש מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הנחיה חדשה המופנית אל ראשי הוועדות המחוזית ובה הם מדגישים כי בחינת הישימות הכלכלית לפי תקן 21 המעודכן תיעשה "רק לאחר קביעת הקיבולת התכנונית הראוייה". במילים אחרות, "שיעורי רווח עודפים לא יהוו שיקול לצמצום נפחי הבינוי".
ברקע הדברים, הקונפליקט הקיים תדיר בין מינהל התכנון, השואף למימוש של מיזמי התחדשות עירונית עם כמה שיותר יח"ד, במרכז הארץ אבל גם בפריפריה; הרשויות המקומיות, שמעוניינות לשמור על היקפי בנייה התואמים את התשתיות התומכות-כך חינוך, שטחים ירוקים וכבישים; ויזמים, שבאופן טבעי מעוניינים בכמה שיותר יח"ד ובכמה שפחות דרישות למטלות ציבוריות-למשל, בניית מוסדות ציבור כחלק מהפרוייקט, או דיור בר השגה.
הרווח היזמי בתוכניות פינוי בינוי נגזר מהיחס בין הכנסות היזם ממכירת יח"ד לבין כלל ההוצאות. כך, תכנון, פינוי דיירים, שכירות, הריסה, בנייה, מסירת דירות משודרגות, מימון ועוד. לפי ההנחיות המעודכנות של השמאי הממשלתי הראשי, הרווח היזמי המינימלי בתוכניות פינוי בינוי הוא רף שמתחתיו עולה רמת הסיכון לאי מימוש הפרויקט. ע"פ תקן 21 המעודכן, הרווח משתנה לפי האזור: במחוזות מרכז, ת"א וירושלים הוא עומד על 16%, ובשאר המחוזות - דרום, צפון וחיפה - 17%.
הנחיית ראשי מינהל התכנון לראשי הוועדות המחוזיות מתייחסת לשלוש נקודות משמעותיות: שיעורי הרווח העודפים, אם יש כאלה, לא יביאו לצמצום היקף הפרויקט. כלומר, יש לבנות כמה שיותר; אם הרווחיות של הפרויקט אינה מגיעה לרף המזערי יש לשאוף להתאמות תכנוניות שיהפכו אותו לכלכלי. כך למשל, העלאת חניות מתת הקרקע, צמצום כמות החניות, דירות גדולות יותר, או צמצום שטחי תעסוקה ומסחר לטובת יח"ד; אם יש ספק ממשי בדבר יכולת מימוש התוכנית, ניתן לשקול את דחייתה, או את אישורה לפרק זמן קצוב - כלומר, אם היא לא תתממש בתוך פרק זמן מסויים התוקף שלה יפוג, ואז ניתן יהיה לערוך תוכנית חדשה.
סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים ועירוניות הסבירה לכלכליסט, שההנחיות החדשות הן למעשה השלמה של תקן 21 המעודכן: "אין סיבה לצמצם את הבנייה. ההתחדשות העירונית היא אחריות לאומית. גם בתחום הבטיחותי והביטחוני, וגם מבחינת ההתפתחות האמיתית והחיוניות של הערים. הכוונה שלנו היא לייצר צפיפות אופטימלית, ולא רק שורת רווח". במינהל התכנון מודעים היטב לעיוות שנוצר בין מרכז הארץ והפריפריה, ומפה נולדה ההנחיה ל"תכנון נכון". כלומר, כזה שיחבר גמישות עם רווחיות.
דוגמא מהעת האחרונה שממחישה את הגמישות הנדרשת מפרויקטים לא כלכליים בפריפריה היא מתחם בר כוכבא בטבריה. במקרה זה הופקדה תוכנית המציעה מגדלים בגובה 21-24 קומות, עם מקדם התחדשות יוצא דופן של 8.5 דירות חדשות לכל דירה ישנה. הוועדה המחוזית צפון, שאישרה את הפקדת התוכנית, הבהירה כי "אנו רואים במתחם זה בבחינת 'מתחם הזנק' להתחדשות עירונית - לא תקדים בשום צורה למתחמים עתידיים בעיר או במחוז מבחינת עוצמות הבינוי".
דוגמא לקונפליקט בין הוועדה המחוזית לרשות העירונית ביחס להיקף הבנייה החדשה, ניתן למצוא כמעט בכל ישיבה של הוועדה המחוזית חיפה. כך למשל בתוכנית בדרך צרפת 44-51 בחיפה, שבה תדון הוועדה בשבוע הבא, המציעה בינוי של 627 יח"ד בבניינים בגובה 8-30 קומות, במקדם של 5.18 דירות חדשות לכל דירה ישנה. לפי התחשיב של אגף נכסים ושמאות של מינהל ההנדסה בעיריית חיפה, גם במקדם התחדשות של 4.23 יגיע הרווח היזמי ל-17% ועל כן דורשת העירייה לתקן את התוכנית ולצמצם את היקף יחידות הדיור. מכתבם של ראשי מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי לראשי הוועדות המחוזיות מלמד על ההחלטה הקרבה בעניין אישור התוכנית. כאמור: "שיעורי הרווח העודפים לא יהוו עילה לצמצום ניפחי הבינוי". ועוד: "החלטה על העצמת זכויות נשענת על שיקולים תכנונים מובהקים, ציפוף וניצול יעיל של משאב הקרקע ואין לצמצם אותם בשל רווחיות הפרויקט".
