מחקר: צמצום היקפי הבנייה בתוכנית המתאר של ת"א עלול לעכב את תוכנית המטרו
המחקר, שהוזמן ע"י קבוצת הנדל"ן ריאליטי, אומד את ההפסד למדינה ולרשות העירונית, בהנחה שלא תהיה בנייה בסביבת תחנת המטרו שלבים, ב-9.1 מיליארד שקל
דוח שהוכן על ידי מכון גיאוקרטוגרפיה, בשיתוף משרד האדריכלים גוטמן-אסיף, עבור קבוצת ריאליטי, ומצורף כנספח לשלוש התנגדויות שהקבוצה הגישה לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב (תא/5500), קובע כי היקפי הבנייה המוצעים לצד תחנות המטרו העתידיות שלא על ציר נתיבי איילון לא יאפשרו את מימוש המטרו. הדוח מזהיר מפני "עצירת עסקאות, היעדר ייזום, ירידה דרמטית בהכנסות המדינה והרשויות המקומיות, לצד עלייה בהוצאות המדינה בגין פיצויים ותשתיות".
לתוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב הוגשו 85 התנגדויות. כפי שפורסם בכלכליסט, המכנה המשותף למרבית ההתנגדויות שהועברו למנהל התכנון הוא הדרישה של יזמים — בין אם מדובר ברמ"י, יזמים פרטיים או אפילו אזרחים — להעצמת זכויות הבנייה מעבר למה שהקצתה התוכנית.
שלוש ההתנגדויות של קבוצת ריאליטי מתייחסות למתחם טחנת הקמח — כ-5 דונם לצד דרך סלמה, מתחם מעון — כ-6 דונם ליד דרך סלמה ורחוב מעון, ומתחם התחייה — שטח של 11 דונם ליד דרך בן צבי. שלושתן חוזרות על הטענה בדבר הצורך בהעצמת זכויות בנייה, ומעגנות אותה בקרבת שלושת המתחמים לתחנת שלבים של קו המטרו M2. מתחם טחנת הקמח נרכש על ידי קבוצת ריאליטי ב-2022 תמורת כ-120 מיליון שקל יחד עם קבוצת יצחקי. מתחם מעון נרכש ב-2021 תמורת כ-55 מיליון שקל, ומתחם התחייה נרכש ב-2022 תמורת כ-138 מיליון שקל.
תחנת המטרו M2 שלבים ממוקמת בסמוך למפגש של ציר שלבים ודרך סלמה. לפי ממצאי הדוח, הרח"ק — מנגנון חישוב זכויות לפי רצפה חלקי קרקע — שתוכנית המתאר החדשה מציעה לאזורים אלה הוא 3, בעוד שלפי תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית לפיתוח תוואי המטרו, הרח"ק המינימלי הממוצע הנדרש הוא 7.5 בטבעת הראשונה ו-5 בטבעת השנייה — כלומר במעגלים הקרובים לתחנה, שבהם עוצמות הבנייה גדלות ככל שמתקרבים אליה. במילים אחרות, הטענה היא שתוכנית המתאר המעודכנת (תא/5500) מציעה זכויות בנייה נמוכות מאשר תוכנית המתאר הקודמת (תא/5000).
לפי גיאוקרטוגרפיה, שווי דונם בייעוד הנוכחי — תעשייה, מסחר ומלאכה — הוא כ-12 מיליון שקל. לפי הפוטנציאל התכנוני של תוכנית המתאר הקיימת, המדברת על שינוי ייעוד למגורים, שווי הקרקע המושבח הוא כ-49 מיליון שקל, ובניכוי היטל השבחה — 32 מיליון שקל, ובתוספת דחייה הקשורה למשך קידום התוכנית — 22.6 מיליון שקל. בעקבות הגדלת היטל ההשבחה לפי חוק המטרו והארכת זמן נוספת, מגיע השווי ל-15.3 מיליון שקל לדונם. לטענת עורכי הדוח, הגדלת שיעור היטל ההשבחה ללא תוספת זכויות יצרה פגיעה כלכלית של 7 מיליון שקל וכך "מבטלת את המפגש הכלכלי בין מוכר לרוכש". קבוצת ריאליטי מבקשת תוספת זכויות בהיקף של רח"ק 15 בהנחה שמרבית הפרויקט יהיה תעסוקה, ורח"ק 8.7 אם הכיוון יהיה מגורים.
הדוח, שהתייחס לתחנת שלבים כמקרה בוחן, קובע כי בהיעדר מימוש זכויות מצד בעלי המקרקעין לא יהיו תקבולים למדינה — אך ההוצאות ימשיכו להצטבר. הדוח אומד את ההפסד בתחנת שלבים בלבד ב-9.1 מיליארד שקל. בסך הכל מדובר ב-109 תחנות, כך שההפסד הפוטנציאלי הכולל עשוי להיות גדול בהרבה.
מקבוצת ריאליטי נמסר כי הקבוצה מקדמת תכנון בשלבים שונים בהיקף של 130 דונם ברחבי תל אביב-יפו, כולל התחדשות עירונית. האדריכל אביעד מור, מנהל פרויקטים ראשי בקבוצת ריאליטי, לשעבר מהנדס העיר חולון וקודם לכן במנהל ההנדסה של תל אביב, ביקר את התוכנית: "מערכת הסעת המונים היא הזדמנות יוצאת דופן לעיר להכין תוכנית מתאר כוללנית ולגבש מחדש את מוקדי הפיתוח. הסכמה העירונית חייבת להשתנות ולהתאים את עצמה למערכת הסעת המונים. יש לכך השלכות רבות מבחינת הזדמנויות ומוביליות חברתית."
עיון בשלוש ההתנגדויות של קבוצת ריאליטי מגלה שהקושי שלה אינו רק עם זכויות הבנייה. עורכות הדין המייצגות את הקבוצה, טלי סלטון-ישועה ואלונה קורמן-גפני, מבקשות גם לשלוט בתמהיל הבנייה — פחות תעסוקה ויותר מגורים — וגם לבטל את המטלות הנדרשות מהיזמים: ללא שטחים ציבוריים פתוחים ומוסדות ציבור בתחומי המתחמים. הקונפליקט בין קבוצת ריאליטי לעיריית תל אביב על העצמת הזכויות בשטחים שרכשה ממחיש היטב את המתח שבין הרצון היזמי לייצר רווח לבין מדיניות העירייה, המבקשת לקדם פיתוח מתון תוך דאגה לרווחת הכלל.
