מרכז הנדל"ן
ועדת הערר הפחיתה שומה - אלמוג תחסוך מיליונים בפרויקט הענק בחיפה
מרכז הנדל"ן: ועדת הערר המחוזית קבעה כי יש לנכות מגובה היטל ההשבחה את עלות הקמת תחנת טיפת חלב בשטח של 500 מ"ר, שתועבר לרשות המקומית – במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בנווה דוד הכולל כ-440 יחידות דיור. לעומת זאת, נדחתה הבקשה לניכוי עלות מקלט ציבורי, שנבנה כתחליף למקלט שנהרס בעבודות
ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, דנה לאחרונה בעררים שהוגשו הדדית על חוות דעתו של שמאי מכריע – מצד החברה היזמית "אלמוג פינוי בינוי" ומצד הוועדה המקומית חיפה. ליבת הדיון נסבה סביב השאלה האם יש לנכות מעלות ההשבחה את עלות המטלות הציבוריות שהוועדה המקומית דרשה מהיזמית להעביר לידיה במסגרת התכנית.
ערעור היזמית התקבל באופן חלקי: ועדת הערר קבעה כי יש לקזז מעלות ההשבחה את עלות התחנה לבריאות המשפחה שתועבר לרשות המקומית, אך דחתה את דרישת החברה לקיזוז עלות הקמת מקלט ציבורי, שכן זה הוקם כתחליף למקלט שנהרס במסגרת הפרויקט. בכך נחסכו ליזם עשרות מיליוני שקלים.
התכנית כוללת פינוי-בינוי במסגרתו ייהרסו שמונה מבני מגורים ובהם 74 יחידות דיור, שטחים ציבוריים פתוחים ומקלט ציבורי, ובמקומם ייבנו שלושה מבנים חדשים ובהם 437 יחידות דיור. שטח התכנית משתרע על 16.5 דונם בשכונת נווה דוד שבמערב חיפה, בין הרחובות אסתר המלכה, אמציהו המלך ושלמה המלך. היזמית התחייבה לבנות תחנה לבריאות המשפחה ולבנות מחדש את המקלט הציבורי שנהרס.
התכנית מחולקת לשלושה שלבים: שניים מהם פטורים מהיטל השבחה. השומה שנדונה בערר נגעה לשלב השלישי, הכולל בניין בן 27 קומות עם 110 יחידות דיור והריסת המקלט הקיים. בעקבות אישור הבקשה להיתר, הוציאה הוועדה המקומית שומת השבחה בשיעור 25% מההשבחה, בהתאם להחלטת מועצת העיר. החברה היזמית הגישה שומה נגדית, ובעקבות בקשתה מונה שמאי מכריע.
השמאי המכריע בחן את המחלוקת בין הצדדים וקבע כי אין להביא בחשבון את עלות הקמת מבני הציבור – תחנה לבריאות המשפחה בשטח 500 מ"ר ומקלט ציבורי בשטח 100 מ"ר. זאת, לאור ההסכם בין העירייה ליזמית, בו התחייבה האחרונה לבנות את המבנים על חשבונה, ולנוכח הפטור מהיטל השבחה בשלבים הקודמים שניתן כתמריץ לחידוש האזור.
בא כוחה של החברה היזמית, עו"ד ניצן זמרן, טען כי "אין כל ספק כי המטלות הציבוריות... הן מטלות ציבוריות הנובעות ישירות מהתכנית, באופן ברור לחלוטין". לדבריו, הדרישות כלולות בלשון התכנית ועומדות בקריטריונים שנקבעו בפסיקה, ולכן יש לקחת את עלותן בחשבון. עוד נטען כי הפטור מהיטל השבחה ניתן מאז שנת 2001, אך לא מימשו אותו בפועל – ולכן, כעת כשיש חיוב, ראוי לקזז את עלות המטלות הציבוריות.
הוועדה המקומית: "לא מדובר במטלות ציבוריות"
מנגד, עו"ד יפעת גנסין מטעם הוועדה המקומית טענה כי הקמת המקלט והתחנה הציבורית מהוות למעשה תמורה עבור רכישת חלקה עירונית. לדבריה, מדובר בהסכם מכר במסגרתו קיבלה החברה חלקה עירונית, ובתמורה נדרשה לבנות ולהעביר את שטחי הציבור – ולכן אין לראות בכך מטלות ציבוריות המזכות בקיזוז. לדבריה, "החלטת השמאי המכריע עולה בקנה אחד עם ההסכם שנחתם בין הצדדים... ואין כל סיבה להפחית מההשבחה מקום שלא עסקינן במטלה ציבורית כלל ועיקר".
ועדת הערר קיבלה את טענות היזמית בחלקן. בנוגע לתחנה לבריאות המשפחה קבעה הוועדה כי זו נדרשה כתוצאה ישירה מהתכנית, ולכן מהווה גורם מפחית בשומת ההשבחה. לעומת זאת, בנוגע למקלט הציבורי, קבעה כי מדובר בהחלפה של מקלט שנהרס, ולכן אין לראות בבנייתו השבחה חדשה.
בהחלטה נכתב: "יש להבחין בין המטלה לבניית המקלט הציבורי החלופי, למטלה לבניית התחנה לבריאות המשפחה... הדרישה לבניית המקלט נובעת מחובתה של היזמת להשיב לעיריה... מבנה ציבורי שנהרס על ידה במהלך הבנייה". בהתאם לכך, עלות זו לא תנוכה מההשבחה.
סוגיה נוספת שנדונה הייתה האם יש להביא בחשבון את שווי השימוש בדירות המגורים בתקופה שבין אישור התכנית להריסתן בפועל. הוועדה המקומית טענה כי יש להוסיף את ערך השימוש, והציגה חישוב המבוסס על דמי שכירות של כ-3,000 שקל לחודש למשך 3.5 שנים עבור 74 יחידות דיור – סכום שהגיע לכ-8 מיליון שקל.
השמאי המכריע, ובעקבותיו גם ועדת הערר, דחו את הטענה. השמאי הסתמך על פס"ד טבצ'ניק, בו נקבע כי זכות המגורים קיימת גם לפני ואחרי אישור התכנית, ולכן לא מדובר בהשבחה. ועדת הערר ציינה כי: "פסק הדין עוסק בדיוק בשאלה... האם יש להוסיף לשווי המצב החדש את שוויה של 'ההנאה' הנובעת מהשימוש בדירה במשך תקופת הדחיה... אין כל הבדל בין המקרים".
