ניתוח
המדינה תרכוש מהדיירים את המגרש, תמכור ליזם ותכסה את עלויות השיקום
במשרדי הממשלה בוחנים רעיון שלפיו המדינה תרכוש מהדיירים את המגרשים בהם ניצבו הבניינים שנהרסו מהטילים. הדיירים יקבלו סכום מוגדל ויוכלו לרכוש מיד דירה חדשה במקום אחר. הקרקע תימכר ליזמים, כך המדינה תכסה את עלויות השיקום וגם העיריות ירוויחו
הדרך להאיץ את השיקום? המדינה תרכוש מהדיירים את המגרשים שעליהם עמדו הבניינים שנהרסו מפגיעת הטילים במקום לשלם להם פיצוי על הנזק. כך יוכל לצאת לדרך במהירות השיקום – בהליך שיאפשר לדיירים לרכוש במהירות דירה חדשה במקום זו שנהרסה. המודל החדשני הזה נבחן כעת בדיונים שמקיים משרד האוצר מול משרדי הממשלה הרלבנטיים.
את המודל יזמה רשות מקרקעי ישראל בתמיכת צביקה ברוט, ראש העיר בת ים, שאף גייס לקידום היוזמה את יודפת אפק ארזי ששימשה מנכ"לית העירייה במשך חמש שנים עד אוגוסט 2024, וכיום משמשת כיו"ר נת"ע. מלבד האצת הליכי השיקום, המודל המוצע אמור לייצר גם מצב שבו כל הצדדים מרוויחים - הדיירים, המדינה בכלל ובפרט קרן הפיצויים של מס רכוש, וערים כדוגמת בת ים.
על פי מתווה ה־Buy Out, רשות מקרקעי ישראל או גוף ממשלתי מתאים אחר יקנו מהדיירים את הדירות שנהרסו במחיר שמגלם את שווי הדירה והפוטנציאל שהיה קיים להתחדשות עירונית. כלומר, בעלי דירה קטנה בבניין רכבת ישן יקבלו תמורה שמשקפת לא רק את ערך הדירה במצבה לפני שנהרסה, אלא גם את העובדה שהיא היתה יכולה לעבור פינוי בינוי. גם בשוק החופשי משקיעים מוכנים לשלם עבור קנייתה מחיר גבוה יותר מתוך ידיעה כי בעתיד יקבלו דירה חדשה ומרווחת יותר ועם ממ"ד. בנוסף, נבחנת האפשרות שעל המחיר הזה יתווסף עוד תמריץ בשיעור של כ־25%. תמריץ דומה ניתן היום לבעלי בתים שהמדינה מפנה לצורך הקמת תוואי המטרו. השאיפה היא שההצעה הזו תקסום לבעלי הדירות ההרוסות או לפחות לרובם. הם יוכלו בכסף שיקבלו לקנות דירה חדשה בכתובת אחרת. המדינה תקבל מתחם ריק מדיירים, או לפחות מרובם. במצב כזה הגוף שקנה את המתחם יוכל לקדם תכנון חדש בקצב מהיר יחסית משום שלא צפויות התנגדויות מצד התושבים, שהרי אלה מכרו את זכויותיהם.
בנוסף, בגבולות המתחם ההרוס העירייה תקבל סמכויות כשל ועדה מחוזית לתכנון ובנייה. באופן כזה היא תוכל לקדם במהירות את הליכי התכנון. באוצר דוחפים לכך שיבנו פי שלושה ויותר דירות, כדי להגדיל את היצע הדיור, וגם להשביח את שווי המגרש. בבת ים מסכימים להגדיל את כמות הדירות במתחם, אך ביחס קצת יותר נמוך מכיוון שיש רצון להוסיף עוד מוסדות ושטחי ציבור. עם השלמת התכנון יתקבל מתחם שבו אפשר לבנות יותר דירות מאשר במצב ההתחלתי, ולכן שוויו גבוה יותר. המדינה תוכל לשווק את המגרשים ליזמים, הכסף שתגרוף יוכל לכסות את עלויות הפינוי ואף ייוותר רווח. אם מקור הכסף לרכישת המגרשים יהיה קרן הפיצויים של מס רכוש, המדינה תוכל להחזיר לקופה את הכסף.
דיון במודל הזה התקיים בהנהלת רשות מקרקעי ישראל בשבוע שעבר. לרמ"י יתרון על פני חלופות אחרות שנבחנות מכיוון שזהו תחום הפעילות שלה: ליבת העיסוק שלה היא תכנון ושיווק מתחמי ענק. הרשות גם תוכל לחתום עם העירייה על הסכמי פיתוח התשתיות במתחם, כפי שהיא עושה בכל שכונה שהיא משווקת. בעבר רמ"י קידמה פרויקט פינוי בינוי במתכונת דומה בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, שבמסגרתו דיירים קיבלו דירות חדשות בשלב ראשון, ורק אחר כך נהרסו הבניינים הישנים.
אבל באוצר מתנגדים להכנסת רמ"י בטענה כי ערב נפילת הטיל יזמים פרטיים קידמו תוכניות פינוי בינוי במתחם, כך שאין שום צורך לשווק את המגרשים, שכן חברות כבר פועלות במתחם. ברקע ההתנגדות להכנסת רמ"י לתמונה יש שורה ארוכה של מחלוקות בין האוצר לבין מנהל רמ"י ינקי קוינט, ששיאן במכתב של יוגב גרדוס, הממונה על התקציבים באוצר, שבו נטען כי "קוינט מעורר פרובוקציות עם רצון בלתי נדלה ליצור סכסוכים".
לכן נבחן מודל שבו העירייה עצמה תהיה היזם, ורק תבחר במכרז חברות בנייה. המודל הזה מאפשר להותיר את הרווח היזמי בידיים של העירייה.
כרגע הערכה היא כי בבת ים יצטרכו לקנות את הזכויות מכ־350 דיירים מפונים. העלות המוערכת עומדת על כמיליארד שקל, סכום שבת ים תוכל לגייס בהלוואה. במתווה הזה העירייה מבקשת כי תקבל מהמדינה הלוואה בריבית בשיעור נמוך מזה שתקבל ממוסדות פיננסיים. אם העירייה תפעל במקום, היא תוכל לקדם בינוי עם מעט דירות יחסית למצב שבו יזמים פרטיים יקדמו את התכנון וישאפו להגדיל צפיפות כדי לשפר את הרווחים.
לא סתם בת ים היא זו שדוחפת את המהלך - אתר ההרס בעיר הוא הגדול בהיסטוריה של ישראל, ומעולם המדינה לא התמודדה עם אירוע בסדר גודל כזה או קרוב לכך. מדובר בשטח של כ־160 דונם שבו נפגעו 120 בניינים, העירייה סבורה שמתוכם יש להרוס 20 בניינים מכיוון שאי אפשר לשקם אותם. במס רכוש מכירים בהרס של 15 בניינים, והסוגיה הזו עדיין במחלוקת. מספר הבניינים להריסה עשוי עוד לגדול מכיוון שלאחר קבלת חוות הדעת של קרן הפיצויים של מס רכוש דיירי בניין יכולים להזמין מומחה מטעמם שיערער על הכרעת שמאי מס רכוש. מתוך המתחם הענק הזה כ־700 משקי בית פונו מדירתם ושוכנו בבתי מלון ויש עוד כ־500 איש שגרים אצל קרובי משפחה, כלומר עוד כ־100 משפחות שיצאו מדירתם. ההערכות הן כי בסופו של דבר, כ־400-300 דירות יצטרכו לעבור הליך של פינוי בינוי. במצב רגיל הליכים כאלה עלולים להימשך שנים. הדיירים אמורים להתנהל מול קרן הפיצויים של מס רכוש וכך לגייס את הכסף לבנייה מחדש של הבניין. מהלך כזה עלול להפוך למסובך לקבוצת דיירים שהתאגדה וצריכה לגייס קבלן ולנהל את הפרויקט.
בהליך הרגיל יש גם חיסרון מנקודת המבט של המדינה משום שהתוצאה תהיה בדיוק אותו מספר של דירות שהיו לפני נחיתת הטיל. למעשה, במסלול הזה יימנע הליך של התחדשות עירונית שהיה מתאפשר באמצעות תוכנית פינוי בינוי להכפיל ואף לשלש את מספר הדירות. בדיונים נבחנה האפשרות לחייב את הדיירים למתווה, אולם היא נפסלה על ידי משרד המשפטים. התקווה היא כי התמריץ הכספי והיכולת לקנות בית כעת ולא לחכות לו שנים יעודדו את רוב הדיירים להסכים לו. לא ברור היקף ההסכמה של דיירים שיידרש למודל הזה, מה שכן ברור הוא שלא ניתן יהיה לכפות עליהם להצטרף. ככל הנראה אם לא תהיה הסכמה רחבה, היישום יהיה רק על חלק מהמתחם.
