שאלות ותשובות
פסק הדין שטלטל את עולם הנדל"ן: על מי הוא ישפיע וכמה ירוויחו התושבים
בית המשפט העליון קבע כי בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38 ברובעים 3 ו-4 בת"א ובשכונת רחביה בירושלים לא ישלמו היטל השבחה או ישלמו סכום מינורי בלבד. היכן יחול פסק הדין, מה יעשו העיריות ומה יקרה לפרויקטים של התחדשות עירונית? כלכליסט עושה סדר
ביום חמישי האחרון הטיל בית המשפט העליון פצצה בעולם הנדל"ן, כשהחליט לדחות את ערר עיריות ת"א וירושלים בתמיכת היועמ"שית על פסקי דין של בית המשפט המחוזי, וקבע כי בעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 ברובעים 3 ו-4 בת"א ובשכונת רחביה בירושלים לא ישלמו היטל השבחה, או שישלמו היטל השבחה מינורי. מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים לדירה - אך ההשלכות חורגות הרבה מעבר לאזורים הספציפיים הללו.
כדי להבין את הסוגייה המורכבת והשלכותיה לעומק, שוחח כלכליסט עם מומחים בתחום: עורכי הדין עידן בן יעקב, זיו גרומן, עפר טויסטר ואייל קוצ'ינסקי, הכלכלן איתי שפרן ושמאי המקרקעין ארז כהן.
מהו היטל השבחה?
היטל ההשבחה הוא תשלום חובה שבעל מקרקעין נדרש לשלם לרשות שאישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי הנכס. ההיטל חל בכל תוכנית שמביאה לעליית שווי הנכס - ולא רק בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מתי חלה חובת תשלום היטל השבחה?
חובת תשלום היטל השבחה חלה בעת מימוש הזכויות, כלומר בעת מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה או תחילת שימוש חורג (למשל הפיכת דירה למשרד).
מה הייתה המחלוקת בין הצדדים?
תמ"א 38, שהיא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, העניקה פטור מהיטל השבחה. אולם סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לרשויות המקומיות להתאים את התוכנית לצרכיהן. למשל, לקבוע באלו אזורים התמ״א תחול ובאלו לא, כמה קומות מותר להוסיף וכו'.
בוויכוח על אופן חישוב היטל ההשבחה טענו עיריות ת"א וירושלים כי בניגוד לתמ"א 38 הארצית, בתוכנית התחדשות לפי סעיף 23 אין לקחת את הפטור בחשבון כלל בחישוב היטל ההשבחה. מנגד, טענו התושבים כי בחישוב היטל ההשבחה יש לקחת בחשבון רק את הזכויות שמעניקה התוכנית המקומית מעבר לתוכנית הארצית - כלומר, לקחת בחשבון את הפטור מהיטל השבחה.
בית המשפט פסק לטובת התושבים וקבע כי בחישוב היטל ההשבחה יש לראות את זכויות תמ״א 38 כחלק מהמצב הקודם, ולכן לגבות היטל רק על ההפרש בין מה שהתמ״א הארצית אפשרה לבין מה שהתוכנית המקומית לפי סעיף 23 מוסיפה בפועל.
לפי עו"ד אייל קוצ'ינסקי, "בכך איפס ביהמ"ש העליון לחלוטין, או כמעט לחלוטין, את החיוב בהיטל השבחה בגין תוכניות הרובעים, וחיזק את המסר העקבי העולה מפסיקת בתי המשפט שלא לאפשר גביית היטל השבחה בגין תמ"א 38, לא באופן ישיר, וגם לא באופן עקיף".
באלו אזורים יחול פסק הדין?
פסק הדין לא ישפיע רק על האזורים אליהם הוא התייחס - רובעים 3 ו-4 בת"א ושכונת רחביה בירושלים - אלא על כל רשות מקומית שהתקינה תוכנית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 וחייבה בהיטל השבחה בעקבותיה. לפי עו"ד זיו גרומן, בכך נכללות רשויות כמו רעננה, פתח תקווה, רחובות, הרצליה ועוד. פסק הדין יחול גם על תוכניות נוספות בת"א, למשל באבן גבירול וארלוזורוב וברובעים 5 ו-6.
מי ירוויח מפסק הדין?
פסק הדין של העליון צפוי להיטיב בעיקר עם מוכרי דירות. "בעת מכירת נכס שחל עליו פוטנציאל לפי תמ"א 38, גם אם לא הוצא היתר בנייה, שוויו 'במצב הקודם' יחושב כולל השפעת התמ"א", הסביר עו"ד עידן בן יעקב. "בכך נקבע כי התמורה בעסקה תשקף את ערך השוק האמיתי, כולל הציפייה התכנונית, והנטל על המוכרים יופחת".
כמה הם ירוויחו?
היטל ההשבחה עומד על עד 50% מעליית הערך של הנכס. לפי השמאי ארז כהן, היטל ההשבחה באזורים אליהם מתייחס פסק הדין (רחביה ורובעים 3 ו-4 בת"א) עמד עד היום על 500-300 אלף שקל לדירה. בעקבות פסק הדין, ייתכן שלא יהיה חיוב בהיטל השבחה כלל, או רק של כ-10% - כלומר כ-40 אלף שקל בלבד.
האם תהיה לפסק הדין השפעה גם בתוכניות נוספות, כלומר לא רק בתמ"א 38?
לפי עו"ד עפר טויסטר, "מדובר בקביעה עקרונית ורוחבית, שתשפיע על החיוב בהיטל השבחה בגין כל תוכנית שאושרה אחרי כניסתה לתוקף של תמ"א 38 (2005) ועד לפקיעתה, לרבות בגין תוכנית השימור של ת"א, שהליכים בעניינה תלויים ועומדים בימים אלה בבית המשפט העליון. בכל המקרים האלה, כאשר תימכר דירה, החיוב בהיטל השבחה בגין התוכנית החדשה ייקטן, מכיוון שבחישוב השווי במצב הקודם תובא בחשבון גם עליית השווי שנגרמה כתוצאה מאישור התמ"א".
מה תעשה הפסיקה לערים שרוצות לקדם התחדשות עירונית?
לדברי איתי שפרן, "מדובר על החלטה מאוד דרמטית שתשפיע על כל עולם התכנון". הסיבה לכך היא שהיטלי ההשבחה נועדו לממן עבור הרשות המקומית הרבה מטלות ציבוריות, שבשונה מפרויקטים במסלולי פינוי בינוי (התחדשות מתחמית), הרשות צריכה להתמודד בהם כמעט לבדה. שפרן מעריך כי "אף רשות מקומית בישראל לא תהיה מוכנה לקדם פרויקטי התחדשות עירונית הפסדיים משמעותית עבורה. הדרך של הרשויות לפתור את הקיפאון הצפוי תהיה לשלוח את היזמים להגדיל את גבולות התוכנית, ולייצר, במקום התחדשות נקודתית, מתחמי התחדשות עירונית. ייתכן, אגב, שהעניין יגרום לפרויקטים רבים להיתקע".
