ניתוח
מגדלי אנבידיה: איך ישפיע הקמפוס החדש של ענקית השבבים על מחירי הנדל"ן באזור?
ראשי ערים באזור הקמפוס העתידי של ענקית השבבים העולמית בקריית טבעון כבר בונים שכונות לקראת 10,000 העובדים ובני משפחותיהם שצפויים להגיע; מה שברור הוא שמחירי הנדל"ן באזור צפויים לעלות, בעיקר ביישובים הכפריים, שם היצע הבתים והמגרשים קטן במיוחד; מה שפחות ברור הוא עד כמה הבוננזה המובטחת תזלוג מחוץ לגדרות הקמפוס לתוך הערים השכנות, ולאיזו מהן
הקמפוס החדש של אנבידיה בקריית טבעון עוד רחוק מלקום, אבל השפעתו כבר מורגשת בשטח. כעשרת אלפים עובדים, רובם במעמד סוציו־אקונומי גבוה, צפויים לשנות את מפת המגורים והתעסוקה בצפון – מטבעון והעמקים ועד חיפה, נשר ויוקנעם.
עבור רשויות מקומיות ויזמים, מדובר בהזדמנות נדירה, שיכולה להתבטא באירוע נדל"ני וכלכלי בקנה מידה שישראל כמעט לא הכירה. חוץ מהשאלות האם ומתי יוקם הקמפוס, אפשר לתהות גם אם מדובר במנוע צמיחה שיחלחל ליישובים מסביב, או שהקמפוס יישאר סגור ומנותק וייצר בעיקר לחץ על מחירי הנדל"ן, בלי להשאיר הרבה ערך מחוץ לגדרותיו.
קשה להמעיט בהשפעות הצפויות לנבוע מהקמת אזור תעסוקת הייטק ענקי, של חברה אחת, במפגש העמקים זבולון ויזרעאל בשטח שהוא כפרי ופרברי. תוספת של כ־10,000 עובדים באזור משמעותה כ־30 אלף איש (כולל משפחות) שיעברו להתגורר באזור – וכולם במעמד סוציואקונומי גבוה במיוחד. זאת, בהנחה שהעובדים יבחרו לגור כמה שיותר קרוב למקום העבודה. עליהם צריך להוסיף כמובן החברות ונותני שירותים שיירצו להתקרב לקמפוס של ענקית השבבים העולמית. המשמעויות הברורות והמיידיות של הפרויקט מגיעות מתחום הנדל"ן.
3 צפייה בגלריה
מימין: ראש מועצת קריית טבעון עידו גרינבלום ורומן פרס ראש העיר יקנעם
(צילומים: אלעד גרשגורן)
מדובר באירוע שלא ראינו כדוגמתו בישראל. למשל, במקרה של אינטל בקריית גת היה מדובר בעיקר במפעל ייצור, להבדיל ממרכז מו"פ כפי שצפוי לקום בקריית טבעון. בשונה למשל ממרכז התעסוקה במת"מ, במבואות הדרומיים של העיר חיפה, הקמפוס המדובר אמור לקום בסביבה כפרית. לדברי היועץ תמיר בן שחר, מומחה בתכנון אורבני ובשיווק, "בשני המקרים, גם בקריית גת וגם בחיפה, מרבית העובדים אינם מתגוררים בערים שבהם נמצאים המפעלים, אלא יוממים, כלומר, מגיעים מדי יום ממקומות אחרים".
כבר עכשיו ברור שקריית טבעון לא תהיה הכתובת לאלפי עובדים. ראש המועצה עידו גרינבלום כבר אמר בשיחה עם כלכליסט שביישוב שלו, שרובו צמודי קרקע, קנאים לשמירת הצביון הקיים ואין עניין לגדילת יתר או ציפוף. תוכנית המתאר של היישוב, ששנת היעד שלה היא 2040, מאפשרת להוסיף דיור לעוד כ־6,000 איש בלבד, כלומר, רק כ־1,500 יח"ד, שייבנו בשלושה המתחמים היחידים ביישוב שבהם יש בתי שיכון, בתוספת צמודי קרקע במגרשים שכבר יש בהם בנייה קיימת, ובאתר חוות הדלק באלרואי. לפי האתר nadlan.gov.il, מחירי הדירות ביישוב נעים בין 1.5 מיליון שקל לנכס בן 3 חדרים לכ־3 מיליון שקל ל־5 חדרים.
זול בעיר, יקר בכפר
פוטנציאל צמיחה לא קטן ניתן למצוא בשתי הערים הקרובות לקמפוס העתידי, יוקנעם עילית ונשר. מחירי הנכסים ביישובים אלה נמוכים יותר מבקריית טבעון. ביקנעם למשל המחיר הממוצע לדירת שלושה חדרים עומד על 1.37 מיליון שקל, לדירת ארבעה חדרים 1.95 מיליון שקל ו־2.58 מיליון שקל לחמישה חדרים. בנשר אף זול יותר: דירת שלושה חדרים במחיר ממוצע של 1.24 מיליון שקל, ארבע חדרים ב־1.54 מיליון שקל וחמישה חדרים ב־2.19 מיליון.
חוץ מהמחירים הנמוכים יותר יחסית לקריית טבעון, שני היישובים האלה נהנים גם מכך שמקודמות בהם בימים אלה תוכניות ענק. כך למשל, תמ"ל 1123 במבואות המערביים של יוקנעם, שאושרה בנובמבר 2025, מציעה בינוי של 3,300 יח"ד. תוכנית משמעותית אחרת ביישוב היא תוכנית ההתחדשות לשכונת השיכונים הוותיקה נוף כרמל, שתיכלול כ־2,100 יח"ד (אושרה ביולי 2025). ברור שיקח זמן רב עד ששתי התוכניות ימומשו. בנשר נבנית ממש כעת שכונת "אגמי בראשית", שתיכלול כ־2,000 יח"ד בשלב ראשון ועוד כ־3,000 יח"ד בשלב השני. יש להדגיש כי שתי התוכניות מציעות בנייה רוויה, כלומר מגורים בבנייה מרקמית של כ־6 קומות ועד מגדלים בגובה של כ־20 קומות.
עובדי אנבידיה העתידיים יוכלו לבחור לגור בהתיישבות הסמי־כפרית שנמצאת ליד קריית טבעון, שבה, כבר עכשיו, ההיצע קטן מאוד והמחירים גבוהים. לפי אתר הנדל"ן המקוון מדל"ן, מוצע היום בהרחבה של היישוב אלוני אבא בית פרטי בשטח בנוי של 220 מ"ר במחיר של 8.2 מיליון שקל. בבית לחם הגלילית מוצע מגרש בשטח 250 מ"ר, עם אפשרות בנייה של עד 225 מ"ר, "במיקום פסטוראלי", ב־3 מיליון שקל. בהרחבה של היישוב נופית, שקצת יותר קרוב לטבעון, מוצע למכירה מגרש בשטח 300 מ"ר תמורת 2.25 מיליון שקל. בכפר יהושע מוצע כעת למכירה בית בשטח 300 מ"ר, על מגרש של 820 מ"ר, במחיר של כ־8 מיליון שקל.
ברמת ישי, שבה יש מגוון קצת יותר גדול של צמודי קרקע והמחירים יותר זולים, מוצע כעת למכירה בית דו משפחתי בשטח 160 מ"ר, תמורת כ־3 מיליון שקל.
הציפיות גבוהות והיישום עוד רחוק
במינהל התכנון מעריכים את פוטנציאל הבנייה באזור בעשרות אלפים, לפי החלוקה הבאה: טירת כרמל – כ־10 אלף יח"ד, קריית אתא – כ־16 אלף יח"ד, קרית ים – כ־10 אלף יח"ד, קרית ביאליק - 3,000–5,000 יח"ד, קריית מוצקין – 5,000–8,000 יח"ד, ועוד עשרות אלפי יח"ד בעיר חיפה.
ראש העיר נשר רועי לוי, שרצה מאוד להביא את קמפוס אנבידיה לעירו אבל ללא הצלחה, מאמין שאף על פי כן נשר תהיה המרוויחה העיקרית מהמיקום שניבחר: "הקמפוס של אניבדיה יהיה כמו אי. לא יהיה מסביבו כלום. הרי את כל זכויות הבנייה באזור התעסוקה תקבל אנבידיה. היו לנו די הרבה שיחות מוקדמות עם אנשי החברה ולפי מה שאני יודע, לא יהיו שם בית קפה, חנות פיצוחים, מכון פילאטיס וגם לא מכבסה. תראה את התשתיות הנלוות באזור התעסוקה ברמת החיל בתל אביב שזה סדר גודל דומה של עובדים. בסופו של דבר, נשר, שהיא על ציר כביש 75, היא המקום הכי קרוב והכי נגיש, ולא רק זה, כבר עכשיו אנחנו בכיוון המנוגד לפקקים".
לדבריו, שכונת אגמי בראשית מציעה את עתודת המגורים הקרובה ביותר לאינבידיה והוא כבר יצר קשר עם הנהלת חברת כלל נדל"ן, אחת מהיזמית בפרויקט, כדי שיצאו במבצע הנחות לעובדי אינבידיה.
3 צפייה בגלריה
תמיר בן שחר. "גם בקריית גת וגם בחיפה, מרבית העובדים אינם מתגוררים בערים שבהם נמצאים המפעלים, ומגיעים כל יום ממקומות אחרים"
(צילום: אלעד גרשגורן)
ראש העיר יוקנעם עילית רומן פרס בטוח שעירו תהיה זו שתרוויח: "רק לפני שלושה חודשים חתמנו על הסכם גג והתחייבנו לקידום בניית 6,120 יח"ד חדשות ועוד 8,000 יח"ד בהתחדשות עירונית. יוקנעם היא שחקנית ראשית באירוע כי אותם 10,000 עובדים צריכים לגור איפשהו. יש לזכור שמטה אנבידיה כבר יושב כעת במקום שבו היתה מלנוקס. יוקנעם היא הבית הראשון של אנבידיה".
לראשי הערים יש אמנם ציפיות, אך בן שחר חושב שקצת מוגזמות: "האינטרס של אנבידיה, שהיא כמו איזה חללית שהצניחו אותה בטבעון, זה שהקמפוס יהיה המקום הכי טוב בעולם. הם יאכלו שם צהריים, והילדים יילכו שם לגן ושם הם גם יעשו פדיקור. בדיוק כמו מה ש־WIX עשו בצומת גלילות. זה שדרוג של מת"מ. סוג של שוק סגור. העובדים בכלל לא ייצאו החוצה. הם לא יילכו לשוק תלפיות בחיפה באמצע היום וגם לא לעיר התחתית. במקרה הטוב הם יעשו את זה בסוף היום, אחרי העבודה".
עם זאת, הוא סבור שהמרכזים המסחריים השכונתיים, כך בשכונות החדשות של טבעון, יוקנעם ונשר, איפה שיגורו חלק מעובדי אינבידיה, אולי ייהנו מהארוע. הוא מזכיר ש"טבעון היא עיירה קטנה שהיכולת שלה לצמוח מוגבלת. ההערכה שלי היא שהביקוש יהיה גבוה מההיצע. אלה שיירצו לגור בהתיישבות הכפרית במועצות האזוריות הסמוכות מגידו, יזרעאל וזבולון, וליהנות ממערכת החינוך האיכותית, יעלו את מחירי הנדל"ן ביישובים שם. חלק מעובדי אינבידיה הם צעירים רווקים, או משפחות בלי ילדים וירצו לגור בערים. זה הצ'אנס של העיר חיפה לפיתוח של הדר הכרמל והעיר התחתית. מצד שני, ברור שיש אפשרות שהם יעדיפו לגור בת"א, וליומם".
ובכל מקרה כדאי לחזור ולהזכיר שהדרך עוד ארוכה להקמת הקמפוס. אנבידיה הסבירה בההחלטה להקים את הקמפוס בטבעון, שבמקום יהיו שרותים נילווים רבים כמו מסעדות ובתי קפה. מעבר לזה, שום דבר עדיין לא ברור. אפילו העיצוב שבהדמיות הוא העתקה גמורה של הקמפוס בסנטה קלרה, ארה"ב, ובוודאי שלא התכנון המפורט.
