מרכז הנדל"ן
הוותמ"ל משנה את חלוקת הזכויות בתוכנית פי גלילות; בעלי הקרקע זועמים: "תמרון פסול"
הוועדה הורתה להוציא את עיקר שטח בית העלמין ממתחמי האיחוד והחלוקה ולחשב מחדש את הקצאת הזכויות בתוכנית ל-19,300 דירות. ההשלכות הכלכליות יתבררו לאחר תיקון הטבלאות, אך נציגי הבעלים הפרטיים טוענים כי המהלך נועד לעקוף את המלצת החוקר ולנכס למדינה את זכויות הבנייה
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) החליטה ביום רביעי האחרון לגרוע את עיקר שטח בית העלמין בתוכנית דרום גלילות ממתחמי האיחוד והחלוקה. בעקבות ההחלטה יעודכנו גבולות המתחמים וייערכו מחדש טבלאות ההקצאה והאיזון, הקובעות את חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע.
ההכרעה התקבלה בדיון פנימי, לאחר שחוקר ההתנגדויות אדיב נקאש המליץ בספטמבר להעביר את שטח בית העלמין "מתחת לקו" בטבלאות האיזון, באופן שלא יקנה למדינה זכות לקבל מגרשי בנייה חדשים מכוחו.
הוועדה בחרה בדרך שונה מזו שהציע החוקר: הוצאת עיקר השטח ממתחמי האיחוד והחלוקה עצמם, במקום העברתו "מתחת לקו" בטבלאות. שינוי זה מחייב חישוב מחודש של הקצאת הזכויות. ההשפעה הכלכלית על המדינה ועל בעלי הקרקעות הפרטיים תתברר לאחר שיוכנו הטבלאות המעודכנות.
מהחלטת הוותמ"ל עולה כי בעקבות פרסום המלצת החוקר נערך שיח בינו לבין הצוות המקצועי של הוועדה על אופן יישומה. בשל המורכבות התכנונית, המשפטית והשמאית של הסוגיה, הועברה ההכרעה לוועדת המשנה להתנגדויות. בהחלטה נכתב: "לאחר בחינת הסוגיות החליטה הוועדה להורות על שינוי גבולות מתחמי האיחוד והחלוקה ועל הכנת טבלאות הקצאה ואיזון מתוקנות".
צוות התכנון נדרש כעת לעדכן את מסמכי התוכנית, ובכלל זה את טבלאות ההקצאה והאיזון. המסמכים יובאו לדיון פנימי נוסף בוועדה, ורק לאחר השלמת התיקונים יפורסמו להתנגדויות לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה. המשמעות היא דחייה נוספת במועד שבו יוכלו בעלי הקרקע לבחון את השינויים ולהגיש את טענותיהם.
הקרקע הופקעה לבית עלמין שלא הוקם
תוכנית דרום גלילות, תמ"ל 3007, מקודמת בידי רשות מקרקעי ישראל על שטח של כ-1,818 דונם, בין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג'. התוכנית מציעה רובע עירוני חדש הכולל כ-19,300 דירות וכ-1.66 מיליון מ"ר למסחר ולתעסוקה. רוב השטח נמצא בתחומי רמת השרון, והיתר בתל אביב-יפו.
המחלוקת מתמקדת בכ-211 דונם שהופקעו בעבר מבעלי קרקע פרטיים להקמת בית עלמין, שלא נבנה מעולם. השאלה שנבחנה היא האם המדינה זכאית לקבל זכויות בנייה מכוח הקרקע הזאת במסגרת התוכנית.
לאחר ששמע 44 התנגדויות לתוכנית, המליץ החוקר שלא לכלול את השטח בחישוב הזכויות המזכות בהקצאת מגרשים, ובכך למנוע הקצאת זכויות בנייה למדינה מכוחו. בהחלטת הביניים השלישית שפרסם בתחילת ספטמבר, הורה לתקן את מסמכי התוכנית ולפרסם אותם למשך 21 ימים בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה.
אולם המסמכים לא פורסמו, והסוגיה הועברה לדיון פנימי. כפי שפורסם במרכז הנדל"ן, עוד לפני ההחלטה האחרונה התריעו גורמים מטעם בעלי הקרקע הפרטיים מפני חשש למחטף תכנוני. זאת, לאחר שבמשך כחודשיים לא פרסמה הוותמ"ל את המסמכים המתוקנים להתנגדויות, ובתקופה זו קיימה דיונים פנימיים בנושא.
בעלי הקרקע: ניסיון לעקוף את המלצת החוקר
לטענת אותם גורמים, ההליך חורג מההתנהלות התכנונית המקובלת ומעלה חשש לניסיון לשנות את המלצת החוקר. הם הדגישו את תפקידה הכפול של רמ"י: יוזמת התוכנית ובעלת זכויות מרכזית במתחם, לצד היותה מיוצגת בוותמ"ל. לדבריהם, הדיונים נערכו ללא בעלי הקרקע ונציגיהם, ועוד לפני שהתאפשר להם להגיב לשינויים — התנהלות המעוררת שאלות בנוגע לשקיפות ההליך ולהגנה על זכויותיהם.
עורכי הדין שמואל שוב ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות מבעלי הקרקעות במתחם והגישו בשמם את ההתנגדות המקורית, מסרו: "מדובר בהתנהלות תכנונית בעייתית הפגומה מן היסוד. ברגע שחוקר ההתנגדויות גיבש החלטת ביניים מקצועית המורה על צמצום זכויות המדינה והעברת שטח בית העלמין אל 'מתחת לקו', בחרו מוסדות התכנון לשנות באופן שרירותי ומלאכותי את מערך התכנון ואת גבולות מתחמי האיחוד והחלוקה. נראה כי הוצאת השטח מתוך תחומי האיחוד והחלוקה והגדרתו כמתחם נפרד איננה נובעת משיקולים תכנוניים או אדריכליים, אלא מתוך רצון לעקוף את קביעת החוקר, לסכל את החלת מנגנון האיזון השוויוני עם יתר בעלי הזכויות, ולנכס את מלוא זכויות הבנייה למדינה בלבד, למרות שמדובר בקרקע שהופקעה מהבעלים הפרטיים ולא נעשה בה שימוש. מדובר בתמרון פסול הפוגע בזכויות הקניין של מאות בעלי קרקע פרטיים הממתינים למימוש זכויותיהם עשרות בשנים".
