הקבלנים במצוקה? קרנות הריט כבר רכשו מהם 482 דירות השנה
אזורים ליווינג תרכוש מצבי צרפתי 80 דירות באזור ב־198 מיליון שקל, בהנחה של 14% ממחירי השוק. מתחילת השנה רכשו קטנות הריט מקבלנים מאות דירות במחירים אטרקטיביים, בזמן ששוק הדיור בקפאון ומבצעי המימון מוגבלים
עדכון המדדים הקרוב בבורסת תל אביב צפוי להותיר את מדד הדגל של הבורסה, ת"א 35, ללא אף יזמית נדל"ן למגורים. עדכון שמבטא, לצד נתוני המכירות העגומים שנספרים בשנתיים האחרונות, את קשייהן של החברות היזמיות בתקופה הנוכחית. על רקע זה, שורת עסקאות שנחתמו בשנה האחרונה מסמנת קרן אור עבורן. ובעוד שהזמר מאיר אריאל טען בעבר כי "בסוף כל משפט שאתם אומרים בעברית יושב ערבי עם נרגילה", בענף הנדל"ן למגורים נראה שבסוף או שמא במהלך משבר במכירות יושבת קרן ריט שמציעה הקלה מהקשיים.
אתמול דיווחו חברת הנדל"ן צרפתי וקרן הריט לדיור להשכרה אזורים ליווינג על הסכם לפיו צרפתי תמכור לקרן 80 יח"ד בפרויקט שכבר סיימה להקים במועצה המקומית אזור. זאת, בתמורה של 198 מיליון שקל, כולל מע"מ. זוהי עסקת רכישה שלישית של אזורים ליווינג מתחילת השנה, ואלה מוסיפות לפורטפוליו הנכסים שלה, שעמד בסוף דצמבר על 870 יח"ד מניבות ו־679 בהקמה ולקראת אכלוס, צבר של 167 יח"ד נוספות.
גם קרנות הריט לדיור להשכרה הנוספות, מגוריט, רנט איט ואבו פמילי ביצעו בשנה האחרונה מספר רב של עסקאות לרכישת מאות יח"ד להשכרה, תוך שהן מנצלות את תנאי השוק שמקשים על הקבלנים אך מיטיבים עימן. רק בשבוע שעבר התקשרה אבו פמילי בעסקה לרכישת 50 יח"ד מחברת אזורים בנתניה.
"שני הצדדים נהנים"
רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון, אמר לכלכליסט כי "אנחנו מצויים אחרי תקופה של קרוב לשנתיים של האטה במכירות שנמשכת, ובזמן שבנק ישראל הגביל את יכולות הקבלנים למשוך רוכשים במבצעי מימון. מנגד קרנות הריט רוכשות בסיטונאות עשרות דירות בכל פעם. עסקאות שמסייעות לשני הצדדים".
(צילום: באדיבות עמרם אברהם)
לדבריו, "עבור היזמים, מכירת מספר רב של דירות בעסקה אחת לקרן כזו מקצרת את משך ההמתנה שנדרש מהם להגעה לתזרים מזומנים מהפרויקט, מאפשרת חיסכון בעלויות המימון והשיווק וגם מצמצת את סיכוני השיווק. גם אם העסקה מבטאת הנחה על המחיר שהוא היה יכול לקבל בהמשך בשוק החופשי, היא חוסכת לו מעלויות המימון והשיווק, ומביאה ליזם הכנסה ודאית כעת, היבט שגם מסייע לו מול הגורמים המממנים. המהלך מאפשר לשחרר הון עצמי ומשאבים לפרויקטים הבאים".
כך, תמורת העסקה עם אזורים ליווינג עתידה להגיע לקופתה של צרפתי עד לסוף דצמבר השנה, בעוד כחודשיים בלבד, ובצרפתי העריכו כי הרווח לפני מס מהעסקה עם אזורים ליווינג יגיע ל־47 מיליון שקל, ושתזרים המזומנים אחרי מס יגיע ל־156 מיליון שקל. משה צרפתי, מבעלי השליטה ומנכ"ל משותף בצרפתי, הסביר לכלכליסט בהקשר זה כי "קצב המכירות בכלל השוק בתקופה האחרונה, ובפרט באזור שבו אין הרבה פרויקטים שכבר בהקמה ולכן אין גם תנועה ערה של רוכשים, נמוך, ועומד כאן על דירה לחודש. העסקה עכשיו, גם אם נעשתה בהנחה, מאפשרת לנו להיפגש עם רווח משמעותי כבר כעת במקום שנמתין תקופה ארוכה".
ההאטה בשוק היא הזדמנות
מדובר בפרויקט פינוי ובינוי שבו צרפתי סיימה להקים במאי 280 יח"ד מהן 204 לשיווק. מהן, לאור קצב המכירות הנמוך, היא ביקשה לייעד 63 להשכרה. כך שנותרו לה בפרויקט 141 יח"ד לשיווק, שמהן היא מכרה עד לסוף ספטמבר – כבר אחרי סיום ההקמה ותחילת האכלוס – 96 דירות. מהן רק 10 מינואר עד סוף ספטמבר, אחרי 19 ב־2025 ו־42 ב־2024. כך שהיא נותרה עם 45 דירות לא מכורות. אזורים ליווינג תרכוש את כל הדירות להשכרה ו־17 נוספות. וכתוצאה מכך קיזזה צרפתי 38% ממלאי הדירות הלא מכורות בפרויקט. אזורים ליווינג מצידה רוכשת את 80 הדירות במחיר שמשקף הנחה של 14% ממחיר השוק, ותוכל ליהנות לאור זאת גם מרווחי שיערוך לאחר השלמת העסקה.
גם בהתקשרות הקודמת שלה, באוגוסט, רכשה אזורים ליווינג דירות שיועדו מלכתחילה להשכרה ארוכת טווח, 26 כאלה שרכשה מהחברה האם אזורים בירושלים. דומב הסביר כי "יזם שלא עוסק בדיור להשכרה יעדיף פעמים רבות למכור מלהשקיע משאבים בתפעול הדיור להשכרה, וקרנות הריט מתמחות בדיוק בזה. כך שזו חלוקת עבודה הגיונית".
דומב הסביר כי מבחינת קרנות הריט ההאטה במכירות הקבלנים היא הזדמנות. "בשוק יורד ההצעה שלהן לקבלנים בעלת ערך מוסף ויכולת המיקוח שלהן עולה. גם הביקוש לדיור בשכירות ומחירי השכירות עולים ואם הן רוכשות צבר שהן יכולות לאכלס בקרוב, הן גם ייהנו מעליית המחירים". לגבי המשך הדרך אמר כי "כל עוד חוסר הוודאות יימשך, נצפה לראות עוד עסקאות כאלה".
