ההאטה בנדל"ן הופכת להזדמנות: קרנות הריט מסתערות על הדירות שלא נמכרות
אזורים ליווינג תרכוש מצבי צרפתי 80 דירות באזור תמורת 198 מיליון שקל, בהנחה של 14% ממחירי השוק; הקרן תקבל דירות מוכנות לאכלוס, שרובן כבר מושכרות, ואילו צרפתי, שמוכרת בפרויקט דירה אחת בחודש בלבד, צפויה ליהנות מתזרים מזומנים של 156 מיליון שקל לאחר מס
על רקע ההאטה בענף הנדל"ן למגורים, נחתמה עסקה נוספת בין יזמית נדל"ן לקרן ריט לדיור להשכרה. חברת הנדל"ן צבי צרפתי התקשרה בהסכם למכירת 80 דירות לקרן הריט אזורים ליווינג, בפרויקט שהשלימה במועצה המקומית אזור. התמורה בעסקה נקבעה על 198 מיליון שקל, כולל מע"מ. עבור אזורים ליווינג, העסקה היא הזדמנות להגדיל את מלאי הדירות להשכרה בנכסים שכבר מוכנים לאכלוס, ורובם אף מושכרים. לדברי מנכ"ל הקרן, ערן ענבים: "יש תמריץ לרכוש נכסים שקרובים להנבה כי כך השקעת ההון היא היעילה ביותר".
רכישת דירות מוכנות מאפשרת לקרן להימנע מתקופת המתנה עד להשלמת הבנייה והאכלוס, שבמהלכה הייתה נושאת בעלויות המימון ללא הכנסות מקבילות משכירות. לכך מצטרפת הנחה של 14% במחיר הרכישה ביחס למחירי השוק. לדברי ענבים, ההנחה תאפשר לקרן להשיג תשואה עודפת מהשכרת הדירות, שתגיע להערכתה ל-3.6%. בנוסף, הקרן מעריכה כי לאחר השלמת העסקה תרשום רווחי שיערוך של 33 מיליון שקל.
משה צרפתי, מנכ"ל משותף ומבעלי השליטה בצבי צרפתי, הסביר לכלכליסט: "העסקה אפשרה לנו למכור בבת אחת חלק גדול ממלאי הדירות שנותר לנו בפרויקט תוך רישום של רווח משמעותי ותזרים משמעותי שייכנס לקופת החברה כבר בתקופה הקרובה, ויאפשר לנו להפנות אותו לפרויקטים אחרים". בצבי צרפתי מעריכים כי הרווח לפני מס מהמכירה יגיע ל-47 מיליון שקל, המשקף רווח של כ-590 אלף שקל לדירה. תזרים המזומנים הצפוי מהעסקה, לאחר מס, מוערך ב-156 מיליון שקל.
צרפתי הוסיף: "קצב המכירות בכלל השוק בתקופה האחרונה, ובפרט באזור שבו אין הרבה פרויקטים שכבר בהקמה ולכן אין גם תנועה ערה של רוכשים, הוא נמוך, ועומד כאן על דירה לחודש. העסקה עכשיו, גם אם נעשתה בהנחה, מאפשרת לנו להיפגש עם רווח משמעותי כבר כעת במקום שנמתין תקופה ארוכה עד שנוכל לקבל אותו".
מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבו הקימה צרפתי 280 דירות בשני בניינים, מהן 204 דירות לשיווק. באפריל השנה, סמוך להשלמת הפרויקט ועל רקע קצב המכירות הנמוך, הגישה החברה בקשה לייעד 63 מהדירות להשכרה ארוכת טווח. בעקבות זאת נותרו בפרויקט 141 דירות לשיווק.
עד סוף ספטמבר מכרה צרפתי רק 96 מתוך 141 הדירות, אף שהבנייה כבר הושלמה והאכלוס החל. מתחילת 2026 ועד סוף ספטמבר נמכרו בפרויקט 10 דירות בלבד, לאחר 19 דירות שנמכרו ב-2025 ו-42 ב-2024. כך נותרו בפרויקט 45 דירות לא מכורות.
העסקה עם אזורים ליווינג כוללת את כל 63 הדירות שיועדו להשכרה, כולן בנות ארבעה חדרים, ש-60 מהן כבר מושכרות. לצידן תרכוש הקרן 17 דירות נוספות בנות שלושה חדרים, שיועדו במקור למכירה.
באמצעות העסקה עם קרן הריט, מצמצמת צרפתי ב-38% את מלאי הדירות הלא מכורות שנותרו לשיווק בפרויקט. עם השלמת העסקה ייוותרו בידיה 28 דירות למכירה, והיא התחייבה במסגרת ההסכם עם אזורים ליווינג שלא למכור יותר מחמש מהן לרוכש יחיד או לתאגיד.
בסוף יוני העריכה צרפתי כי השכרת כל 63 הדירות שיועדו לכך תניב לה הכנסות שנתיות של 5.5 מיליון שקל. לעומתה, אזורים ליווינג מעריכה כי השכרת כל 80 הדירות שרכשה בפרויקט תניב הכנסות שנתיות של 7.1 מיליון שקל.
אזורים ליווינג סיימה את 2025 עם הכנסות של 67.8 מיליון שקל משכירות בפרויקטים המניבים שלה. על בסיס תוצאות המחצית הראשונה של 2026, קצב ההכנסות השנתי שלה צפוי להגיע ל-70 מיליון שקל. עבורה, זו העסקה השלישית מתחילת השנה לרכישת מקבץ דירות מיזמית נדל"ן למגורים. בשלוש העסקאות רכשה הקרן בסך הכול 156 דירות. במרץ רכשה הקרן 50 דירות בפרויקט באשדוד, הסמוך לנכסים אחרים שלה. באוגוסט התקשרה בעסקה נוספת, לרכישת 26 דירות שכבר יועדו להשכרה ארוכת טווח, מידי החברה האם אזורים בירושלים.
גם קרנות הריט האחרות הפועלות בתחום הדיור להשכרה, מגוריט, רנט איט ואבו פמילי, ביצעו בחודשים האחרונים שורה של עסקאות לרכישת עשרות דירות בכל פעם. הקרנות מנצלות את ההזדמנויות שמספקת להן ההאטה בשוק הדיור: רכישה מהירה של מקבצי דירות, שרובן כבר מוכנות לאכלוס או קרובות להשלמת הבנייה, ובמחירים נוחים יותר מבעבר. מנגד, הקבלנים מעוניינים לצמצם את מלאי הדירות הלא מכורות ולהזרים במהירות מזומנים מפרויקטים שקצב השיווק שלהם נמוך.
ענבים הסביר כי מדובר בעסקאות שמשרתות את שני הצדדים: "המגמה הזו שבה קרנות הריט רוכשות מהקבלנים יותר ויותר דירות היא פתרון לשני הצדדים, הקבלנים יכולים כך לצמצם את מלאי הדירות הלא מכורות ולממש מכירות ומנגד, אנחנו רואים שבשוק יש ביקוש עולה לדיור להשכרה. מכיוון שיש עבורנו יתרון לגודל, יש לנו אינטרס להרחיב את הפורטפוליו ולצמוח בהיקפי הפעילות".
