בלעדי
ממשרדים למגורים: 27 אלף דירות חדשות בדרך לשוק
אחרי שפעילותה דשדשה מאז הקמתה ב־2022, הוועדה המיוחדת להסבת שטחי משרדים למגורים במנהל התכנון עברה מהפך וכעת מקדמת תוכניות להקמת אלפי יחידות דיור בעשרות מתחמים. המטרה: להפיח חיים בתוכניות שנותרו על הנייר שנים ארוכות
כ־27 אלף דירות לפחות נמצאות בצנרת התכנונית של הוועדה המיוחדת להסבת שטחי משרדים למגורים. כ־7,000 מהדירות הן בעשר תוכניות שכבר מתקיימים לגביהן דיונים. בנוסף, ההערכות הן כי יש פוטנציאל לעוד כ־20 אלף דירות ב־15 מתחמים חדשים שאותרו ומצויים בשלבים ראשוניים של תכנון. זו תוצאה של שינוי שחולל מנהל התכנון בוועדה בשנה האחרונה, לאחר שנים של דשדוש.
התוכנית הבשלה ביותר, לקראת הפקדה, היא להקמת שני מגדלים של 32 קומות עם 400 דירות מעל 5 קומות מסחר ומשרדים בגבעת שמואל במתחם עמיטק (Amitech) של קבוצת עזרי, על כביש 4, צמוד למחלף גבעת שמואל ומול מפעל קוקה־קולה. היא תחליף תוכנית שאושרה לפני שנים לבניית 52 אלף מ"ר משרדים שהקבוצה לא מימשה אף פעם. פריצת הדרך לאישור התוכנית היא, בין היתר, בזכות תוכנית סמוכה להקמת מנהרה תת־קרקעית שבה יעבור כביש 4 במקטע שבין בני ברק לגבעת שמואל, שבה התפנה שטח לבניית המגדלים. מחצית מהדירות בפרויקט מוגדרות "מיקרו" והשטח של כל אחת מהן הוא 50 מ"ר. קהל היעד של הדירות האלה הוא משקי בית צעירים וללא ילדים, ולכן העול הכלכלי על עיריית גבעת שמואל קטן.
בניין המשרדים של החברה נראה מכביש 4, אולם קבוצת עזרי לא נחשפה עד היום. הקים אותה מאיר עזרי שנפטר לפני עשור, והיה השגריר הראשון של ישראל באיראן. בראשה עומד כיום בנו יורם עזרי, והמנכ"ל אבי בוכשרייבר אומר כי "היתרון הגדול בעבודה מול הוועדה המיוחדת הוא היכולת לייצר שיתוף פעולה ולתכלל את התהליך מול שלל הגורמים הרלבנטיים, כמו הות"ל, הרשות המקומית, נתיבי ישראל ובכך להגיע למתווה תכנוני אופטימלי".
התוכנית הזאת ואחרות הן תוצאה של מהפך שהתחולל בשנה שחלפה בפעילות הוועדה. הותמ"ג (ועדת משנה זמנית לתוכניות מפורטות לשינוי ייעוד מתעסוקה למגורים) הוקמה בעקבות חוק שאושר בינואר 2022. המטרה היתה להתמודד עם שתי בעיות תכנוניות: עודף עצום של תוכניות לא מנוצלות לבניית משרדים, וצורך דחוף בהגדלת היצע הדירות כדי לבלום את נסיקת מחירי הדירות באותה עת. הרעיון היה לאפשר הסבת שטחי משרדים לבנייני מגורים. אולם ראשי הערים התנגדו לצעד מחשש כי הכנסות הארנונה מתעסוקה יצטמקו והכנסות העיריות ייפגעו. לכן, בשנים הראשונות הוועדה דשדשה, טיפלה בתוכניות בודדות לבניית מאות דירות לכל היותר ונאבקה בראשי הערים.
במסגרת שינוי ארגוני שבוצע השנה במינהל התכנון, הוקמה חטיבת מגורים ועירוניות בראשות הסמנכ"לית סיגי בארי, שהיתה לפני כן מתכננת הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור). בארי הפכה את הוועדה ליוזמת, ולא רק מגיבה. נקבע כי היא תעסוק רק במתחמים גדולים ואסטרטגיים, ששטחם לפחות 50 דונם או 15 דונם ומעלה אם הם סמוכים לתחנות רכבת קלה או לתחנות מטרו עתידיות, ובעיקר במתחמים הסמוכים לשכונות מגורים וכאלה בלי חסמים שעלולים למנוע או לעכב בנייה. כנראה שהשינוי הכי חשוב הוא שהוועדה הלעומתית עברה לעבוד עם ראשי הערים.
מטרת הוועדה היא למצוא תמהיל שיאפשר לממש תוכניות שנותרו על הנייר. בעשורים האחרונים, בעקבות דרישת ראשי הערים, אושרו תוכניות לבניית עשרות מיליוני מ"ר של משרדים. ראשי הערים קיוו כי אלה ייצרו להם הכנסות. אולם ההיצע גדול מהביקוש, הערך הכלכלי של המגרשים נמוך וחברות מתרחקות מאלה שלא מצויים בלב אזורי הביקוש על צירי תחבורה מרכזיים. התוכניות שמקדמת הוועדה הן של עירוב שימושים, כלומר משרדים ומסחר עם מגורים. תוספת הדירות מייצרת ערך כלכלי ליזמים ותמריץ לממש את התוכנית. המגמה היא לשלב שימושים, ולכן ייתכן שיוסיפו דירות לשטחי המשרדים, ולא יבנו במקומם.
בעקבות השינויים עם פיזור הכנסת, הוועדה הוסמכה לפעול עד סוף 2029 וניתנה לה סמכות להסב למגורים גם מגרשים לבניית שטחי מסחר. הוועדה קיבלה זמן, אך המבחן האמיתי יהיה כמה מהדירות שבצנרת יגיעו לבנייה בפועל.
