כללי המשחק משתנים: המהפך השקט בהגרלות הדיור המוזל
פסיקת בג"ץ שאסרה הטבות למשתמטים ומדיניות חדשה של האוצר מצטרפות לשינוי מבני בתוכנית הדיור הממשלתית הוותיקה. לפי הכללים החדשים של סמוטריץ', רק חצי מהגרלות מחיר למשתכן היו מתקיימות היום
הגרלה של כ־8,000 דירות בהנחה ב־19 יישובים בארץ, שערך משרד השיכון בשבוע שעבר, מציינת את סיומו של עידן שנמשך כעשור. שני שינויים עם השלכות חברתיות לא מבוטלות יוטמעו בתוכנית הדיור המעודכנת: האחד הוא איסור על השתתפות תלמידי ישיבות שמשתמטים משירות צבאי בהגרלות, וזאת מתוקף פסיקת בג"ץ; השינוי השני הוא צמצום ההגרלות אל מחוץ לאזורי הביקוש, בעקבות מדיניות שר האוצר בצלאל סמוטריץ.
המדיניות החדשה שקידם סמוטריץ שיפרה את הסיכוי של משרתי מילואים לזכות בהגרלה. בעבר 20% מהדירות המוזלות הוקצו לחיילים, ועל פי המדיניות החדשה, יוקצו להם 50% מהדירות בהגרלה ביישובים באזורי עדיפות לאומית, ובשאר היישובים עד 35%. אולם באותה נשימה שר האוצר צימצם באופן חד את כמות היישובים וכמות הדירות שייכללו בהגרלות, כך שההתמודדות תהיה על מלאי קטן יותר.
נתוני ההגרלות בעשור האחרון מלמדים כי השינוי צפוי להיות דרמטי. בסך הכל הוגרלו מאז 2016 ועד עתה כ־143 אלף דירות, כמעט מחצית מהן — 71 אלף — באזורי הביקוש במרכז ובירושלים רבתי. הרף שקובע מעתה אם מתחם ייכנס להגרלה הוא מחיר הדירות ביישוב – עד 20 אלף שקלים כולל מע"מ למטר רבוע, כלומר כ־1.8 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים (90 מ"ר) ממוצעת. גובה ההנחה שיוענק יהיה מעתה 25%, עד לתקרה של 550 אלף שקלים. אף שהמשמעות היא שהערים היקרות בחוץ, יש כמובן יישובים בפריפריה עם ביקוש ער ומחירים גבוהים, שבהם לא יהיו הגרלות. לעומת זאת במרכז הארץ, בסמוך לאזורי הביקוש, יש עדיין איים שיוכלו להיכנס להגרלות, למשל ערים כמו רמלה ולוד.
ההחלטה, אגב, תקפה רק עד 31 בדצמבר 2027, וקשה לדעת מה יקרה לאחר מכן – אך לא תהיה זו הפתעה אם הממשלה החדשה תחדש את ההגרלות במתכונת המורחבת. נפתלי בנט למשל, כבר הצהיר כי יציע מענק של מיליון שקל לרכישת דירה למשרתי מילואים.
בניתוח מקיף של נתוני העשור מאז החלו ההגרלות, ראשון לציון, ראש העין ובאר יעקב נמצאות במקום טוב באמצע רשימת 10 הערים שבהן הוגרלו הכי הרבה דירות. בכל אחת מהן הוגרלו כ־5,000 דירות. אלה ערים מבוקשות מאוד, שההגרלות בהן זכו למספר הנרשמים הרב ביותר, אבל הן, למשל, יוצאות מהמשחק לפי הקריטריונים החדשים. כך גם קורה ביבנה ומודיעין, שבכל אחת מהן הוגרלו כ־3,500 דירות, וגם בבירת השרון, נתניה, שבה הוגרלו בהנחה כ־3,000 דירות.
בבית שמש הוגרלו אפילו יותר דירות, כ־8,500 - רק באשקלון הוגרלו יותר דירות בהנחה בעשור שחלף. על פי נתוני מדלן, מחיר הדירות בעיר המתחרדת יקר יותר מהרף ולכן לא אמורות להתקיים בה הגרלות. אולם סוגיית בית שמש נוגעת לעניין פוליטי מורכב עוד יותר. באפריל קבע בג"ץ כי המדינה לא תוכל להעניק הטבות כלשהן לתלמידי ישיבה שלא הסדירו את מעמדם בצה"ל. מעל ההגרלה שנערכה בשבוע שעבר עוד התנוסס סימן שאלה באשר לזכותם של משתמטים להשתתף בה, ורק ברגע האחרון, בעקבות התערבות משרד המשפטים, נחסמה עבורם הגישה אליה. מעתה זה הכלל הקובע, והמשתמטים לא יוכלו להשתתף בהגרלות. ספק אם תחת ההנחיה הזו ממשלה שבה מכהנים חרדים תרצה לפרסם הגרלה בעיר חרדית, ולהסתכן בכך שאת הדירות יקנו משרתי מילואים.
ככלל בערים חרדיות או בשכונות שסומנו מראש כמיועדות לציבור החרדי הוגרלו עד היום 19,338 דירות בהנחה, כ־13.25% מכלל הדירות שהוגרלו בעשור האחרון. 43% מהכמות הזו הוגרלה בבית שמש; בקרית גת מוקמת שכונה חרדית נוספת שבה הוגרלו כ־2,800 דירות, ומוקדים בולטים נוספים הם היישובים החרדיים אלעד, רכסים ובני ברק. אמנם שיעור הדירות בהגרלה שהוקצו לחרדים דומה לגודלם היחסי באוכלוסייה, אך הם נהנים מיתרון על פני מי שאינו חרדי. זאת מאחר שהם יכולים להתמודד על כל אחת מהדירות בהגרלות בכל אחד מהיישובים – גם אלו שאינם חרדים. לעומת זאת השכונות החרדיות סגורות בפני הציבור הכללי, ומי שאינו מקיים אורח חיים חרדי מודר מהן בכוח, גם אם החוק מאפשר לכל אדם לרכוש בהן דירה לכאורה.
תמונת המראה לחרדים הם הערבים: במשך עשור הוגרלו רק 2,388 דירות ביישובים ערבים (כ־1.7% מסך הדירות שהוגרלו), 680 מהן באום אל פאחם, ו־562 בנצרת. זו תוצאה של מדיניות ממשלתית שלא עושה די כדי לפתח שכונות חדשות על אדמות מדינה ביישובים ערבים, ומצד שני גם לא מעודדת הקמה של ערים לאוכלוסיה זו או שכונות מעורבות.
בבירת מחיר למשתכן – כאמור אשקלון, בה הוגרלו כ־9,000 דירות בעשור החולף – המחירים עדיין נמוכים מהרף שנקבע בכללים החדשים, לפי אתר מדלן. לפיכך ההגרלות יוכלו להמשיך ולהתקיים בה.
הגוף שמכתיב את מדיניות ההגרלות היא מועצת מקרקעי ישראל, שלה כפופה רשות מקרקעי ישראל — מי שמנהלת את אדמות המדינה. המועצה נשלטת על ידי פוליטיקאים, ולכן המדיניות שלה היא קודם כל פוליטית ואחר כך כלכלית. יו"ר המועצה הוא שר השיכון, כיום חיים כץ. לצידו מכהן כחבר מן המניין מנכ"ל משרדו יהודה מורגנשטרן. אולם את שתי האצבעות שיש לשר השיכון מאזנים מנכ"לית משרד ראש הממשלה וחמישה נציגים של שרים רלוונטיים לתחום הדיור, ובהם האוצר, הפנים, המשפטים והגנת הסביבה. בנוסף להם, לקרן קיימת לישראל – הבעלים של כ־12% מאדמות המדינה – יש במועצה שישה נציגים.
המבנה הזה מחייב הסכמות בין חברי הממשלה, ובמיוחד בין שרי האוצר והשיכון, בידיהם מצויים המפתחות לשוק הדיור. מדיניות ההגרלות, תנאי הזכאות והפיזור הגיאוגרפי – כולם תוצאה של הסכמות בין השרים הללו. אבל השינוי במחיר למשתכן, שהתקבל בהחלטה במאי 2025 ויוצא כעת לדרך, היא בכל זאת ניצחון לשר האוצר בצלאל סמוטריץ והדרג המקצועי במשרדו, שביקשו לצמצם את ההטבות ולהרחיקן לפריפריה. זאת בניגוד לעמדת מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל באותה עת ינקי קוינט ומנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, שביקשו להשאיר על כנן את ההגרלות באזורי הביקוש.
בבדיקה "פרסונלית" של נתוני העשור, שר האוצר לשעבר משה כחלון חתום על הכמות הגדולה ביותר של דירות בהנחה שהוגרלו בין זכאים. בתקופת כהונתו, שהחלה במאי 2015 והסתיימה חמש שנים אחר כך, הוצאו לשוק כ־75 אלף דירות מחיר למשתכן. לאחר פרישתו של כחלון מהממשלה, אנשי משרד האוצר התנגדו לקיום ההגרלות בכלל, ובפרט באזורי הביקוש. זאת בגלל אובדן הכנסות עצום למדינה ומתן הטבות בשווי מאות אלפי שקלים, ולעיתים מעבר לכך, ללא קריטריונים. אלה היוו תמריצים לרכישת דירה באזור שלא סובל ממחסור בביקוש. קוינט טען כנגדם כי ההטבות האלה, בשילוב עם האפשרות להקצות דירות מוזלות לבני המקום, יצרו תמריץ לראשי הערים לאפשר בנייה מואצת. מנקודת מבטו, התנגדות ראשי הערים לבנייה מרובה היא אחד החסמים בשוק הנדלן.
שנת 2017 בימי כחלון, שבה הוגרלו כ־37 אלף דירות, היתה הפורייה ביותר מבחינת כמות הדירות שהוגרלה בפרויקט. באותן שנים כחלון החזיק בכל המפתחות בשוק הנדל"ן, בהם כאמור האוצר, מינהל התכנון, ומשרד השיכון, שבראשו ישב עד ינואר 2019 יואב גלנט, אז חבר מפלגת כולנו של כחלון.
השנה החמישית לכהונת כחלון, 2020, היתה במסגרת ממשלת מעבר בעקבות שלושה סבבי בחירות, לכן הממשלה תפקדה חלקית. את התוצאה אפשר לראות בנתונים: בארבע השנים בהן שימש שר אוצר, 2016–2019, הוגרלו בממוצע כ־18 אלף דירות בשנה; כשכוללים את 2020, הממוצע לחמש השנים יורד לכ־15 אלף. בשנות השיתוק המספרים צנחו: ב־2020 הוגרלו רק 3,300 דירות בהנחה, ובשנת 2021 רק 283.
ממשלת השינוי שכיהנה בשנת 2022 בראשות נפתלי בנט ויאיר לפיד, עוררה מחדש את הפעילות בענף הנדלן. שר האוצר אביגדור ליברמן ושר השיכון זאב אלקין הצליחו לשתף פעולה והתוצאה היתה הוצאה לפועל של הגרלות בהיקף של 18.8 אלף דירות בהנחה. רק שנת השיא של כהונת כחלון, 2017, היתה פורייה יותר. בזמן כהונת הממשלה הנוכחית, לשם השוואה, הוגרלו 49 אלף דירות בהנחה במשך ארבע שנים, כך שהממוצע לשנה הוא כ־12.2 אלף דירות.
את ההגרלות הבאות כבר אפשר למצוא באתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. בולטת בו במיוחד שדרות, שבה ייסגרו בקרוב שלושה מכרזים לבניית 4,300 דירות במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית מחיר מטרה, חלקן מיועדות להגרלה לזכאים ואחרות יימכרו בשוק החופשי. ערים בולטות נוספות הן יקנעם, טבריה, צפת ואופקים.
הנוכחות של אופקים ושדרות במכרזים היא המשך של מגמה דרמטית בענף הדיור של צמיחה באזור הנגב המערבי בעשור האחרון. באזור כולו – ובמיוחד בערים אשקלון, שדרות, אופקים ונתיבות – הוגרלו בעשור האחרון כ־18 אלף דירות בהנחה. נמכרו בהן עוד עשרות אלפי דירות במחיר שוק חופשי. ההתפתחות הזו התאפשרה בזכות תוכנית הדיור הממשלתית. אך לא רק בגלל ההנחות, אלא גם ואולי במיוחד משום שבערי הפריפריה המדינה מוכנה לסבסד חלק מעלויות הפיתוח של המגרשים. הדיל הוא כזה: הקבלן משלם רק חלק מעלויות הפיתוח, וכך הוא מציע הנחות לזכאי משרד השיכון. הדירות המוזלות מושכות תושבים ומשקיעים.
סביר להניח כי ללא הנחה של מאות אלפי שקלים, רבים לא היו שוקלים לרכוש דירה בערים האלה. אולם כדי לעודד הגירה לאזור המדינה חייבת גם לפתח בו תעסוקה. הנגב המערבי נגיש יחסית למרכז, אך ללא מוקדי תעסוקה משמעותיים הוא יהפוך לאזור שינה שומם עם תנועה יומית של אלפי אנשים על הכבישים ובתחבורה ציבורית. ייתכן שאת השינוי תחולל דווקא מינהלת תקומה לשיקום עוטף עזה, שמשקיעה כיום משאבים נכבדים במשיכת מקומות תעסוקה לעוטף, ובמיוחד לשדרות.
