ההמלצה הדרמטית של משרד השיכון: חובת דיווח על השכרת כל דירה - גם מתחת לתקרת הפטור
המשרד מציע לחייב דיווח על כל דירה מושכרת כדי להקים מאגר נתונים מלא על שוק שמגלגל כ־50 מיליארד שקל בשנה; לצד זאת הוא ממליץ להקים גוף ממשלתי ייעודי לשכירות, להגביר אכיפה נגד משכירים ולהעניק תמריצים שיגדילו את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח
משרד השיכון ממליץ לחוקק חובת דיווח על השכרת דירה. ההמלצה הזו היא הדרמטית מתוך שורה של המלצות שמופיעות בתוכנית אסטרטגית לשוק השכירות שפרסם היום המשרד. הנתונים שיתקבלו בזכות הדיווחים הכרחיים לדברי המשרד לקביעת מדיניות בתחום השכירות. הם ירוכזו במאגר אמין שיכלול דירות, מחירים ומאפייני השכירות וישמש לתכנון מדיניות בתחום.
כיום המידע על השוק חלקי בעיקר בגלל שקיימת תקרה של פטור ממס הכנסה לדמי שכירות בסך עד 5,654 שקלים בחודש. בגלל הפטור אין כל דיווח על דירות ששכר הדירה בהן נמוך מהרף הזה. בנוסף, אין מאגר נתונים מסודר של דירות להשכרה, וגם בנתונים הקיימים חסר מידע רב כגון דירות מפוצלות או כאלה שמושכרות לטווח קצר.
במשרד השיכון מעריכים כי בשוק השכירות מתגלגלים מדי שנה כ-50 מיליארד שקל. יש כ-890 אלף דירות להשכרה בהן חיים כ-2.5 מיליון בני אדם. היעדרם של הנתונים והיעדר המעקב הממשלתי הוא פוטנציאל להעלמת מס. חובת הדיווח על כל דירה מושכרת ללא קשר לגובה שכר הדירה כפי שמציעים במשרד השיכון יכולה לצמצם גם את התופעה הזו. מצד שני, בגלל האפשרות להעלים מס למשכירים יש אינטרס להימנע מדיווח, וכנראה שבגלל זה הצעות דומות נפלו בעבר על ידי הכנסת.
התוכנית שמציע המשרד אינה מסתכמת בדיווח, והיא כוללת שורה של צעדים. הבסיס לתוכנית הוא הקמה של גוף חדש שיטפל בכל ההיבטים הקשורים לשכירות ובהם תכנון, מימון הבנייה, מיסוי ומידע. בעוד שכיום האחריות על התחומים האלה מפוזרת בין גופים שונים ובהם משרד המשפטים, האוצר ורשות המסים, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון.
הגוף החדש ירכז נתונים, יגבש מדיניות, יתאם בין משרדי הממשלה והרשויות המקומיות ויעקוב אחר הביצוע.
בנוסף, על פי המלצת המשרד יהיה מנגנון לבירור הפרות של חוק השכירות מצד משכירים, עם אפשרות להטיל עיצומים. המטרה היא לאפשר אכיפה מהירה ולהפחית את התלות בהליכים משפטיים ממושכים.
אחת הבעיות המרכזיות שמזהים במשרד השיכון היא כמות קטנה מדי של דירות להשכרה עם חוזה לטווח ארוך. שוכרים נדרשים שוב ושוב להתמודד עם חידוש החוזה, שינוי המחיר ואפשרות מעבר. הדבר פוגע ביכולת לתכנן תקציב משפחתי ולהבטיח רציפות בחינוך ובעבודה. מצד שני עבור חברות גדולות תחום הדיור להשכרה אינו אטרקטיבי כיום כי עלויות המימון גבוהות והתשואות מהשכרת דירה נמוכות.
במשרד מציעים תמריצים כלכליים שיאפשרו להשיג תשואה של חמישה עד שישה אחוזים. "רמת תשואה זו נתפסת כרף מינימלי שיכול להצדיק כניסה של יזמים, גופים מוסדיים וקרנות ריט לפעילות בשוק השכירות", מוסבר בדוח.
ראשית, מומלץ לסמן מתחמים כמיועדים להשכרה לצמיתות. השוק יידע לתמחר מתחם כזה במחיר הנמוך יחסית למתחם בגודל דומה שבו דירות שמיועדות למכירה. בנוסף מציעים במשרד השיכון לאפשר להגדיל בפרויקטים כאלה את מספר הדירות, ולהעניק גמישות בתמהיל שלהן, במספר החניות ובשימושי קרקע נוספים - הכל במטרה לאפשר ליזמים להגיע למודל כלכלי.
כדי לשפר את האטרקטיביות של הפרויקטים האלה מציעים במשרד לבחון עוד כמה תמריצים ובהם סבסוד על ידי המדינה של הריבית על מימון הקמת הפרויקט, שיווק מגרשים במחיר מופחת, תמריצי מס והלוואת מדינה. עוד מוצע להפחית את מס הרכישה שיוטל על גופים מוסדיים שיזכו במכרזים לבנייה להשכרה.
עיתוי פרסום התוכנית דווקא עתה מוזר, משום שהיישום שלה יקרה אם בכלל רק עם השבעת הממשלה הבאה. היא כוללת מהלכי חקיקה רבים ומורכבים, שמקודמים בדרך כלל במסגרת חוק ההסדרים ותקציב המדינה והם מחייבים גיוס של המערכת הפוליטית ומשרדי ממשלה בהם במיוחד משרד האוצר.
