ניתוח
הבלימה החזקה במכירת דירות יד שנייה לא מבשרת טובות לענף הנדל"ן
בעוד שלרוכשי דירות חדשות יש יכולת להישען במידת מה על הטבות מהקבלנים, שוק היד השנייה אינו נהנה מהגמישות הזו. אחרי עלייה בשוק זה בקיץ, הירידה בנתוני מכירות יד שנייה בספטמבר מסמנת שהוא ממשיך לדשדש, ומוכרי ורוכשי דירות שאינן מקבלנים עדיין יושבים על הגדר
בעוד בחודשי הקיץ, ובעיקר ביולי ובאוגוסט, נרשמה אופטימיות מסוימת בענף הנדל”ן, כשמכירת דירות מיד שנייה עלתה בכ־34%, מ־3,890 ביוני ל־5,390 ביולי (מכירת הדירות החדשות דווקא ירדה) הרי שנתוני ספטמבר לגבי שוק היד השנייה שפורסמו לאחרונה – מכירה של 4,254 דירות – שוב מטילים צל על התקוות להתאוששותו. בספטמבר חלה ירידה של 10% במכירת דירות יד שנייה בהשוואה לחודש המקביל אשתקד וכ־4% בהשוואה לאוגוסט, שבו נמכרו 4,461 דירות מיד שנייה. בפילוח גיאוגרפי, בשבעה מתוך עשרה אזורי מיסוי מקרקעין נרשמה ירידה במספר העסקאות ביד השנייה, בהשוואה לספטמבר אשתקד. בערים נתניה, נצרת וטבריה נרשמו עליות קלות במכירות, ומנגד, תל אביב, באר שבע וחדרה בלטו בירידות חדות בהשוואה לחודש הקודם. אזור תל אביב למשל זינק בשיעור של 34% בין יוני ליולי וכעת – בחודש ספטמבר – הוא רשם ירידה של 19% במספר העסקאות לעומת אוגוסט.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה עומד מספר העסקאות מיד שנייה על כ־40 אלף. נתון זה ממקם את 2025 בין 2023 – שנת המחאה נגד המהפכה המשטרית, שבתשעת החודשים הראשונים שלה נמכרו 30 אלף דירות – לבין 2024, שבה נמכרו בתשעת החודשים הראשונים כ־45 אלף דירות יד שנייה.
שוק היד השנייה הוא המנוע של הענף. כך למשל, בחודש ספטמבר, מתוך 6,925 דירות שנמכרו, 4,254, כאמור, היו מיד שנייה, 61% מהעסקאות. עם זאת, שוק הדירות מיד ראשונה ושוק הדירות מיד שנייה כמובן גם דומים זה לזה וקשורים האחד לשני. אחת מנקודות הדמיון הבולטות בין השווקים הוא שנאת חוסר הוודאות. בעת רכישה, חוסר הוודאות דומה בשני המקרים: רוכשי דירה ראשונה יחששו בדרך כלל מחוסר היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא וכך גם רוכשי דירות מיד שנייה, אך בעוד בדירה הראשונה ניתנת לחלק מהרוכשים האפשרות להתחיל לשלם על הדירה בעוד מספר שנים בהתאם להטבות שמעניק היזם ולמועד האכלוס, בדירה מיד שנייה התשלום הוא מיידי. כשמדובר במשפרי דיור, כלומר בעלי דירות ששוקלים האם למכור ולרכוש דירה אחרת, מצטרפים לכך שיקולים נוספים כמו היכולת למכור את הדירה בעת הצורך.
שנאת חוסר ודאות
את שוק הדירות החדשות בישראל מנהלים כמה מאות יזמים, וכאשר יש עצירה במכירות כפי שאנו חווים בשנים האחרונות, היזמים עושים הכל כדי להמשיך ולמכור. המדיניות שגובשה עם הבנקים המלווים בשנתיים האחרונות, הביאה להענקת הטבות מימון מפליגות, שנתנו לרוכשים את הביטחון לחזור אל השוק. אלא שבשוק היד שנייה התנאים נותרו זהים: כאן מדובר על עשרות אלפי בעלי דירות, לכל אחד יש את השיקולים שלו המבוססים על מצבו האישי והפיננסי וכמובן שפסיכולוגיית השוק פועלות באופן שונה על כל אחד מהם. מסיבה זו, גם אם שני השווקים סבלו מירידה חדה במכירות, הם התנהגו באופן שונה.
בעניין החלוקה הגיאוגרפית, קשה לשים את האצבע על הסיבה שבה אזורים מסוימים סבלו יותר מירידה במכירות. עו"ד רון נובוטני, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו סכסון, סבור כי ברמה הארצית, ההמתנה של רוכשים ומוכרים מיד שנייה היא בעיקר פסיכולוגית, "יש כאן הרבה אספקט של חוסר ודאות. אצל משפרי הדיור יש יותר חשש, מי שקונה דירה חדשה על הנייר חושש שבעוד ארבע שנים, כשהדירה תימסר לו, הוא יתקשה למכור את דירתו הישנה".
עוד אומר נובוטני, כי מיעוט העסקאות מיד שנייה הוביל לציפייה להורדת מחירים אך בניגוד ליזמים שמאפשרים הטבות שוות כסף כתחליף להורדת מחיר וכך מניעים שוב את השוק, ביד השנייה הציפייה להורדת מחירים של הרוכשים לא תמיד נפגשת עם רצון של המוכרים לנהוג כך. נובוטני אומר כי הנתונים שמתפרסמים על הירידה במכירת הדירות מורגשים היטב בשטח, הגם שלדבריו באוקטובר ונובמבר התחושה היא שיש התעוררות מסוימת.
לדבריו, יש שני פרמטרים למכירת דירה מיד שנייה – זמן סגירת העסקה והמחיר: "לוקח זמן למכור דירה כי כל אחד בעמדה שלו ואנחנו מחכים לראות מי ימצמץ ראשון וזה מה שקובע את המחיר. בחלק מהמקרים המוכרים מתפשרים בלית ברירה, זה קורה למשל באזורים כמו גליל ים שבהם יש הצפה של דירות מחיר למשתכן שנמכרות כעת, לאחר סיום הגבלת המכירה של חמש שנים, וזה השפיע על המחירים בכל השכונה ואף על העיר.
“במקרים אחרים רואים ירידות מחירים כאשר בעל דירה חייב למכור בגלל התחייבות אחרת, בין אם הוא נדרש למכור את הדירה הישנה כדי לשלם עבור דירה אחרת שרכש ולהימנע מתשלום מס רכישה (על פי החוק, יש 24 חודשים למכור את הדירה הישנה ממועד רכישת הדירה החדשה, ד”ל), או שיש לחץ כספי אחר שמחייב אותו במכירה. לצד אלה, מי שלא חייב, עדיין יושב על הגדר". נובוטני סבור כי מה שנדרש כעת כדי להחזיר את הרכישות זו ודאות, והיא תתקבל, לדבריו, רק כאשר נראה מגמה חיובית של הורדת ריבית.
ביקוש גובר לשכירות
תופעה נוספת על רקע מיעוט עסקאות המכירה היא ביקוש גובר למגורים בשכירות. משיחות עם גורמים בענף עולה כי הם חווים עלייה בביקוש לדירות כאלה, ושחלה עלייה במחירי שכר הדירה וקיים מחסור בדירות. חדרה היא אחת משלוש הערים שבהן רואים ירידה חדה במכירות, אך במקביל יש עלייה גוברת בביקוש לשכירות. "יש ביקוש מאד גבוה לנכסים להשכרה, כל דירה שיש לנו נחטפת”, מספרת זיו כהן אמסלם, בעלת משרד התיווך זיו לב נכסים בחדרה. “המחירים של השכירות עלו, בעוד מחירי הדירות בעיר ירדו לפחות ב־5%. דירת 4 חדרים טובה מושכרת בכ־6,000 שקל בקלות בעוד עד לאחרונה שילמו עליה 5,200 שקל".
בכל הקשור לרכישת דירה, מסבירה כהן אמסלם, השוק הנוכחי הוא שוק של קונים, כך, למרות שהפער בין דירת 4 חדרים חדשה לדירה מיד שנייה יכול להגיע למיליון שקל, בגלל שהיזמים מאפשרים לשלם את מרבית הסכום בעוד שלוש-ארבע שנים, אנשים מתפתים ורוכשים דירה חדשה.
ליאור שרון ממשרד בית הנדל"ן בחדרה מספר כי על מנת להוריד את החששות הוא ממליץ ללקוחותיו קודם כל למכור ורק אחר כך לרכוש: "מי שקונה ואחר כך מוכר נכנס ללחץ ויש כאלה שמנצלים את זה, לכן אני מציע למכור את הבית ולקחת אופציה של שנה שבה ממשיכים לגור בבית עד לפינוי". שלי בכור, בעלת משרד לתיווך בצפון תל אביב, מספרת כי באזור שבו היא מתמחה, העצירה אינה נובעת מבעיה תזרימית. "באזורים שלי אלה לא אנשים שחסר להם כסף", היא אומרת, "וזו הסיבה שבעלי דירות פחות מורידים מחירים ויש פחות עסקאות. הייתה ציפייה לסיום המלחמה, וכשזה קרה חל שינוי לטובה בביקוש, אך אנשים עדיין מחכים לשינוי חיובי נוסף".
שרון מחדרה גם הוא מדבר על חזרת תחושת הביטחון כגורם משמעותי עבור הרוכשים. לדבריו, מאז שנחתמה העסקה האחרונה לשחרור החטופים, הטלפון במשרדו חזר לצלצל. "המלחמה עשתה כאן שינוי דרסטי", הוא אומר. "חצי שנה לפני שחרור החטופים השוק היה קפוא לחלוטין, ברמה שאם לפני כן הייתי מקבל 30 שיחות בשבוע, בשלב מסוים השיחות פשוט נעצרו. מהרגע שהחטופים שוחררו, יש שינוי. עכשיו היומן שלי תפוס לגמרי".
