העליון הפך החלטת המחוזי: דיירים בפרויקט תמ"א 38 שנתקע לא יוכלו לקבל את כספם חזרה
פרויקט תמ"א בשכונת נוה עופר בתל אביב תקוע בשלבים מתקדמים מזה שנתיים. השופטת שטייניץ: "חילוט הערבויות צפוי לפגוע במקורות המימון של הפרויקט שעל השלמתו הורה בית המשפט המחוזי, ולהכביד על המשך קידומו באופן שיסב נזק ליתר הצדדים המעורבים"
בית המשפט העליון, בראשות השופטת גילה כנפי שטייניץ, קיבל השבוע החלטה לצו איסור ביצוע של החלטת בית המשפט המחוזי ת"א, שקבע כי 14 דיירים ב-7 דירות בפרוייקט תמ"א 38 תקוע, ברחוב קורקידי 20 ו-22 בשכונת נוה עופר בתל אביב, יוכלו לקבל את כספם חזרה. הבקשה הוגשה ע"י בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון, שהם הגורמים המממנים של פרוייקט ההתחדשות.
"חילוט הערבויות צפוי לפגוע במקורות המימון של הפרויקט שעל השלמתו הורה בית המשפט המחוזי, ולהכביד על המשך קידומו באופן שיסב נזק ליתר הצדדים המעורבים – בהם רוכשי הדירות המעוניינים בהשלמת הפרויקט; ובעלי הדירות הקיימות, המתגוררים זה שנים בתנאים קשים", נכתב בהחלטה.
הפרוייקט המדובר, שהוא פרוייקט תמ"א 38 הראשון בשכונת נוה עופר, כולל תוספת 22 דירות חדשות ל-32 דירות קיימות, חיזוק המבנה, תוספת ממ"דים, מרפסות שמש וחניות לדירות הקיימות. על פי הסכם הליווי, העבודה, שהחלה ב-2018, הייתה אמורה להסתיים עם קבלת טופס 4, ב-2020, אך נתקעה. בשנתיים שחלפו מאז שהעבודה השוטפת פסקה היה הבניין מוקף בפיגומים ואף ניגרם נזק לחלק מהדירות הקיימות שהדיירים נשארו לגור בהן. על פי דוחות הפיקוח, הפרוייקט נמצא בשלבים מתקדמים של 82.3% ביצוע. בנוסף לכך, בחודש אוקטובר 2024 פרצה בבניין שרפה, שקרתה בגלל שימוש של זרים בדירות הריקות.
בדיון שנערך ב-9.12.24 קבעה שופטת בית המשפט המחוזי ת"א, נועה גרוסמן, כי האחריות על השלמת העבודות לא תועבר לנאמן בצו פתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון (פשיטת רגל, ג.נ), אלא לגורמי המימון של הפרוייקט, שהם בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח. עוד היא החליטה כי הפרוייקט יקודם באמצעות כונס נכסים, שהוא גם עו"ד במשרד הרצוג פוקס נאמן, המייצג את גורמי המימון.
במוקד דיון נוסף בבית המשפט המחוזי ת"א, שנערך בחודש יולי 2025, עמדה השאלה, האם יש לדחות את בקשת הרוכשים לחילוט ערבויות חוק המכר, או לאלץ אותם, כפי שביקשו גורמי המימון, להישאר בפרוייקט עד לסיומו. השופטת גרוסמן החליטה אז להיענות לבקשת רוכשי הדירות: "הנסיבות מלמדות כי חלק משמעותי מהרוכשים הגיע אל קצה גבול היכולת, וכי הם מבקשים, לכל הפחות בחלקם, למצות את זכויותיהם".
בערעור על פסק הדין, שהוגש ע"י הצדדים המממנים הם טענו כי לאחר חילוט הערבויות לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. לדבריהם, חילוט חלקי של הערבויות, שגובהן המצטבר מגיע לעשרות מיליוני שקלים, יסכל בפועל את האפשרות להשלים את הפרויקט, בהעדר מקורות מימון להמשך הבנייה ולנוכח קושי צפוי במכירת הדירות שיושבו במצבו של הפרויקט. ומאידך, יסכל את זכותם של גורמי המימון לממש את השעבודים בדרך של מכירת הפרויקט כמכלול ליזם אחר. התוצאה תהא, כך לפי הנטען, פגיעה בלתי-הפיכה בבעלי הדירות המתגוררים בשטח הפרויקט בתנאים קשים, ברוכשים המעוניינים בקבלת דירתם, וכן בגורמי המימון עצמם. יש לציין כי חלק מבעלי הדירות בפרוייקט הצטרפו לגורמים המממנים.
בהחלטתה כתבה שטייניץ: "מאזן הנוחות מטה את הכף באופן מובהק אל עבר קבלת הבקשה. לנוכח ריבוי מבקשי החילוט וגובהן של הערבויות עלול להתעורר קושי ממשי בהשבת כספי החילוט, אם יתקבל הערעור. זאת בפרט ככל שהכספים ישמשו את מחלטי הערבויות לצורך רכישת דירות חלופיות. לכך יש להוסיף, כפי שצוין בפסק הדין, כי חלק מהרוכשים המבקשים לבטל את החוזה ולממש את הערבויות "מתמודדים עם קשיים כלכליים ניכרים", העשויים אף הם להקשות על השבת הגלגל".
עוד היא מוסיפה: "קביעת בית המשפט המחוזי המורה על חילוט הערבויות ביחס לחלק מן הרוכשים בלבד, מעוררת קושי. זאת בשעה שמדובר במערכת עובדתית זהה ביחס לכלל רוכשי הדירות. בדומה, קיים קושי בחיוב גורמי המימון לפעול להשלמת הפרויקט, ובה בעת להורות על חילוט הערבויות של הרוכשים החפצים בכך, תוך פגיעה במקורות המימון להשלמת הפרויקט ובזכות גורמי המימון למימוש השעבודים בדרך של מכירת הזכויות בפרויקט".
עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במשרד וקסלר ברגמן, סבורה כי טוב עשה בית המשפט העליון שעיכב את ביצוע ההחלטה: "פסק הדין חושף פרדוקס עמוק ועתיק יותר: חוק המכר, שמטרתו הגנה על הפרט, יוצר לעיתים אי-יעילות קולקטיבית קיצונית. כך, בעידן של פרויקטים מורכבים בתחום הנדל"ן, הענקת "זכות בחירה" אינדיבידואלית לרוכשים, כפי שעשה בית המשפט המחוזי, עלולה להפוך לכלי נשק הרסני המסכל את טובתם של רוכשים אחרים ואת הפרויקט כולו. בית המשפט העליון זיהה נכונה את הבעייתיות של מצב שבו מיעוט יכול לכפות על הרוב קריסת פרויקט ועשה זאת בכלים דיוניים. אלא שההחלטה מעוררת מחשבה, מן הפן המהותי, על הצורך ברפורמה בדין שתאזן בין הגנה על הפרט לבין יעילות כלכלית, ותיקח בחשבון בצורה משמעותית יותר, מעבר לצרכי הפרט הרוכש, גם את צרכיהם של היזמים והציבור כולו".
עו"ד זהר גרינברג, המייצג את רוכשי הדירות שביקשו להיחלץ מהפרויקט מסר לכלכליסט: "החלטת עיכוב הביצוע של בית המשפט העליון , מאפשרת, בינתיים, המשך העיכוב בהשלמת פרוייקט קורקידי לרעתם של כל המעורבים בדבר, תוך פגיעה מירבית ברוכשי דירות חדשות ובעלי דירות קיימות, תוך הנצחת התנהלות פסולה ופוגעת של המערכת הפיננסית ברוכשי דירות חדשות שנקלעים למצוקה והעדפת רווחי הבנקים וחברות הביטוח על קיום החוק שנועד להגן על רוכשי הדירות. נקווה שבית המשפט העליון ייעתר לבקשת רוכשי הדירות להקדים את הדיון בערעור, הקדמה עליה המליצה השופטת שטייניץ, ובתום הדיון ידחה את ערעורם של המוסדות הפיננסים ויאפשר לנפגעים מהתמוטטות חברת בניה לקבל חזרה את כספם כפי שאמור להיות על פי החוק".
