נדחה ערר עיריית פתח תקווה: לא יוטלו היטלי השבחה בשל תוכנית קריית אריה
השופט אבי גורמן מבית המשפט המחוזי בלוד דחה את ערר עיריית פתח תקווה והיועמ"ש, וקבע שהתוכנית לא מקצה זכויות ודאיות למגרשים ספציפיים ולכן לא ייצרה "אירוע מס". היועמ"שית טענה כי ההחלטה סותרת את החוק, אך השופט קיבל את עמדת ועדת הערר לפיה לא יוטל היטל השבחה בשלב זה
שופט בית המשפט המחוזי בלוד, אבי גורמן, דחה אתמול את ערר עיריית פתח תקווה נגד החלטת ועדת הערר לפיצויים והשבחה. השופט קבע כי תוכנית המתאר לאזור התעסוקה קרית אריה, שאושרה ב-2020, היא 'מסוג חדש ומיוחד' שאינה מקצה זכויות למגרש ספציפי במידת ודאות של ממש, ולכן לא יצרה 'אירוע מס' המחייב היטל השבחה.
התוכנית אינה רגילה במובן זה שהיא לא הקנתה למגרשים זכויות קונקרטיות, אלא הציעה סל זכויות לפי מתחמים. הרעיון הוא להאיץ את מימוש הבנייה, במובן זה שמי שיקדים להוציא היתר בנייה, יקבל יותר. השופט גורמן קבע שבמקרה הזה מדובר "בתוכנית מסוג חדש ומיוחד", שמייצרת אי וודאות ולכן אינה מוגדרת כ"אירוע מס".
אזור התעשיה קרית אריה ממוקם בחלק הצפון מערבי של העיר פתח תקווה. שטח התוכנית הוא כ-2,300 דונם והיא הוכנה ביוזמת עיריית פ"ת, ובתכנון של גורדון אדריכלים. מטרת התוכנית הייתה לקבוע עקרונות תכנון, יעודי קרקע, שימושים, תוספת זכויות ואת היקף הזכויות המקסימלי אשר ניתן לממש במתחמים מכוח התוכנית. בסה"כ התוכנית הציעה כ-1.6 מיליון מ"ר שנחלקים בין שלושה אזורים של סלי זכויות, ובין מתחמי איחוד וחלוקה. כאמור, עקרון סל הזכויות - שייחודי לתוכנית, הוא שכל הקודם זוכה. חוסר בנייה בפועל משמעותו שזכויות הבנייה חוזרות לסל הכללי של האזור.
הזרז לערר של עיריית פתח תקווה היה כאמור החלטה של וועדת הערר לפיצויים, שדנה בעשרה עררים של בעלי מגרשים באזור התעשייה קרית אריה, וביניהם חברת תדהר, קרן ריאליטי, אספן גרופ, ותלמה אליגון ויורם רוז, שמכרו את המגרשים, או ביקשו שתיערך עבורם שומת השבחה טרום מימוש זכויות, וטענו שהתוכנית אינה מקצה זכויות ודאיות, ולכן לא ניתן להשית בגינה היטל השבחה.
לטענת עיריית פ"ת, אמנם התוכנית לא הקנתה במגרשים קונקרטיים זכויות ודאיות, אלא סלי זכויות תחרותיים, אך עקרון בסיסי בדיני היטל השבחה הוא כי אם מתברר כי מבחינה שמאית אישורה של התוכנית ייצר השבחה, יש לגבות היטל השבחה. מבחינתה של העירייה, קביעה זו נכונה גם כאשר לשם ניצול הזכויות דרוש הליך תכנוני נוסף, והמחלוקת היחידה האפשרית נוגעת לגובה ההשבחה.
ועדת הערר המחוזית, שדנה בערר בעלי המגרשים בפברואר 2023, מצאה כי התוכנית אינה עונה על הגדרה של אירוע מס ועל כן, אין מקום להשית מכוחה היטל השבחה. הקביעה מבוססת על כך שהתוכנית אינה מקנה זכויות קונקרטיות למגרשים ספציפיים במידת הוודאות הנדרשת כדי ליצור אירוע מס. היועצת המשפטית לממשלה, שנדרשה לנושא, טענה שאין תוקף להחלטת ועדת הערר המחוזית מאחר שמדובר בסתירה מוחלטת לחוק, הקובע כי פטור מהיטל השבחה ינתן רק לתוכניות מתאר כוללניות, או תוכניות התחדשות עירונית.
שופט בית המשפט המחוזי בלוד היה די נחרץ בהכרעתו בנושא: "מדובר בתוכנית שבשום מובן אינה מקצה זכויות למגרש ספציפי, במידת ודאות של ממש, ודאי לא כזו שיצרה "גשר של ברזל" אל אותן זכויות. לאור זאת ובהתאם למבחני הפסיקה, מקובלת עליי מסקנת ועדת הערר כי התוכנית לא יצרה אירוע מס". עם זאת, הוא מוסיף: "אבהיר כי אין משמעות קביעה זו כי השבחה שתיווצר, לא תמוסה. בדומה למצב בתוכנית כוללנית, גם בנסיבות כאן יושת המס בעת אישור תכנית מפורטת, תוך נטרול השבחה, אם קיימת, כתוצאה מהציפייה שיצרה התוכנית הנוכחית".
עורכי הדין אלי וילצ'יק ואריאל פל, ממשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות', שייצגו חלק מהמשיבים לערעורים מסרו לכלכליסט: "מדובר על פסק דין חשוב ביותר שמחדד את העיקרון שהיטל השבחה יוטל רק כאשר תוכנית יוצרת התעשרות ממשית וברורה – ולא על בסיס השערות תכנוניות עתידיות. פסק הדין דחה את העמדה הדווקנית של הוועדה המקומית בפתח תקווה והיועצת המשפטית לממשלה ובכך עשה צדק והוביל לתוצאה נכונה שרק מי שתאושר לו תוכנית מפורטת משביחה על פי תוכנית המתאר ישלם היטל השבחה".
