בדיקה
מאות דירות, מחיר מינימום וקללת המנצח: מה מסתתר מאחורי המבצע של פרשקובסקי
החברה מזמינה קונים להתמודד במכרז על 373 דירות, רובן בפרי סייל, תמורת ערבות של 25 אלף שקל. כך תדעו לקבוע מחיר מקסימלי מראש ולא לשלם יותר משווי הדירה האמיתי
קמפיין של חברת הבנייה פרשקובסקי שיעלה הערב (חמישי) בטלוויזיה ובערוצי הדיגיטל יזמין קונים פוטנציאלים להתמודד במכרז על הזכות לקנות אחת ממאות דירות. אולם מה שלכאורה נועד להעניק לקונים הטבות, הוא בעצם רעיון יצירתי של אנשי השיווק שדווקא עשוי להוביל את הקונים לשלם קצת יותר. רוב הדירות - 357 מתוך 373 שעומדות למכרז - הן במסגרת פרי סייל, מכירה מוקדמת. זהו שלב שממילא יזמים מציעים בו הנחות. פרשקובסקי יקוו כי ההתמודדות התחרותית בין הקונים תוביל למצב שבו גובה ההנחות שהם ממילא תכננו להעניק יצטמק.
שלב המכירה המוקדמת קריטי ליזמים כי רק הצלחה שלו מאפשרת לפרויקט לקבל ליווי בנקאי. כלומר מימון שרק בעזרתו הליכי הבנייה יוצאים לדרך. בדרך כלל בנקים מבקשים מיזמי הנדל"ן למכור כ-15% מהדירות בשלב המוקדם. זה מאפשר לצמצם סיכונים ולוודא שהערכות המחיר של שמאי המקרקעין שמלווה את הפרויקט היו נכונות. מידת ההצלחה של המכירות המוקדמות משפיעה גם על גובה הריבית, וגובה ההון העצמי שהבנק דורש מחברת הבנייה להשקיע. השלמה מוצלחת של פרי סייל מקנה ליזמים את הגב של הבנק, כסף ושקט לשנתיים שלוש הקרובות. אולם בשנים האחרונות השוק מדשדש, הביקוש לדירות הצטמק, וקבלנים מחפשים דרכים יצירתיות לפתות קונים בכלל ובמיוחד בשלב הפרי סייל.
שיטת המכרז מאפשרת לפרשקובסקי ליצור מהלימון ללימונדה. במקום לקבע את גובה ההנחה, היא יוצרת תחרות בין קונים ואולי מדרבנת אותם לשלם קצת יותר.
לכל אחת מהדירות החברה הגדירה מחיר מינימלי הנמוך ב-10%-15% ממחיר המחירון. הקונים מוזמנים להגיש הצעות לרכישת דירות. בתנאי שיפקידו ערבות בסך 25 אלף שקל. ערבות אחת מספיקה להתמודדות במכרז על שלוש דירות. אפשר להגיש ערבויות נוספות ולהתמודד על דירות נוספות. המכרז יפתח ב-9 באוגוסט ב-19:00, מאותו רגע ובמשך שלושה ימים אפשר להגיש הצעות. עד אז הקונים מוזמנים לבחון את הדירות ולגבש הצעה במכרז. מפרט הדירה, החוזים, ומסמכים רלוונטיים נוספים זמינים באתר ייעודי למכרז.
משום שההצעות חסויות, הזוכים עלולים לסבול מקללת המנצח: אם העריכו את הדירה גבוה מדי או יצרו מרווח ביטחון להבטחת זכייתם.
האסטרטגיה הנכונה היא לקבוע מחיר מקסימלי מראש ולא לחרוג ממנו: לדירה שתימסר בקרוב: 8%–10% הנחה מאומדן שמרני. לדירה שתימסר בעוד שנים (יש במלאי דירות שימסרו ב-2029) לכוון ל־12%–15%, בגלל עלות המימון, וסיכוני שוק שלא ניתן לחזות.
חשוב להפחית מהשווי גם עלויות כגון מס רכישה, עורך דין, הצמדה למדד ועלות המימון עד האכלוס. אגב פרשקובסקי תאפשר לקבל תנאי מימון נוחים שבהם משלמים רק 20% משווי הדירה ועם קבלת המפתח 80%, אך על זה היא גובה תוספת של 3%.
כלי מומלץ להשוואת מחירים הוא אתר רשות המסים "מידע נדלן" בו אפשר לראות את כל העסקאות שדווחו לרשות המסים בחיפוש על פי גוש וחלקה או כתובת. באתר המכרז של פרשקובסקי תמצאו את הגוש והחלקה בחוזה המכירה שצורף לכל דירה.
בנוסף, בעזרת כלי AI יצרנו טבלה שבה רשימה של כל הדירות שעומדות למכירה במכרז, וחישבנו מחיר למטר רבוע. בהתאם להמלצות שמאי מקרקעין לשטח הדירה הוספנו מרפסת וגינה אם קיימת. אך כל מ"ר מרפסת הומר לחצי מטר דירתי, ומ"ר בגינה שווה לכ-30% שטח הדירה. לצפייה במלאי הדירות - לחצו כאן.
