מרכז הנדל"ן
דייר סרבן ניצח במחוזי: השכנים ברחוב הירקון חויבו בפיצוי של כ-675 אלף שקל
מרכז הנדל"ן: בית המשפט המחוזי בת"א המליץ לשכנים של דייר סרבן למשוך את הערעור שהגישו נגד פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין, שקבעה כי סירובו לחתום על ההסכם היה מוצדק. זאת לאחר שנמצא כי הופלה לרעה בהיקף התמורות שיועדו לו בפרויקט. החלטה זו מצטרפת לפסיקה תקדימית של השופט גלעד הס מהשבוע שעבר, שלפיה הענקת תמורות זהות לבעלי דירות גדולות בפרויקטי התחדשות עירונית עשויה להוות אפליה לרעה כלפיהם
ביום ראשון השבוע דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק דין שניתן על ידי השופטת לימור ביבי, ערעור שהגישו בעלי דירות ברחוב הירקון 200 בתל אביב על החלטה שקיבלה באוגוסט השנה המפקחת על הבתים המשותפים, אושרית ארפי מופאי, לטובת דייר שהוגדר כ"דייר סרבן". לאחר דיון ממושך אימצה השופטת את עמדות הנתבע והמליצה לבעלי הדירות לחזור בהם מהערעור. בסופו של ההליך נדחה הערעור, בעלי הדירות חויבו בהוצאות משפט, ופסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין הפך לחלוט וסופי.
הפרשה החלה כאשר בעל דירה בקומה הראשונה בבניין סירב לחתום על הסכם התמ"א, בטענה כי חלוקת התמורות בין הדיירים אינה שוויונית. יתר בעלי הדירות התקשרו עם החברה היזמית, הירקון 200 ת"א שבבעלות עזרא לוי, בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הכולל הריסת הבניין והקמתו מחדש. לפי ההסכם, כל בעל דירה אמור היה לקבל דירה חדשה הכוללת תוספת שטח עיקרי, ממ"ד, מרפסת שמש וחניה.
בעקבות סירובו של הדייר, הגישו יתר בעלי הדירות בבניין תביעת "דייר סרבן" נגדו, שנדונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין, ארפי מופאי. הדייר, שיוצג על ידי עורכי הדין ורד כהן ורענן בר-און, טען כי יתר הדיירים מנסים לקפח אותו ולפגוע בזכויותיו הקנייניות בבית המשותף, וכי התמורה שהוצעה לו אינה פרופורציונלית ביחס לדירות האחרות ולרווח היזמי. לתמיכה בטענותיו הוגשה גם חוות דעת שמאית.
המפקחת מינתה את השמאי אריה קמיל כמומחה לצורך בחינת התמורות בפרויקט. לאחר בדיקתו נקבע כי התמורה שיועדה לנתבע אינה משמרת את היחסיות בין הדירות הקיימות, וכי חלק מהדירות בבניין נהנות מתמורה עודפת שאינה ניתנת לו. כדי ליצור איזון בין בעלי הדירות, אישרה המפקחת את קידום הפרויקט, אך קבעה כי יתר בעלי הדירות, המערערים, יפצו את שכנם בסכום של כ-645.3 אלף שקל, נוסף על הוצאות משפט בסך כ-30 אלף שקל — ובסך הכול כ-675 אלף שקל.
"ערכאת הערעור לא תטה להתערב"
בעלי הדירות סירבו להשלים עם החלטת המפקחת והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. במהלך הדיון טענו המערערים כי נפלו טעויות מהותיות באופן חישוב השווי והתמורות שנקבעו בפסק הדין הקודם. לדבריהם, המומחה שמונה מטעם המפקחת התעלם מנתונים מסוימים וביצע השוואות לא מדויקות בין הדירות השונות בבניין.
ואולם, במהלך הדיון הבהיר בית המשפט כי אף שקיימות נקודות מסוימות שעשויות לעורר קושי בפסק הדין המקורי, אין בכך כדי להצדיק התערבות בעיקרי החלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין. השופטת ביבי המליצה למערערים לחזור בהם מהערעור כדי שלא להמשיך ולעכב את הפרויקט. המערערים קיבלו את המלצת בית המשפט ומשכו את הערעור, דבר שהוביל לדחייתו הסופית. בעקבות זאת חויבו בתשלום הוצאות משפט נוספות, "על הצד הנמוך", בסך 3,000 שקלים, בין היתר מאחר שקיבלו את המלצת בית המשפט לחזור בהם, וכן משום ש"לא ניתן להתייחס לערעור כאל מופרך לחלוטין".
בפסק דינה כתבה השופטת ביבי כי "בשורת ההכרעה אציין רק כי הסברתי למערערים שגם ככל שיש ממש בחלק מטענותיהם והיה מקום להפחית מטרים מסוימים מדירת התמורה לדירת התמורה שניתנת לדירת גן אל מול דירת המשיב, הרי מאידך היה מקום להוסיף (מטרים) אחרים וכי בשורת ההכרעה גם ככל שטעמי היו שונים, לא הייתי מוצאת לשנות את פסק דינה של המפקחת. לכך יש להוסיף כי לא ניתן להתעלם מכך שפסק דינה של המפקחת מבוסס על ממצאים עובדתיים – ולעניין זה גם עימות של חוות הדעת והעדפתה על פני האחרת – מהווה ממצא עובדתי, אשר באלו לא תטה ערכאת הערעור להתערב".
פסק דין זה מצטרף להחלטה תקדימית נוספת של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שניתנה בשבוע שעבר ועוררה הדים בענף ההתחדשות העירונית. באותו מקרה נקבע כי חלוקה אחידה של תוספת שטח — תוספת של 12 מ"ר לכל הדירות — בפרויקט שבו קיימים פערים משמעותיים בין גדלי הדירות המקוריות, מהווה אפליה לרעה של בעלי הדירות הגדולות ופוגעת בחלקם היחסי ברכוש המשותף. השופט גלעד הס, שדן בתביעת "דייר סרבן" נגד שתי דיירות ברמת גן, קבע כי אחת מהן, בעלת דירה גדולה, אכן הופלתה לרעה. עם זאת נקבע כי אף שהאפליה אינה מצדיקה סירוב מוחלט לחתום על ההסכם, היא כן מזכה אותה ב"תשלומי איזון" בסך 141 אלף שקל, אשר בכפוף לתשלומם תחויב להצטרף לפרויקט.
