בעקבות פסיקה של העליון: רשויות מקומיות לא ייאלצו להחזיר ליזמי נדל"ן מאות מיליוני שקלים
בית המשפט העליון הפך פסיקה של המחוזי בירושלים וקבע כי יזם שזכה במכרז מחיר למשתכן בבית שמש אינו זכאי להשבת מחצית מאגרות הבנייה ששילם. ההחלטה עשויה להביא לדחיית עשרות תביעות דומות של יזמים נגד ועדות מקומיות, שהסכומים הכרוכים בהן מוערכים במאות מיליוני שקלים
פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון מיום חמישי האחרון (10 בספטמבר) עשויה למנוע מעשרות רשויות מקומיות השבת מאות מיליוני שקלים ליזמי הנדל"ן בגין אגרות בנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן. שופטי העליון נועם סולברג, דוד מינץ ויחיאל כשר קבעו פה אחד, בנוגע לתביעתה של חברת אופק שלי, להשבת מחצית מאגרות הבנייה ששילמה עבור הקמת פרויקט מגורים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בבית שמש, כי החברה אינה זכאית לפטור ממחצית אגרות הבנייה ששולמו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.
פסק הדין הפך החלטה קודמת של בית המשפט המחוזי בירושלים, ובעקבותיו ההערכה היא כי יבוטלו ויידחו עשרות תביעות דומות של יזמים נגד רשויות מקומיות ברחבי הארץ. על פי הערכות שצוינו בפסק הדין, מדובר בשאלה עקרונית שנוגעת לעשרות תביעות דומות שהוגשו ברחבי הארץ, חלקן הוקפאו בינתיים עד להכרעת העליון, והסכומים הכרוכים בכלל התביעות מוערכים במאות מיליוני שקלים.
בשנת 2015 זכתה חברת "אופק שלי בנייה ופיתוח" במכרז של רשות מקרקעי ישראל להקמת פרויקט מגורים ל־36 יח"ד בבית שמש, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. ב־2017, לאחר קבלת היתרי הבנייה, שילמה החברה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבית שמש כ־178.6 אלף שקל עבור אגרות בנייה, וכארבע שנים מאוחר יותר, ב־2021, פנתה החברה לוועדה המקומית ודרשה ממנה להשיב לה מחצית מהסכום ששילמה. ההצדקה להשבת הכספים, לפי החברה, נובעת מכך שמדובר בפרויקט לשיכון זוגות צעירים, ולכן חל עליו פטור חלקי מאגרת בנייה כפי שקבוע בתקנות התכנון והבנייה. התקנה הרלוונטית קובעת כי המדינה פטורה ממחצית האגרה בעד בנייה המבוצעת בידיה, מטעמה או ביוזמתה, לשיכון עולים, לצורכי עולים ומפונים, או לשיכון זוגות צעירים - כאשר לגבי החלופה האחרונה נדרש גם אישור מפורש מהרשות המקומית הנוגעת בדבר או ממשרד הבינוי והשיכון.
בהמשך, לאחר שלא נענתה, הגישה החברה תביעה לבית משפט השלום בירושלים, אך בנובמבר 2023 התביעה נדחתה ובית המשפט קבע כי פרויקטים מסוג מחיר למשתכן אינם נבנים "מטעמה או ביוזמתה" של המדינה, וכי ממילא לא ניתן במקרה הזה האישור הפרטני הנדרש מרשות מקומית או ממשרד הבינוי והשיכון לכך שהפרויקט מיועד לזוגות צעירים. החברה ערערה על פסק הדין של בית משפט השלום, ובמאי 2024 בית המשפט המחוזי הציג עמדה הפוכה וקבע כי תוכנית מחיר למשתכן נועדה מלכתחילה לסייע בעיקר לזוגות צעירים חסרי דירה, ולכן היא נכנסת להגדרות הפטור.
בעקבות פסק הדין של המחוזי, הוועדה המקומית פנתה לעליון בבקשת רשות ערעור בשל ההשלכות הרוחביות של הסוגיה על ועדות מקומיות ברחבי הארץ, ובקשתה התקבלה. במקביל, הצטרפו להליך מרכז השלטון המקומי מטעם הרשות המקומית, והתאחדות הקבלנים לצד היזם. להליך הצטרפה גם היועצת המשפטית לממשלה, שטענה כי זכייה במכרז מחיר למשתכן אינה מלמדת על מעורבות מצד המדינה, וכי מדובר במכרזים המתנהלים בפועל כמכרזי "שוק חופשי".
בפסק הדין של העליון נימקו השופטים את הפסיקה בכך שהפטור מותנה בשני תנאים מצטברים: שהבנייה תבוצע בידי המדינה, מטעמה או ביוזמתה, וכן שיתקבל אישור פרטני מהרשות המקומית או ממשרד הבינוי והשיכון לכך שמדובר בפרויקט המיועד לשיכון זוגות צעירים. במקרה של אופק שלי, לא הוצג כל אישור כזה, ולכן נשמט הבסיס לתביעת ההשבה - גם בלי להכריע בשאלה העקרונית האם פרויקטי מחיר למשתכן בכללותם מבוצעים מטעמה או ביוזמתה של המדינה. לצד זאת נכתב בפסק הדין כי אין מקום לקביעה גורפת ביחס לכלל הפרויקטים מסוג זה, שכן היקף הפיקוח המדינתי וחלוקת הסיכונים בין היזם למדינה משתנים מפרויקט לפרויקט.
את הרשות המקומית ייצגו עורכי הדין אמיר בירנבוים ויונתן מוטעי ממשרד עפר שפיר ושות'.
