ריאיון חג
צחי אבו: "לא הייתי חוזר לעסקת ג'י סיטי, גם לא בחצי מחיר"
בעל השליטה בארי נדל"ן לא קיבל מאביו הנחות, והוא מודה לו על כך. הוא עזב את העסק המשפחתי, בנה הון של מאות מיליונים וחזר כדי לקבל לידיו את האימפריה. אחרי פיצוץ העסקה לרכישת חלקו של חיים כצמן בג'י סיטי, אבו מסביר למה לא יחזור לעסקה, מספר על הדרך שעשה ומסמן את היעד הבא: "נהיה חברת נדל"ן מניב מהגדולות בארץ"
בחודש יולי הציעה ארי נדל"ן שבשליטת אבו 661 מיליון שקל עבור השליטה בג'י סיטי – וחיים כצמן נענה. הבקיעים החלו כשאבו צירף כשותפים בעיסקה את ישפרו של כידן דהרי וירון אדיב. תוך ארבעה ימים היא התפוצצה.
האמת שקצת הפתעת כשצצת כרוכש של מניות ג'י סיטי מכצמן. ציפו לקונה בפרופיל אחר. אולי מישהו מחו"ל, או אחד שכבר פעיל בחו"ל. איך התחיל הקשר בינך לחברה?
"זה התחיל מכך שכבר במשך שנתיים עוקב אחרי הפעילות של החברה הזו ורואה את הביצועים שלה. אפילו החזקתי את הנייר בתוך הפורטפוליו האישי שלי. רק כדי לעקוב. לפני שש שנים נכנסתי לשוק ההון ואמרתי שארי נדל"ן (אז ארנה גרופ) תהיה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר במשק. התכוונתי לזה ברצינות. מי שלקח אותי אז ברצינות, כנראה גם לקח אותי ברצינות כאחד האנשים שיכולים לקנות את ג'י סיטי. זיהיתי חברה שיש בה הרבה מה לשפר והרבה מה לתקן. וכשיש לך הרבה מה לשפר ולתקן, אתה גם יכול להרוויח הרבה כסף. בסופו של דבר, זה לא הסתייע לכדי עסקה. אני לא מאוכזב מזה. אני ממשיך קדימה, ועדיין עומד בהבטחה שלי שארי נדל"ן תהיה אחת הגדולות ביותר בארץ".
איך נוצר הקשר עם חיים כצמן?
"ברגע שיצא פרסום שהוא מחפש גורם שיקנה מניות – פניתי אליו ישירות. הוא אמר לי שהוא בפולין ושיחזור אליי. ואז הוא חזר אליי, אמר: תקשיב, אני בדקתי, אתה יותר מראוי, תשב עם צחי סולטן (שכצמן בחר בו ללוות את התהליך — ג"ח). ככה התחיל המשא ומתן, שלא צלח בסוף. היו הרבה מחלוקות בעניין השליטה, בעניין ההוצאות הנהלה, בעניין המשך השכר של אנשים בחברה.
"אמרתי לכצמן: 'אני לא אחד שמחפש משפטים, אין נגדי תביעה אחת ולא משפט פעיל אחד. תיכנס לגוגל ותראה. אני לא הולך לריב איתך, אבל כשאני נכנס לחברה הזו, קח בחשבון שהוצאות הנהלה וכלליות ירדו בחצי. זה אומר קיצוץ בבשר החי לכל האנשים שמשתכרים בצורה יוצאת דופן. זה אומר שאנחנו מוכרים את הפעילות בברזיל, מוכרים את אמריקה'. כל הדברים האלה נאמרו ונכתבו במפורש. גם גיוס של מיליארד שקל".
ההתבטאויות האלה הפריעו לכצמן. הוא לא נהנה לקרוא שיש לו חברה בזבזנית.
"היה פער בין המשא ומתן לבין הכוונות האמיתיות שלו. הוא כנראה חשב שבשליטה משותפת אני לא באמת אתחיל להזיז מהלכים, כי אנחנו חצי חצי במניות. אז הוא אמר לעצמו אוקיי, בוא נכניס אותו וכשהוא ירצה להעביר את המהלכים, אני לא אתן לו. כשישפרו נכנסו לתמונה כצמן הבין שהאירוע כבר יכול להגיע לאובדן שליטה מהידיים שלו, ושאנחנו ניקח את החברה ובאמת נבצע את הפעולות האלה.
"כאן הוא כבר התחיל להתנהג אחרת. הוא גייס אג"ח שלא לצורך, העלה את השכר של המנכ"לית קרן כליפה להצבעה עם מצנח זהב שלא על דעתי. הוא חשב שבזה הוא יגרום לי לצאת למהלכים לבטל את העסקה. לא הסכמתי, אבל עדיין שתקתי. אמרתי לעצמי נשלים את הקנייה ואחר כך נתקן את האירועים שהוא עושה. אבל כשהגיע השלב שצריך להגיש את החומר לרשות התחרות, הוא לא הסכים שנכלול את ישפרו. אמרתי לו: 'תקשיב, אני לא איש של מלחמות ומשפטים. לא מתאים לך? שחרר את העסקה. לא קרה כלום'. ובאמת אחרי שעתיים ביטלנו את העסקה".
מה יש לו נגד ישפרו?
"אין לו כלום נגדם. ביום שהם חתמו הוא אפילו התקשר לברך אותם. אבל ברגע שהוא הבין שהם הולכים לשליטה מיידית ולא שנתיים אחרי ושהוא צריך להיכנס למשרד, לאסוף את החפצים שלו יחד עם כל הפמליה שלו שמועסקת בחברה, אז הוא החליט להגיד 'ישפרו, אני לא רוצה אותך, אני רוצה את ארי נדל"ן'. ההסכם שלי דיבר בצורה ברורה על זה שאני יכול להביא שותף. הכל היה על השולחן".
ישפרו הם חברה על הכיפאק, מבינים נדל"ן אבל יש דעות לכאן ולכאן לגבי המוניטין שלהם.
"אני חושב שהמוניטין שלהם מצוין. הם עשו מהלכים יפים מאוד. חבר'ה צעירים, אנשי עבודה, די־אן־איי כמו שלי. יש להם מה להפסיד. יכולתי להכניס מוסדיים כשותפים. זה לא קשה. אבל המוסדיים, אתה צריך לעבוד בשבילם. חיפשתי מישהו שיעבוד איתי יחד, לא מישהו שאני אעבוד בשבילו".
צחי אבו (50)
תפקיד:
מנכ"ל ובעל שליטה בארי נדל"ן
מגורים:
אשדוד
מצב משפחתי:
נשוי + 4
השכלה:
בעל תואר ראשון במשפטים וחבר לשכת עורכי הדין מאז 2003
עוד משהו:
אוהב להיות סבא לשלושה נכדים
"כצמן שלח לי מסרים על מתיחות בינינו באמצעות העיתון"
המניה של ארי נדל"ן ירדה באגרסיביות אחרי שחתמת על העיסקה. זה נאיבי לא להבין שהשוק לא אהב אותה.
"והנה אנחנו רואים שאחרי שהעסקה בוטלה ונשארנו עם חצי מיליארד בחשבון, היא לא עלתה. היא פשוט התייצבה על מקום שהשוק פחות או יותר מתמחר אותה".
אז היא היתה מנופחת?
"אני לא חושב שהיא נסחרת היום בשווי שלה. אני חושב שיש לנו פרויקטים בקנה שהם עדיין לא מתומחרים. הדאטא סנטרס במנשה עם השבחה של מיליארד שקל, תחנת כוח שתקום שם. יבוא יום וזה יתווסף לשווי שלנו. מדובר בסכומים עצומים. ארי נסחרת בחסר, ועובדה שאני קונה היום מניות. החברה עם 1.2 מיליארד שקל הון עצמי וקרוב ל־600 מיליון שקל מזומן בקופה".
וכולם שואלים מה צחי אבו יעשה עם הכסף. תחלק דיבידנד? תקנה חברה?
"דיבידנד אני לא מתכוון לחלק, ואני לא מתכוון לחזור לג'י סיטי. אין סיכוי שאני אחזור לזה, גם לא בחצי מהמחיר שסיכמתי בזמנו. טעיתי באנשים, לא בעסקה. אני לא היחיד שחושב שטעיתי באנשים. מי עוד? שוק שלם".
אתה וכצמן מגיעים מרקע שונה. אתה מאשדוד, הוא אליטה.
"אנשים שונים, רקע שונה, אבל עדיין אנחנו אנשים שמכבדים אנשים. גם הוא מכבד אנשים. בישיבות שלנו היינו מאוד נינוחים ואף פעם לא הגענו לטונים שלא מכבדים. הכל היה בשיח מכבד. אבל אני שואל אם הוא באמת רצה למכור, והוא חתם על ההסכם – מה זה משנה לו למי הוא מוכר? הוא מקבל את הכסף. מה זה משנה אם זה ישפרו או אבו. הרי אני באירוע, אני המוביל ואני אחראי כלפיו.
"כשהייתי בנופש בחו"ל הוא שלח לי מסרים באמצעותך (הכוונה לידיעה בכלכליסט על מתיחות ביניהם לאחר הכנסת ישפרו לעיסקה – ג"ח). אפילו לא ידעתי שיש מתיחות כי במוצאי שבת לפני כן ישבתי איתו ושתינו עד חצות אצלו במשרד. אז למה שלא תגיד לי כבר במוצאי שבת שלא מתאים לך? ביום שני הוא מתקשר לישפרו מארה"ב לברך על העיסקה, במוצאי שבת ישבנו ודיברנו על תוכניות והכל בסדר, וביום שלישי הוא שולח לי ד"ש בעיתון שיש מתיחות".
הוא לא מנהל מו"מ עם גורם אחר מאז. זה אומר שאתה היית המתעניין היחיד.
"היו לו יועצים שהיטעו אותו ואמרו לו שיהיו הרבה אחרים שיקפצו על העיסקה. בדיעבד, הוא לא העריך נכון שביטול העיסקה אולי יחדד את השם שנוצר לו בתור מי שלא באמת רוצה לעשות עיסקה. לפני שעשיתי איתו העיסקה אנשים חששו מהפרסונה שלו. אחרי שביטלתי, החשש של האנשים גובר. המוניטין שהוא קנה לעצמו, הוא קנה אותו ביושר, במיוחד אחרי ביטול העסקה הזאת".
אפשר להציל את ג'י סיטי?
"אני לא חושב שהיא במצב של קריסה. זו חברה טובה גם היום. היא פשוט לא מוערכת. זו חברה שהמוסדיים לא מחזיקים בה ולא סוחרים בה. אין בה שום בעל עניין מוסדי. וזה לא בגלל שיש בה נכסים לא טובים. קיבלתי פניות מכל העולם להיכנס לעיסקה. גם הנכסים בברזיל טובים, רק המצב הכלכלי שם לא טוב. ברגע שאג"ח שברזיל נסחר ב־17%, קשה למכור נדל"ן שלא יגיע לתשואה הזו.
"הוצאות הנהלה וכלליות של ג'י סיטי הן ברמה שאין דומה לה בשום חברה בארץ, אפילו לא עזריאלי. זה לא נתפס. יו"ר של כמה קניונים בארצות הברית לוקח 10 מיליון שקל בשנה, והמקביל שלו בברזיל לוקח 6 מיליון שקל. לעזריאלי יש יותר נכסים ולא מחלקים משכורות כאלה. כשיש לך תקציב טיסות של 16 מיליון שקל לעובדים בשנה, אתה מבין שזה מטורף".
מטעמו של כצמן לא נמסרה תגובה.
הופתעת שהמניה שלך ירדה אחרי החתימה?
"הופתעתי. אבל השאלה היא למה היא ירדה. זה לא בגלל שחושבים שהעסקה לא טובה. המוסדיים לא אוהבים את החברה הזאת שנקראת ג'י סיטי, וזה לא סוד. גם את ארי נדל"ן פחות אהבו בהתחלה ואחר כך התאהבו בה, וכל המוסדיים מחזיקים היום בחברה. כל מיני קרנות שהחזיקו במניה יצאו. ומי קנה? עבדך הנאמן".
הניסיון לרכוש את ג'י סיטי לא היה מתוך כוונה להיכנס למועדון של הגדולים?
"אם זה היה ממקום של להיכנס למועדון, לא הייתי מבטל את העיסקה".
רגע, אתה ביטלת או הוא?
"אני חושב שהוא רצה לבטל. גם אני באיזשהו שלב רציתי לבטל, אבל אף אחד לא רצה להיות הראשון שיגיד את זה. כל אחד פחד מתביעות הדדיות. אבל ברגע שהעברתי מסר שאומר, אני לא מתכוון לתבוע או לריב ושאפשר לעשות הכל בהסכמה, באותו יום זה נגמר. אמרתי להם: חבר'ה, אני לא תובע ולא כלום. אם אתם רוצים לקבל אותנו באהבה אז בואו קחו אותנו. לא רוצים? אנחנו מבטלים את העסקה ולא קרה כלום. תחזירו את הפיקדון ונמשיך הלאה. הוא הבין את זה, והחליט ללכת על האופציה של ביטול".
היה ביניכם קשר מאז?
"כלום".
"בטלפון השני יצחק תשובה הבין שאפשר לעשות איתי עסקים"
"אבו מי?" שאלו בשוק ההון ב־2020 עם היוודע העיסקה שבה רכשה חברת אבו את פי גלילות מידי יצחק תשובה. משפחת אבו היתה מוכרת באשדוד כבעלת קרקעות מהגדולות בעיר, לאחר שרכשה ב־2013 מנוחי דנקנר ושיכון ובינוי את ק.בי.ע. שהחזיקה בקרקעות בעיר בהיקף 1,500 דונם. יחיאל אבו היה טייקון מקומי שהעביר את המפתחות בחברה לבנו צחי ב־2019.
פי גלילות היתה העיסקה הראשונה של צחי אבו שבהמשך רכש את ארנה גרופ מידי מרכוס וובר ושכיום נסחרת בשווי של 2.5 מיליארד שקל. בהמשך הנפיק שתי חברות נוספות בבורסה בתל אביב, אבו פמילי שעוסקת בדיור להשכרה וגפן מגורים שעוסקת בהתחדשות עירונית. באחרונה ניסה למזג את אלבטק, חברה ביטחונית בה הוא מחזיק 50%, לחברת טורבוג'ן הציבורית, אך ללא הצלחה.
שלשום רכשה גפן מגורים 26% ממניות ווי בוקס, חברת הנדל"ן המניב של יעקב גורסד והצטרפה אליו בשליטה בחברה בעיסקה של 76 מיליון שקל. תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי לשעבר, רכש 5.4% מתוך המניות שרכשה גפן מגורים וישמש יו"ר החברה. לווי בוקס 44 פרויקטים של נדל"ן מניב, מגורים והתחדשות עירונית.
למה אתה צריך כל כך הרבה חברות בורסאיות? למה אתה לא שם הכל תחת חברה אחזקות אחת?
"שוק ההון אוהב דברים ברורים. כשמישהו רוצה להשקיע בנדל"ן מניב מסחרי, הוא קונה מניה של נדל"ן מניב מסחרי. כשהוא רוצה להשקיע בדיור להשכרה, הוא קונה מניות של דיור להשכרה. כשהוא רוצה להשקיע בהתחדשות עירונית וביזמות למגורים, הוא קונה יזמות למגורים. וכשהוא רוצה לקנות חברה ביטחונית, הוא קונה בסקטור הביטחוני. לכל אופי של פעילות יש גם מדדים עוקבים, וברגע שאתה מחבר פעילויות, אתה קצת מבלבל את השוק ואתה מאבד ריכוז. זה גם לטובת המשקיע".
איך אתה כאיש נדל"ן מגיע לחברה ביטחונית כמו אלבטק?
"אלבטק זו חברה שאנחנו מחזיקים כבר קרוב ל־15 שנה ואנחנו שותפים בה עם התעשיה האווירית. כשקנינו היה לחברה מחזור של 100 מיליון שקל והיום זה 700 מיליון שקל ועם הזמנות ל־2028 במיליארד שקל".
אתה מעורב בה?
"אני יו"ר הדירקטוריון".
מה אתה מבין בתעשייה ביטחונית?
"אני מבין בכלכלה, ואני חושב שזה מספיק. איפה שאני לא מבין, יש את האנשים שמבינים. לחברה יש מנכ"ל מקצועי, רמי זורע, איש משכמו ומעלה. השווי שלה מעל מיליארד שקל".
לא הכנסת אותה לבורסה כשהחברות הביטחוניות היו בשווי עצום. עכשיו הן ירדו.
"אז כנראה שאני כבר לא אכניס אותה. חשבנו למזג אותה עם טורבוג'ן. זה לא יקרה".
חשבת להנפיק בדרך המלך?
"יש לי שותף בחברה, התעשייה האווירית, ואני אעשה את כל הדברים בתיאום מוחלט איתם. כרגע הם נמצאים בהליך של הנפקה שלהם".
אתם הפצעתם בתקופה של הקורונה עם פי גלילות. השוק לא הכיר אתכם, ועשיתם עסקה מאוד גדולה עם יצחק תשובה. מה עניין אותך בפי גלילות?
"כשנכנסתי לחברה ב־2019 לא היה לה נדל"ן מניב בכלל. היו רק אינסוף קרקעות, והכל ליזמות למגורים. החלטתי לצמצם מאוד את הביצוע ואת היזמות ולעבור לנדל"ן מניב. כי החוזקה שלי בביצוע היא אפסית מול אבא שלי. אבא שלי היה קם בבוקר, שם נעלי עבודה, הולך לשטח, עובר אתר אתר, קומה קומה. רואה קיר צבוע ואומר כמה ברזל יש בפנים. אני לא גדלתי מענף הבניין, לא הייתי ברזלן. אני עובד יותר עם הראש. הבנתי שבביצוע אני כלום לעומת הכוח שיש לאבא שלי.
"החלטתי להקים מערך של נדל"ן מניב, ולכן קניתי את פי גלילות. לא רציתי שם את ירושלים, אבל תשובה אמר לי או כל החברה או כלום. אנחנו מקדמים בירושלים תב"ע של 1,900 יחידות דיור שכבר נמצאת בהפקדה. שאר המסופים פעילים כמסופי דלק פעילים ומושכרים לחברת גדות שמפעילה אותם. עסקה מצוינת.
תשובה התייחס אליך ברצינות? כי אז לא היית ידוע.
"בהחלט. הרבה אנשים אולי לא לקחו אותי ברצינות, אבל אחרי שהם עשו שניים־שלושה טלפונים לבנקים שאני עובד איתם, הם הבינו בדיוק את היכולת הכלכלית של החברה. כשתשובה אמר לי שהוא מוכן למכור את פי גלילות ושהוא רוצה 720 מיליון שקל, אמרתי לו בסדר. הוא אמר אבל אני רוצה את הכסף תוך 30 יום. אמרתי לו גם בסדר. אז הוא אמר לי אוקיי, אם זה ככה נעשה מזכר הבנות. עשינו מזכר הבנות, והשאר היסטוריה. הוא הכיר את אבא שלי עוד קודם, ואבא הכיר אותו. הם בני אותו גיל. היו כמה עסקאות קטנות. ידעו שיש קבלן באשדוד בשם אבו שהוא חזק. אולי הוא לא ידע אם הוא מסוגל לעשות עסקה ב־720 מיליון שקל, אבל אני מאמין שבטלפון השני הוא הבין שכן".
למה לא תנפיק אותה?
"היא נמצאת תחת חברת אבו הפרטית וכרגע אנחנו לא בוחנים הנפקה. אבו היא החברה האם שמחזיקה את כל החברות שדיברת עליהן – אלבטק, ארי, גפן, אבו פמילי ק.בי.ע. זו החברה שאבא שלי הקים לפני 40 שנה וצבר בה נכסים".
אין פוטנציאל לקונפליקט כשאדם מחזיק הרבה נכסים פרטיים ומולם חברות ציבוריות?
"שום פוטנציאל לקונפליקט. כי ביום שהחלטנו להקים את ארי נדל"ן, לא ביצענו אף רכישה בחברת אבו של נדל"ן מניב מסחרי. יש הסכם תיחום פעילות ברור ומדווח לכל אחת ואחת מהחברות. כרגע באבו אנחנו מפתחים מלונאות, אנחנו בהליכי הקמה של שתי בתי מלון גדולים, שניהם באשדוד. אנחנו עושים באבו גם פרויקטים של דיור מוגן. אנחנו מאוד אוהבים את אשדוד".
נשארת מחובר לעיר, למרות שהתפתחת מעבר?
"חברת יחיאל אבו מחוברת לעיר אשדוד בלבד. חוץ מפי גלילות, הנכס המשמעותי שלה הוא 330 דונם באשדוד".
רציתי לדבר איתך על השותפות שלך עם ג'קי בן זקן.
"ג'קי הוא אחלה".
מאיפה ההיכרות ביניכם?
"שנינו בני העיר. שנינו מהמובילים בענף באשדוד".
אבל אנחנו רגילים שכשיש שניים מובילים, יש תחרות ביניהם.
"ג'קי הוא חבר טוב, אנחנו חברים מגיל צעיר. לא מהתיכון, אלא מהביזנס. אני ביחסים מצוינים עם כל היזמים באשדוד. בלי יוצא מן הכלל. כולם קנו מאיתנו קרקעות. הדי־אן־איי שאבא שלי הנחיל זה קודם כל להיות בשלום עם כולם ולהיות חבר עם כולם, ואחרי זה הכסף. מעולם לא היה לו ויכוח עם אף איש עסקים, ובטח לא עם דייר שהוא מכר לו דירה".
ואתה?
"הולך בעקבותיו. אני מאמין יותר בעשייה מתוך נחת ושלווה וחברות מאשר במלחמות על עוד קצת".
מי דומיננטי בפרויקטים שאתה ובן זקן שותפים בהם?
"השותפות בינינו באה לידי ביטוי שהוא מחזיק כמה אחוזים בארי נדל"ן. אני בעל השליטה, ושם הוא לא מתערב לי בכלל. הוא מחזיק פיננסי וזהו. הוא שותף במספר פרויקטים שבחרנו להיות בהם שותפים. אנחנו מסתדרים יפה".
"בחופשות מבית מבית ספר הייתי עובד עם אבא שלי בבניין"
מתי נכנסת לעסקים של אבא?
"כשנולדתי, אבא שלי לא לקח אותי לברית בעגלה, הוא לקח אותי במריצה. אני צוחק... אבל מילדות, הבית חי את העבודה. כל הארוחות המשפחתיות נסובו סביב העבודה. הוא היה ועודנו וורקוהוליק אמיתי. בחופשות מבית מבית ספר הייתי עובד איתו בבניין, כשהשתחררתי מהצבא עבדתי איתו וכשהתחתנתי עבדתי איתו.
"כשקיבלתי קצת אופי ואישיות משל עצמי, אז קצת פחות הסתדרתי איתו והקמתי את העסקים שלי. כשהרגשתי בתקופות מסוימות שלא נתנו לי להוביל, זזתי הצידה. כשנקראתי לדגל ב־2019 להוביל את העסקים המשפחתיים – באתי ומאז אני מוביל ב־100%".
מתי זזת הצידה ומתי חזרת? מה היו הנסיבות? ויכוחים מקצועיים?
"אבא שלי הוא וואן מאן שואו, כמוני. אנחנו ריכוזיים מאוד, אוהבים לקבל את ההחלטות שלנו עם עצמנו, עובדים מהבטן, עובדים עם ראש. שנינו אנשים חכמים מאוד, אבא שלי יש לו חוכמת חיים שלא פגשתי מעולם איש שיש לו משהו דומה לה. הוא לא למד בבית ספר דקה, אבל הוא יודע לקרוא ולכתוב בשבע שפות. אי אפשר להיות חייב לו שקל והוא לא יידע מזה. כשאתה ליד איש כזה דומיננטי, אתה לא יכול לבוא לידי ביטוי. לכן הלכתי ועשיתי עסקים פרטיים. יש לי חברות פרטיות שהן שלי".
הוא לא נעלב שאתה עוזב את העסק של המשפחה?
"את המשפחה לא עוזבים לעולם. את העסק כן. הוא לא נעלב. אבל בגלל העסקים הפרטיים שלו הוא גם לא פרגן. ברגע שהוא שלח אותי החוצה ונתן לי להתמודד, הוא חידד אותי כמו שצריך. הוא נתן לי להבין שבעבודה אין סנטימנטים, ואין משפחה ואין חברים. יש הפרדה בין העסק לבין המשפחה. גם אם אתה הבן שלי תקבל שכר כמו כל עובד, לא כמו בן. זו הפרדה שמאוד קשה לעשות בחברות משפחתיות. כי תמיד הילדים רוצים יותר מהעובדים האחרים ותמיד האבא בקונפליקט כי מבחוץ חושדים שהבן עובד בחברה כי הוא הבן. אבא שלי לימד אותי בדרך הקשה להגיע לאן שהגעתי. אם מגיע לך – תקבל. ואם לא מגיע לך אז תשב בחוץ".
קרה שחשבת שמגיע לך והוא לא נתן?
"תמיד. חשבתי שמגיע לי יותר כי אני הבן. הרגשתי שאני לא מוערך מספיק והרגשתי שאני יכול לעשות בעצמי. אז יצאתי החוצה ועשיתי. את 100 מיליון השקלים הראשונים שלי עשיתי באופן פרטי, בלי עזרה ממנו.
"ברגע שהוא הבין שיש לי את היכולת לקחת את הספינה הזאת שנקראת חברת אבו, הוא קרא לי ונתן לי את המפתחות עם חיבוק. הוא אמר לי: קח, תוביל, תנהל, מעכשיו אני לא מתערב. מהרגע שהוא החליט לתת, הרגשתי המון חובה להוכיח את עצמי והמון אחריות. מיד יצאתי לעבוד, וברור שהיה עם מה לעבוד כי קיבלתי אימפריה. אני חושב שאני עושה את העבודה כמו שצריך. היא צומחת יפה והיא תמשיך לצמוח.
"עכשיו אשתי מנהלת את החברה הפרטית, והיא עושה את זה בעוז, בגאווה ובענווה. הכל עובר דרכה. אני לא מערב בין הדברים".
מה כוללת החברה הפרטית?
"יש שם כמה מרכזים מסחריים באשדוד שהם מושכרים. יש מרכז מסחרי ביבנה. יש כמה קרקעות".
בתקופה שהיית לבד, אבא שלך התערב?
"הוא עקב וידע מה קורה אצלי. גם עשיתי איתו עסקים. קניתי ממנו המון קרקעות".
כשאתה יושב איתו למשא ומתן, איך זה הולך?
"כמו כל משא ומתן רגיל. כמה אתה רוצה? איקס. מתווכחים, מגיעים למחיר. עושים חוזה, עורכי דין, הכול בסדר".
זה קצת מוזר, לא?
"הסברתי לך, אנחנו משפחה מרוקאית מלוכדת. כל ערב שבת כולם אוכלים יחד. הכי קל לטעות ולערב את העסקים עם המשפחה. למה זה טעות? כי אם הבן רוצה דירה בזול, אז גם האחות רוצה דירה בזול, והבן השני רוצה מגרש בזול – ואז העסק הוא לא עסק. אבא לימד אותנו שהעסק הוא קודם כל עסק. אתה רוצה לקנות דירה מהחברה? אין שום בעיה, יש מחיר רשום, בלי הנחות. חסר לך? קח כסף מהפרטי שלי. אם בתפקיד שלך מגיע לך רכב דרגה 2, תקבל דרגה 2. רוצה מרצדס? תבוא אלי הביתה ואתן לך מרצדס מהצ'ק הפרטי שלי".
מה השורש של ההתנהלות הזאת, מאיפה זה בא?
"אבא שלי הגיע ממרוקו בגיל 13 עם ההורים. הם היו חסרי כל. הוא לא הלך לבית ספר. בגיל 13 הלך לעבוד במפעל שמייצר את האבנים המשתלבות למדרכות. בגיל 15 התחיל לעבוד כברזלן בבניין. אחר כך התגייס וכהשתחרר חזר לעבוד בבניין. בהמשך היה מנהל עבודה בבניין ולאט לאט נהיה קבלן, והשאר היסטוריה".
הוא אמר לך פעם "כל הכבוד, עשית יפה" או "היית צריך לעשות אחרת"?
"בזמן אמת, כשהיו ויכוחים, הרגשתי מתוסכל. היו תקופות שאפילו לא דיברנו".
למה?
"כי הרגשתי שהוא לא מפרגן לי. אבל היום אני מבין שהוא חידד את העיפרון הכי טוב שאפשר. בזכותו, ב־2020 בתור ילד שנכנס לשוק, יכולתי לשבת עם יצחק תשובה ולהסתכל עליו בגובה העיניים. עם אבא שלך עברת כאלה משברים, אז מי זה תשובה? כשאתה יושב עם כל גורם עסקי אחר, אתה לא מרגיש מולו יראת כבוד מיוחדת. אתה מדבר איתו ביזנס. מאבא שלי למדתי לדבר בגובה העיניים בעסקים. אין מישהו שאני אסתכל עליו מלמטה. אבא שלי בנה אותי בצורה שבזמן אמת נראתה לא פיירית, אבל ב־10 השנים האחרונות אני מודה לו על כל רגע ורגע שהוא העביר אותי לפני 20 שנה".
מאז 2019 אבא לא התערב לך בכלום?
"כלום. פעם בחודש הוא טס לחו"ל, אז קניתי לו מטוס פרטי. מ־2019 הוא מטייל הרבה בעולם, דואג לבריאות שלו, מבלה עם הנכדים והמשפחה. כמה שזה מפתיע, הוא שיחרר לגמרי וזה לא חסר לו. זו העברה בין־דורית שיש הרבה מה ללמוד ממנה. יש לי שלושה אחים שאני דואג להם כמו לילדים שלי. הם לא עובדים בחברה, אבל מפרגנים בצורה בלתי רגילה ואני תומך בהם. אף אחד לא מרגיש מקופח. כולם תומכים אחד בשני".
יש לך ילדים בחברה?
"הבת שלי בעסק ומתייחסים אליה בהתאם לתפקיד שהיא עושה. היא יועצת משפטית של הדיור להשכרה, והיא מקבלת שכר כמו שעורך דין בחברה הזאת צריך לקבל. אין לה שום פריבילגיה בגלל שהיא הבת של צחי. יש לי עוד בת שהיא סטודנטית לאדריכלות ולא עובדת בעסק, ויש לי בן במכינה שעומד להתגייס. אני רוצה שהם יתפתחו לאן שהם רוצים. אם הם יהיו בעסק הם יצטרכו לתת שירות לעסק".
אתה תמיד בא לעסקה בדלת הראשית? כשרצית לרכוש את השליטה בחברת אנשי העיר ניסית לסגור עיסקה עם הבעלים, חברת רוטשטיין, מעל הראש של המייסדים.
"אני תמיד בא בדלת הראשית. גם כשרציתי לעשות עיסקה עם רוטשטיין קראתי לאנשי העיר וישבתי איתם".
הם לא רצו אותך.
"בהתחלה רצו, בהמשך החליטו לממש זכות ולרכוש בעצמם, וזה בסדר. אני אף פעם לא רוצה לקחת למישהו משהו שהוא רוצה אותו".
"כשיחזרו לקנות דירות אף יזם לא ימכור בהפסד"
מה השאיפה שלך? אמרת שאתה רוצה שארי נדל"ן תהיה חברת נדל"ן מניב מהגדולות בארץ.
"והיא תהיה".
זה יגרום לך סיפוק ברמה האישית?
"העבודה לא גורמת לי סיפוק ברמה האישית. הסיפוק זה המשפחה. המעמד לא מעניין אותי, אין לי אגו. אני בן אדם די פשוט וצנוע".
איך אתה רואה את השוק של הנדל"ן למגורים בחודשים הקרובים ובשנים הקרובות?
"פעם אמרתי בראיון שבתקופות שהשוק נראה עומד ולא מוכרים דירות, תדמיינו שזה רמזור שנתקע על אדום ואז יש פקק שמתארך. ופתאום נהיה ירוק וכולם ממהרים לתפוס את הרמזור. ככה זה בשוק הנדל"ן. היום רואים כביכול עצירה, אבל האוכלוסיה גדלה כל הזמן וצריך 100 אלף דירות בשנה".
אבל אנשים מעדיפים לשכור ולא לקנות. יש 80 אלף דירות לא מכורות.
"אין בזה בעיה. כדי שיהיו דירות להשכרה מישהו צריך לבנות אותן. תראה מה קורה בענף השכירות. שכר הדירה מזנק בצורה מטאורית. אחוז שוכרי הדירות בישראל עלה מ־24% ל־%31 תוך שנה וחצי. זה אומר שאנשים בתקופה הזו מעדיפים לשכור. אבל כשהריבית תרד והמשכנתה תהיה קצת יותר נוחה הם יחזרו לקנות. ומה יקרה כשיחזרו לקנות? היזם יגלם את הריביות שהוא שילם וגם את הרווח שהוא ירצה להרוויח. אף אחד לא ימכור בהפסד".
לא לכל היזמים יש מספיק אוויר לחכות.
"כשאתה יורד לצלול, זה תלוי כמה חמצן יש לך. אם לא כילכלת את צעדיך נכון, יכול להיות שלא יהיה לך אוויר. אף יזם לא טבע עד עכשיו, אז כנראה שיש הרבה אוויר מהשנים האחרונות כשהשוק דהר".
אם נותנים לך את המפתחות של המדינה. מה היית עושה בעניין הדיור?
"הייתי נותן סובסידיה לדיור להשכרה, לתקופה מסוימת לזכאים. זה עדיף מאשר למכור להם את הדירות במחיר מטרה שגורם למדינה נזק של מאות אלפי שקלים לכל דירה. כשלוקחים קרקע ששווה מיליון שקל לדירה ומשווקים אותה במחיר מטרה והמדינה לא מקבלת כסף על הקרקע, היא מפסידה 600–700 אלף שקל. כל התוכניות האלה עלו למדינה מאות מיליארדים. אם אותם זכאים היו מקבלים איזשהו סיוע בשכר דירה או אם היו מפתחים את שוק הדיור להשכרה, למשל נותנים הטבות לקרנות ריט שעוסקות בדיור להשכרה, אז היה פה שוק שכירות הרבה יותר מפותח ויותר רווחי, והמדינה הייתה מרוויחה הרבה יותר כסף".
קרנות ריט להשכרה הן יתרון או חיסרון?
"בוודאי שהן יתרון. אבל המדינה לא נותנת להן אפשרות לצמוח. תראה מה קורה באמריקה ובאירופה מבחינת שוק השכירות. אנשים רגילים לגור בשכירות, פה אנשים רוצים לקנות דירה. אז מה? בגלל שאנשים רוצים לקנות דירה, המדינה צריכה לחלק מאות מיליארדי שקלים? התשובה היא לא. תעזרו לשוק השכירות, תפתחו אותו. זה יעלה למדינה הרבה פחות. אם לוקחים את כל מאות המיליארדים האלה ונותנים הטבה לקרנות ריט בסובסידיה בריבית ממשלתית, לפני שזה מושכר ל־20 שנה, אז השכירות הייתה יותר זולה. מה עשו בזה שחילקו מתנות בדמות דירות בחצי מחיר? עצרו לגמרי את השוק החופשי, עצרו את שוק יד שנייה, והמדינה לא מקבלת מיסים. תעזרו לאנשים בשכירות, השוק ימשיך לפרוח, קרקעות יימכרו במחיר שוק. כשהשוק עובד באופן חופשי, גם שוק היד שנייה עובד, והיזמים בונים".
ההתאוששות בפריפריה תהיה כמו במרכז?
"הפריפריה צומחת. אני רואה מה קורה באופקים, בנתיבות, בכל האזורים. המדינה נתנה הטבות מס לאנשים שעוברים לגור שם. המחירים שם מרקיעי שחקים ואין בעיה של מכירות. והשוק עובד יופי בפריפריה".
מה מצב המדינה בעיניך?
"המדינה הזאת היא נס. גם מה שקורה פה מבחינה כלכלית, למרות כל המלחמות וכל המכות שעברנו בחמש שנים האחרונות, כולל ה־7 לאוקטובר והמלחמה עם איראן. כשרואים את היכולות הצבאיות ואת התעשיות הביטחוניות, עיני כל העולם נשואות אלינו. וכולם רוצים לבוא ולראות מה זה הפלא הזה שנקרא ישראל, איך הוא שורד כלכלית, ביטחונית, חברתית".
גם חברתית? אנחנו הרי מפורקים. השסע מסכן אותנו.
"כי הם רוצים לשנות. אבל אלה שלא רוצים לשנות חושבים שזה לא מסכן אותנו".
ואיפה אתה?
"אני לא רוצה להתעסק בפוליטיקה. אבל על דבר אחד צריך להיות קונצנזוס, וזה נושא הגיוס. גיוס ושירות חובה לכולם זה מאסט. אם הוא לא יקרה היום אז בעוד 30 שנה לא נוכל להתקיים פה.
"האוכלוסייה החרדית היום היא בערך 15, וב־2050 היא כבר תהיה 30%. אם נגיע ל־2050 בלי שכל האוכלוסייה פה תורמת, זה יהיה מצב בלתי אפשרי. אנחנו חייבים להגיע ל־2050 כשהאוכלוסייה הזאת תורמת במלואה. הבן שלי מסיים שנתיים במכינה הדתית בעלי ואחרי זה ייתן 7־8 שנים לצבא. זה מראה שאפשר גם לעשות תורה וגם לעשות צבא. אם אתה רוצה להשתלב ולקבל מהמדינה, אתה חייב לתת".
איפה החברה תהיה ב־2030?
"בכיתה א' המורה יפה לימדה אותנו שיר שאומר ככה: אם אדם משתדל תמיד לעלות מעלה מעלה, על כורחו ירד מטה מטה. כלומר, אם תגיד שאתה רוצה לשמור על מה שיש, אתה תרד. אבל אם תשתדל תמיד לעלות, אז תעלה או מקסימום תשמור על הקיים".
