בלעדי ל"כלכליסט" - המחלצים של תשובה: אבי שמש ושאול קובה

הקרן האמריקאית שמעוניינת להשקיע בדלק נדל"ן ומנהלת מו"מ על רכישת השליטה בה מיצחק תשובה היא CIM GROUP, שבבעלות אנשי העסקים הישראלים לשעבר אבי שמש ושאול קובה - כך נודע ל"כלכליסט". החברה אישרה את הפרטים בהודעה לבורסה.

שמש וקובה, בני 50, יוצאי קיבוץ סופה, עזבו את הארץ ב־1986 והקימו קרן השקעות בנדל"ן שהפכה לאחת הגדולות בלוס אנג'לס, ומנהלת נכסים בהיקף של 5 מיליארד דולר. CIM GROUP מתמחה בהעמדת מימון וברכישת חברות במשבר, אך אין לה פעילות בארץ. "המימון שהם מעניקים נעשה בריביות הגבוהות בשוק", אמר ל"כלכליסט" גורם נדל"ני ישראלי שהיה בקשר עם קובה ושמש.

בסוד הקשר בין דלק נדל"ן לקרן האמריקאית מצויים משה ברקת, לשעבר מנהל מחלקת התאגידים ברשות ני"ע וכיום יו"ר הפניקס מקבוצת דלק, ושלמה זהר, יו"ר חברת איי.די.או (שמונה ע"י תשובה לנהל גם את המו"מ עם מחזיקי האג"ח של דלק נדל"ן, אך נאלץ לפרוש בלחץ המוסדיים, שטענו לניגוד עניינים).

המעורבות של שלמה זהר

בסוף 2010 עשתה קרן CIM של קובה ושמש עסקה עם קבוצת ספיר, שבבעלות איש העסקים תמיר ספיר, למימון מחדש של מגדל טראמפ סוהו במנהטן. המימון לפרויקט, בהיקף של 290 מיליון דולר, ניתן במקור על ידי הבנק האמריקאי ISTAR, ובעקבות הסיכום עם קרן CIM ירד החוב הבנקאי ל־170 מיליון דולר. החוב ל־ISTAR הוא מדרגה ראשונה ונפרס לשנים ארוכות בתמורה להעלאת הריבית. החוב ל־CIM נקבע כחוב מדרגה שנייה, ואילו השותפים, קבוצת ספיר (60%) וקבוצת ביורק־טראמפ (40%) הם בעדיפות שלישית לקבלת ההכנסות מהפרויקט. שלמה זוהר, המשמש גם כיו"ר משותף בקבוצת ספיר (לצד תמיר ספיר) הוביל גם את ההסדר הזה.

קבוצת CIM עשתה לה מוניטין של יזמית המתמחה בביצוע מתיחות פנים לאזורי עסקים מוזנחים ברחבי ארצות הברית מלוס אנג'לס עד וושינגטון והפיכתם לאזורי מגורים ובילויים אופנתיים. בין היתר רכשה CIM את מרכולי ראלפס במרכז לוס אנג'לס, את המלון־קזינו ליידי לאק בלאס וגאס ופרויקטים לשיפוץ מרכזי ערים בקליפורניה. עוד רכשה החברה חצי רחוב בהוליווד, כולל מלון של 637 חדרים ואת אולם הקודאק־ת'יאטר, שבו מתקיים טקס האוסקר.

בעבר בחנו קובה ושמש כניסה לשותפות בקניון ארנה שבשליטת מוטי זיסר במרינה בהרצליה - אך העסקה לא יצאה אל הפועל.

"יהיה מעניין לראות אותם נכנסים לדלק נדל"ן, בלי לבצע תספורת משמעותית למחזיקי האג"ח. אני בספק אם זה אפשרי", אמר ל"כלכליסט" הגורם המכיר את השניים. עם זאת, דלק נדל"ן ציינה במפורש בהודעתה אודות מזכר ההבנות עם הקרן, כי העיסקה מותנית בתשלום הקרן והריבית למחזיקי האג"ח במלואם.

לפני כשנתיים זכו קובה ושמש לכותרות לא מחמיאות, במסגרת תחקיר שהתפרסם ב"לוס אנג'לס טיימס" ואשר תהה על הקשר העסקי שבין השניים ובין יו"ר קרן מרקסטון לשעבר, אליוט ברוידי, שהודה בקבלת שוחד.

הכתבה גוללה גם את הקשרים שנרקמו בין CIM לסגן ראש עיריית לוס אנג'לס, אלפרד וילאלובוס, שהיה בעבר בין מקימי הקרן. העיתון טען כי CIM, שבסיסה בהוליווד, העבירה לוילאלובוס קרוב ל־16 מיליון דולר כדי שידאג להסדיר השקעה של קרן הפנסיה של מדינת קליפורניה, קאלפרס, וקרן הביטוח של מורי קליפורניה, במיזמי הנדל"ן שלה.

על פי התחקיר, בעשור האחרון התחייבה קאלפרס להשקעה של כ־1.9 מיליארד דולר בפרויקטים של CIM, וכי ברשות הקרן עוד 466 מיליון דולר מכספי ההשקעות של קאלפרס.

גורמים רשמיים בקרן קאלפרס טענו בתגובה כי לא היו מודעים לסכומים ששולמו לווילאלובוס. בכל מקרה, יצוין כי CIM לא הואשמה בעבירה כלשהי.

לפני כשבועיים דיווחה דלק נדל"ן על המגעים המתנהלים להכנסת משקיע זר (בלי לנקוב בשמו) אשר ירכוש את השליטה בחברה ויזרים אליה כ־500 מיליון שקל. במסגרת העסקה, אמור תשובה לוותר על חוב של 120 מיליון שקל של החברה ולעביר את השליטה לקרן ללא תמורה.

הצדדים חתמו על מזכר הבנות, שבמסגרתם יינתנו לרוכשת 60 יום, במסגרתם תנסה לגבש הסדר עם מחזיקי האג"ח של דלק נדל"ן.

תשובה יצא ביום רביעי האחרון לניו יורק לפגישות עם שמש וקובה, כדי לנסות לסגור את העיסקה, ואמש הצטרפו אליו בניו יורק יד ימינו עידן ולס, וערן מיטל, מנכ"ל דלק נדל"ן. עפ"י ההערכות, המועד להשלמת המו"מ יוארך במספר ימים. בקבוצת תשובה סירבו להגיב ולהתייחס בכל צורה לזהותם של הרוכשים המיועדים.

טיוטת הסכם עם אג"ח כ"ה

בתוך כך, דלק נדל"ן גיבשה אתמול טיוטת הסכם עם מחזיקי האג"ח הקצרות שלה (סדרה כ"ה) כאשר את המו"מ הובילו מטעם החברה מיטל, ולס, ועו"ד עופר צור ממשרד גורניצקי. כפי שפורסם ב"כלכליסט", מחזיקי האג"ח יאשרו בימים הקרובים דחייה ראשונית של 21 יום בפירעון הקרן של 306 מיליון שקל עד לאחר פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השני. מייד לאחר מכן יידרשו לאשר דחייה נוספת בתשלום עד ינואר 2012.

בתמורה, בעל השליטה תשובה יתחייב לבצע רכישה חוזרת של אג"ח כ"ה בערכי פארי, בהיקף של 36 מיליון שקל (כ־6% מהסדרה), בינואר 2012, באמצעות הצעת רכש שיגישו חברות פרטיות שבשליטתו. תשובה נתן בכך איתות חיובי למחזיקי האג"ח. במהלך תקופת דחיית התשלום, תנסה דלק נדל"ן להגיע להבנות עם הרוכשת המיועדת, קרן CIM.

עד ינואר אמורה דלק נדל"ן להציג מתווה כולל להסדר חוב עם כלל בעלי האג"ח, אך קיימת גם אפשרות שהצעת הרכש של תשובה לאג"ח בהיקף 36 מיליון שקל תידחה לתקופת זמן נוספת, עד להתבהרות העניינים בנוגע לכניסתה של הקרן להשקעה בחברה ולהצגת הסדר חוב.

עדיין לא ברור מה תהיה תגובתם של מחזיקי האג"ח האחרות (סדרות ד' וה') להסכם בין החברה לנציגות אג"ח כ"ה. בשבועות האחרונים דרשו מחזיקי האג"ח הארוכות כי במידה ותשובה יעמיד ביטחונות למחזיקי האג"ח הקצרות, יהיה עליו להעמיד כרית בטחון גם לחוב שלהם, ובאותו יחס - כלומר ביטחונות של כ־80 מיליון שקל לסדרה שהיקפה 1.3 מיליארד שקל, אחרת, הם עשויים לדרוש פירעון מיידי של החוב.

עם זאת, אם יאושר ההסכם עם בעלי אג"ח כ"ה, תפרע החברה בתוך שבוע תשלומי ריבית - כולל 21 מיליון שקל לאג"ח ה'. בנוסף ציינה החברה בהודעתה לבורסה כי רכישת האג"ח מסדרה כ"ה בהיקף 36 מיליון שקל בינואר ייחשב כמקדמה, ויקוזז מהתמורה לה יהיו זכאים המשקיעים בהסדר חוב.

לכתבה באנגלית לחץ כאן