בעקבות הנדל"ן הישראלי במזרח אירופה: 4.5 מיליארד שקל מושקעים בפולין

את פולין גילו היזמים הישראלים עוד בתחילת שנות התשעים, ולא במקרה. מדובר במדינה שאוכלוסייתה מונה 40 מיליון נפש הנהנית ממיקום אטרקטיבי במרכז אירופה (גובלת בגרמניה, צ'כיה, סלובקיה, אוקראינה, בלארוס, ליטא ורוסיה). פולין היתה מהראשונות במדינות הגוש הקומוניסטי לשעבר שהחלה להתקרב למערב. הסובסידיות הממשלתיות והמגבלות על סחר במטבע חוץ בוטלו אט אט, והיזמים החלו להשקיע במדינה.

השילוב בין קרקעות זולות לבין מעט שטחי מסחר ושירותים לעומת גודל האוכלוסייה (בוודאי בקנה מידה מערב אירופי) משך את תשומת לבם של יזמי הנדל"ן, שבנו על העלייה ברמת החיים ובהיקף ההכנסות לנפש. מאז, רשמו הישראלים לא מעט אקזיטים מוצלחים.

בעקבות הנדל"ן הישראלי במזרח אירופה:

• 12 מיליארד שקל קבורים ברומניה
• 1.7 מיליארד שקל קפאו בחורף האוקראיני
• החשיפה הישראלית להונגריה: 3 מיליארד שקל
• 1.7 מיליארד שקל מושקעים בבולגריה
  

בשנת 2004 הצטרפה פולין לאיחוד האירופי, ועשרות אלפי ישראלים החלו להתעניין בהנפקת דרכון פולני. ליזמי הנדל"ן חסך הדרכון את הצורך בחבירה לשותף מקומי לצורך רכישת קרקעות. ההצטרפות לאיחוד האירופי האיצה את שיעור הצמיחה במדינה, התל"ג גדל במידה ניכרת והמטבע המקומי התחזק. רפורמות שחוקקו באותה עת קירבו את המערכת העסקית למקובל במערב אירופה.

ליזמים הישראלים שכבר פעלו במדינה - כמו ג'י.טי.סי של יוסף גרינפלד ופלאזה סנטרס של מוטי זיסר - הצטרפו עשרות חברות ציבוריות ומאות יזמים פרטיים, שכולם רצו לזכות בנתח בשוק המצליח.

הישראלים לא היו לבד: מחירי הקרקעות הנמוכים ועלויות הבנייה הזולות קרצו בשלוש־ארבע השנים האחרונות למאות משקיעים זרים, וכתוצאה מכך הביקוש לקרקעות גדל, ההיצע הצטמצם וכמובן שגם הרווחיות קטנה בהתאם.

כשהמשבר העולמי החל לפקוד את מדינות מזרח אירופה, שוק הנדל"ן הפולני כבר היה מעבר לשיאו. אמנם במחצית הראשונה של 2008 ריכזה פולין 30% מכלל ההשקעות הזרות במדינות מזרח אירופה (לא כולל רוסיה), שהם כ־930 מיליון יורו, אבל מדובר בירידה של 40% לעומת התקופה המקבילה ב־2007. זו היתה תוצאה בלתי נמנעת של משבר האשראי הגלובלי.

בלי ליווי בנקאי

מספר נחשון קוויתי, מבעלי ב.ס.ר הנדסה ומנכ"ל ב.ס.ר אירופה: "הקפאנו את הבנייה בשני הפרויקטים שלנו בקרקוב ובורשה. אין כרגע ליווי בנקאי לצורך הבנייה, ולדעתי בתקופה שכזו לא יקנו דירות כי לא נותנים משכנתאות לקונים. יש עצירה מוחלטת של בניית פרויקטים חדשים".

"אין ספק שגם פולין אינה חסינה בפני המשבר העולמי", אמר ל"כלכליסט" עופר לינצ'בסקי, מנכ"ל אפי אירופה, החברה־בת של אפריקה נכסים. "הציבור חושש יותר, אנחנו מזהים האטה בטווח הקצר, ולכן הקטנו את היקף הפרויקטים שנמצאים בשלב הביצוע, כלומר בונים בניין אחד בכל פעם ולא כמה במקביל כפי שעשינו עד כה. אולם בטווח הארוך אנו צופים המשך צמיחה".

גם לפי דיווחים בינלאומיים מורגשת האטה בשוק הנדל"ן הפולני. סוכנות הנדל"ן הבינלאומית ריצ'רד אליס (CB Richard Ellis) דיווחה כי בחודשים האחרונים של 2008 חלו ירידה בביקושים והאטה במכירות של דירות חדשות. אין כמעט פרויקטים חדשים, ופרויקטים שהושלמו טרם נמכרו. נוסף על כך דירות רבות שנקנו לצרכים ספקולטיביים מוצעות כעת למכירה, והתוצאה היא שוק של היצע המביא לירידת מחירים, בעיקר בורשה.

בתגובה מציעים היזמים תמריצים לרוכשי הדירות, כמו תנאי תשלום מפתים, מקומות חניה הכלולים במחיר הדירה ועוד. גורם נוסף שמצמצם מאוד את הביקוש לדירות חדשות הוא שיעור הריבית הגבוה יחסית בפולין. כאמור, גם הבנקים מקשים על מתן אשראי כפועל יוצא של המשבר הגלובלי, והתוצאה היא שרוכשים רבים דוחים את ההחלטה על רכישת דירה. בשנת 2008 נלקחו בפולין משכנתאות בהיקף של 40 מיליארד יורו, אמנם צמיחה של יותר מ־1% לעומת 2007, אבל בין שנת 2006 לשנת 2007 צמח השוק בכ־4%.

ורשה - השוק רווי

בירת פולין, כמו בירות אחרות במזרח אירופה, היתה היעד הראשון שעליו הסתערו היזמים הישראלים. אמנם בשנתיים האחרונות חלה זליגה גם לערים נוספות, אבל ורשה ופרבריה עדיין מרכזים את עיקר ההשקעות הישראליות. עם זאת, שוק הנדל"ן בורשה (במיוחד בתחום המגורים) הוא שוק רווי למדי, ולפי ריצ'רד אליס, יש בו יותר קונים ופחות יזמים.

הסוכנות ציינה כי מ"ר למגורים בורשה עולה בסביבות 2,700 דולר - אמנם פחות מפריז (8,000 דולר למ"ר), סטוקהולם (5,800 דולר למ"ר) ואפילו מוסקבה (4,000 דולר למ"ר), אך יותר מבודפשט (2,000 דולר למ"ר) ודבלין (1,000 דולר למ"ר, נכון לספטמבר 2008).

פולין. 38.5 מיליון תושבים. שיעור האינפלציה: 3.7%. שיעור הריבית: 5% שיעור האבטלה: 9.1% צילום: shutterstok

בסוף ספטמבר 2008 עמדו למכירה בורשה כ־32 אלף יחידות דיור למגורים. אמנם במחצית הראשונה של השנה נמכרו 9,407 דירות בעיר - צמיחה של 86% לעומת המחצית המקבילה ב־2007 - אבל הדבר נבע מהבשלתם של פרויקטים רבים שבנייתם החלה עוד בשנים 2006 ו־2007. היזמים הישראלים מחזיקים אף הם במלאי של דירות או בתוכניות להקמת אלפי דירות. עם השמות הבולטים נמנים אטלס נכסים של נועם לניר, ש־65% מהשקעותיה מרוכזים בפולין; קבוצת דורי של אורי דורי עם 13 מיזמי מגורים בורשה; לגנא מקבוצת אזורים של שעיה בוימלגרין; אדגר השקעות; ועוד רבים אחרים.

המיצוי שאליו הגיע שוק המגורים בורשה בשנה־שנתיים האחרונות, גרם לכך שמתחילת 2008 מתחולל מעבר של השקעות זרות לתחומי המשרדים והנדל"ן המסחרי. לפי סוכנות הנדל"ן Jones Lang La Salle, בחודשים ינואר־אוגוסט 2008 עמד היקף ההשקעות בנדל"ן משרדי על 63% מכלל ההשקעות, כאשר 22% נוספים היו בתחום הנדל"ן המסחרי.

חסרים משרדים בקרקוב

אחת החברות הישראליות המזוהות עם מגמה זו היא ג'י.טי.סי מקבוצת קרדן, בעלת ותק של 13 שנות פעילות בפולין. לחברה 17 פרויקטים, רובם בתחום הנדל"ן המשרדי והמסחרי בורשה, בהשקעה כוללת של 600 מיליון שקל.

נוסף על ההשקעות הגדולות בורשה זיהתה ג'י.טי.סי את המחסור במשרדים גם בערים כמו קרקוב ולודג', והחלה לפזול אליהן. בדומה לה, גם ענקית ישראלית אחרת, פלאזה סנטרס של מוטי זיסר הפועלת בתחום המשרדים, החלה להקים שישה קניונים חדשים, ולאו דווקא בערים מרכזיות. מנתונים של ריצ'רד אליס עולה כי מדובר במגמה שזיהו לא רק יזמי הנדל"ן הישראלים, וכי למעשה חצי מעסקאות הנדל"ן המסחרי והמשרדי שנחתמו בשנה האחרונה נעשו מחוץ לורשה. חלק גדול מהמשקיעים הזרים בפולין נוטים בשנה האחרונה לגוון את תיק הנכסים שלהם, ולהשקיע בתחום המלונאות לקראת אליפות אירופה בכדורגל ("Euro cup") שתתקיים בפולין בשנת 2012.

ההערכה היא שהיצע המלונות אינו גדול דיו כדי לקלוט את התיירים, וגם בתחום זה קיימות נציגויות ישראליות כשהבולטת שבהן היא אטלס של נועם לניר, שבבעלותה הילטון ורשה.

הבור: קרקעות נידחות

עיר נוספת המושכת אליה השקעות נכבדות היא קרקוב, העיר השלישית בגודלה בפולין. אפריקה ישראל, לגנא הולדינגס, גירון ובסר כבר תקעו בה יתד. גם בעיר זו פועלים הישראלים לפי "המודל הורשאי": תחילה מתמקדים בתחום המגורים ולאחר מכן מחפשים הזדמנויות בתחום הנדל"ן המשרדי והמסחרי, שם נמצאות עיקר ההזדמנויות.

ריצ'רד אליס העריך באחרונה כי היצע המשרדים בקרקוב, נכון לסוף המחצית הראשונה של 2008, עומד על כ־304 אלף מ"ר. דמי השכירות מסתכמים בממוצע בכ־18-20 יורו למ"ר, שיעור התפוסה גבוה למדי ועומד על 98.6%, והתשואה הממוצעת היא כ־6.25%.

מבחינת נדל"ן מסחרי, ההיצע עומד על כ־420 אלף מ"ר, מהם 320 אלף מ"ר מרוכזים בעשרה מרכזים מסחריים. היחס בין שטח הנדל"ן המסחרי לתושבים עומד על 454 מ"ר לכל 1,000 תושבים. לשם השוואה, בורשה יש שטח מסחרי של כ־600 מ"ר לכל 1,000 תושבים, ובפוזנן כ־735 מ"ר לכל 1,000 תושבים. התשואה הממוצעת על דמי השכירות עומדת על כ־5.7%.

ההאטה העולמית ניכרת גם בשוק הנדל"ן הפולני, אם כי בשיעורים נמוכים יותר לעומת מדינות אחרות במזרח אירופה, כמו אוקראינה ואפילו רומניה. אחת הסיבות לכך היא שיזמים ישראלים רבים סיימו עוד בטרם המשבר את הסבב הראשון של השקעותיהם, וערב המשבר הם ניצבו בפתחו של סבב ההשקעות השני - שהפעם היה ממוקד בתחום הנדל"ן המסחרי והמשרדי.

פולין. מחירי הקרקעות הנמוכים ועלויות הבנייה הזולות קרצו למאות משקיעים זרים צילום: shutterstok

הצירוף המורכב של עליית מחירים, מספר רב של משקיעים - מקומיים וזרים - ושוק הסובל ממחנק אשראי עלול להקשות על מציאת פרויקטים חדשים במחירים כלכליים. עם זאת, פרויקטים רבים אשר הגיעו כעת לבשלות נבנו במחירים נמוכים במיוחד, ולכן חלק מהיזמים עתידים להשיג רווחים נאים על השקעותיהם.

"הבור האמיתי נאמד במאות מיליוני דולרים, אבל אי אפשר להעריך אותו במדויק. מדובר בכסף שהשקיעו היזמים הפרטיים במדינה, אותם ישראלים שרכשו קרקעות חקלאיות או קרקעות נידחות מחוץ לערים המרכזיות, וקיוו יום אחד לגרוף מהן הון. לקרקעות האלה יש היום אפס ביקושים", אומר יזם פרטי המשקיע זה עשור בפולין.

המירוץ לבורסה

המשקיעים הישראלים הגדולים רתמו את הבורסה המקומית לטובת גיוס כסף למיזמי הנדל"ן השונים. גם במקרה זה החלוצה היתה ג'י.טי.סי, שכבר בקיץ 2004 גייסה 86 מיליון דולר בבורסה של ורשה. אליה נוספו בהמשך גם פלאזה סנטרס, אטלס נכסים, סינמה סיטי ורונסון - המרכזת את פעילותה של קבוצת דורי במזרח אירופה.

המשבר שהביאה עמה שנת 2008 ונעילת השווקים בפני גיוסים חדשים הביאו לביטולן של לפחות שתי הנפקות. חברת נאנט נדל"ן של אוסקר כצנלסון ניסתה לרכז את פעילות הנדל"ן שלה בפולין באמצעות הבורסה של ורשה, אך נסוגה; וחברת CEE שבשליטת יולי עופר ניסתה להפוך לחברה ציבורית בבורסת ורשה וגנזה את התוכנית - אף שכבר התקשרה עם בנק ההשקעות הבריטי KBC.

"אני לא חושב שיש משבר בפולין אבל אני כן חושב שיש האטה", אומר שרגא ויסמן, מנכ"ל רונסון של קבוצת דורי. "הבנקים בפולין היו שמרנים יחסית והתנהלו באופן די דומה לבנקים בישראל - דרשו הון עצמי, דרשו ביטחונות, לא חילקו כסף ולא יצאו להרפתקת השקעות.

"ברור שיש היום משבר עולמי שמשפיע גם על פולין ואני רואה איך זה משפיע על שוק המשכנתאות. היום הרבה יותר קשה לקבל משכנתא בפולין", הוא מספר.

"יש צניחה של 50% במספר הדירות שאנחנו מוכרים בחודש לעומת התקופה המקבילה, אבל ביחס לישראל זה עדיין עסק מאוד רווחי", מסכם ויסמן.

לטבלת השקעות היזמים הישראלים בפולין

בהכנת הכתבה השתתפו נעמה סיקולר, שי אספריל, סיון איזסקו, רחלי בינדמן, ענת ציפקין, תומר קורנפלד והדר רז.