$
שווקי חו"ל

1.7 מיליארד שקל מושקעים בבולגריה

שנתיים לאחר הכניסה המבטיחה לאיחוד האירופי, התקוות הגדולות מ"מכרה הזהב הבולגרי" הולכות ונמוגות. המשקיעים הזרים בורחים, המדדים בבורסה צונחים והשחיתות גואה, אך היזמים הישראלים עדיין אופטימיים

כתבי כלכליסט 11:2329.12.08

רק לפני שנתיים, ביום הראשון של חודש ינואר 2007 - יום כניסתה של בולגריה לאיחוד האירופי - הכל נראה ורוד. הכלכלה הריאלית במדינה היתה במסלול הבטוח להשתלבות באיחוד האירופי, הצמיחה השנתית היתה גבוהה והביקושים היו גדולים מההיצעים. הציפיות מהמדינה השוכנת מדרום לרומניה ומצפון ליוון היו גבוהות, וכמו אל שכנותיה במזרח אירופה, גם אל בולגריה התנקזו תקוות רבות מצד יזמי הנדל"ן הישראלים שמילאו טיסות אל עבר בירות מזרח אירופה.

 

בעקבות הנדל"ן הישראלי במזרח אירופה:

 

ואז, ביולי 2007 פרץ המשבר בשווקים. המדינה הענייה ביותר באיחוד האירופי הפכה לתלויה בסובסידיות בהיקף של 11 מיליארד יורו, שעתידות לזרום אליה מהאיחוד במהלך השנים הקרובות במטרה לנסות ולשקם

את כלכלתה.

 

1.7 מיליארד שקל מושקעים בבולגריה 1.7 מיליארד שקל מושקעים בבולגריה

 

לאחר שסקרנו כאן בשבועות האחרונים את מצב השקעות היזמים הישראלים במדינות שונות במזרח אירופה, בדיקת "כלכליסט" מעלה כי ברחבי בולגריה מושקעים כ־1.7 מיליארד שקל. עם זאת, להבדיל ממדינות אחרות כמו רומניה, אשר נחשבה ל"מכרה הזהב" של מזרח אירופה, תנועת היזמים לבולגריה היתה מתונה יותר. אנשי הנדל"ן הפועלים במדינה מסבירים היום כי דווקא עובדת היותה של בולגריה מפגרת אחר שכנותיה המזרח אירופיות הביאה לכך שנפילתה תהיה הרבה פחות כואבת.

 

לא רוצים לשמוע על נדל"ן

 

"כשאתה אומר היום לבנקים הבולגריים 'נדל"ן', הם אומרים 'עזוב'", מספר עמית שטרן, מנהל פעילות הנדל"ן של חברה זרה הפועלת בסופיה, בירת בולגריה. "המימון הבנקאי במדינה נהיה קשה ביותר להשגה", הוא אומר. "רוב הבנקים הגדולים הפועלים בבולגריה הם זרים, והם הפסיקו את פעילות המימון, בעיקר בכל מה שקשור בפרויקטים חדשים. גם בפרויקטים קיימים קשה להשיג מימון, אבל שם ליזמים יש סיכוי טוב יותר".

 

בולגריה. יזם ישראלי מדווח שבפלובדיב ירדו מספר העסקאות ב-70% בולגריה. יזם ישראלי מדווח שבפלובדיב ירדו מספר העסקאות ב-70% ציילום: shutterstock

 

שטרן, אשר מתאר מציאות עגומה במדינה, מספר כי חברות רבות הקפיאו כמעט באופן מוחלט את פעילות הנדל"ן שלהן. "חברה שקנתה קרקע, פועלת להשיג את כל האישורים הנדרשים מבחינה רגולטורית, אבל לא תתחיל בבנייה", הוא אומר. "יותר מזה, אפילו חברות שקנו בעבר קרקע וקיבלו מימון להתחלת הבנייה, לא מתחילות לבנות מחשש שאחרי תקופה מסוימת יסגור הבנק את הברז. הן מעדיפות להמתין ארבעה־חמישה חודשים ולראות לאן הרוח נושבת".

 

שטרן מדגיש כי קצב מכירת הדירות מושפע מההאטה הכלכלית. "בפלובדיב, אחת הערים המרכזיות שבהן פועלים היזמים הזרים, ירד מספר העסקאות בכ־70%. גם בסופיה ניתן היה לחוש במהלך הרבעון האחרון בהאטה משמעותית בקצב מכירת הדירות", הוא אומר, ומסביר כי גורם מרכזי לירידה האמורה, מלבד מההאטה הכלכלית המביאה לירידה בצריכה הפרטית, הוא הקושי שמציבים הבנקים בפני לקוחות בקבלת מימון לרכישת דירה. "עדיין יש אזרחים שרוצים לקבל משכנתה ומאוד קשה להם. יש פרויקטים שלמים שנתקעים רק בגלל שהלקוחות לא מקבלים משכנתה".

 

המדינה הענייה באיחוד האירופי

 

כאמור, בולגריה, כמו מדינות אחרות באירופה, נפגעת מהמשבר הפיננסי. אולם להבדיל משכנותיה ליבשת, אשר עתודות המזומנים שלהן עמידות יותר, בסופיה מודאגים ביותר ביחס למה שסערה בסדר גודל כזה יכולה לעולל למדינה הענייה ביותר באיחוד האירופי.

 

לדברי נגיד הבנק המרכזי הבולגרי, איבן איסקרוב, עתידה כלכלת בולגריה לצמוח בשנה הבאה בין 1.2% ל־4.4%, כאשר הנתון הסופי תלוי בהיקף ההשקעות הזרות המשפיעות באופן דרמטי על כלכלת המדינה.

 

על פי נתונים של הסוכנות לעידוד השקעה זרה בממשלת בולגריה, עתיד היקף ההשקעות הזרות הישירות השנה לצנוח ל־5 מיליארד יורו, זאת לעומת 6.5 מיליארד יורו בשנה שעברה. בשל כך, צופה קרן המטבע הבינלאומית כי כלכלת בולגריה לא תצמח ב־2009 בשיעור הגבוה מ־2%.

 

מצבה של הבורסה הבולגרית נמצא אף הוא בכי רע. מדד SOFIX, המשקלל 20 חברות הנסחרות בבורסה הבולגרית בסופיה, צנח מתחילת השנה ב־80% לשפל של חמש שנים.

 

לפני כמה שבועות פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בבולגריה כי ברבעון השלישי חלה ירידה של 18% במספר הרישיונות לבנייה, זאת לעומת הרבעון השני של השנה. איוואן בויקוב, נשיא איגוד הבנייה הבולגרי, צוטט בסוכנות הידיעות הבולגרית כי "קיימת הערכה בשוק שהיקפי ההשקעה בסקטור הבנייה בבולגריה עתידים ליפול בשנה הבאה ב־1.8-1.4 מיליארד דולר בעקבות משבר האשראי העולמי ויציאתם של משקיעים זרים מבולגריה".

 

כאמור, בתחילת 2007 הכל נראה ורוד. השגשוג בכלכלת בולגריה נובע, בין היתר, מכניסתה כחברה באיחוד האירופי, הסבירו בחברת ליברטי הישראלית הנשלטת על ידי בצלאל איגר ופועלת במדינה. "במהלך שבע השנים הבאות צפויה בולגריה ליהנות מזרימת כספים המיועדים לשיקום תשתיות בסכום של כ־12 מיליארד יורו", נכתב בדו"חות החברה.

 

"הכלכלה הבולגרית מתאפיינת בשנים האחרונות בצמיחה ניכרת ובביקושים ערים בעיקר בתחום הצריכה הפרטית, במיוחד לאור צירופה של בולגריה לאיחוד האירופי בתחילת שנת 2007", הסבירו באפי אירופה, מקבוצת אפריקה ישראל, הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים ולמסחר במדינה. "קיים מחסור בשטחי מסחר ומשרדים בסופיה הבירה ובכמה ערים בינוניות אחרות. שוק הנדל"ן למגורים בבולגריה ממשיך להיות שוק של ביקושים וזאת כתוצאה משוק משכנתאות מפותח ונגיש לפלח השוק הבינוני".

 

אפי לא בדתה את הדברים מלבה. על פי דו"ח שהוציאה סוכנות הנדל"ן הבינלאומית Jones Lang LaSalle, נכון למחצית הראשונה של 2008, קיים בבולגריה היחס הנמוך ביותר בקרב כל המדינות האירופיות בין אוכלוסייה למרכזים מסחריים - 15 מ"ר לכל 1,000 תושבים. לשם השוואה, הממוצע האירופי הוא 180 מ"ר שטח מסחרי לכל

1,000 תושבים.

 

כתוצאה מכך החלה השפה העברית להישמע בערים, שעד לפני כמה שנים אוזן ישראלית לא שמעה עליהן. מלבד סופיה, שבה מרוכזת רוב הפעילות, וורנה, אשר שוכנת לחוף הים השחור, ביקשו הידיים הישראליות לנטוע יתד גם בפלובדיב, סטרה זגורה ובורגס, וגם בעיירות הסקי בנסקו ורזלוג. יצוין כי ערים אלה מהוות רשימה חלקית בלבד.

 

"שנה עם אפס עסקאות"

 

אולם כפי שכבר ידוע, העניינים היום אינם כפי שהיו לפני שנה. בדו"חות הרבעון השלישי החלו החברות להישמע הרבה יותר זהירות, ובעיקר מבולבלות. "כל המדינות במזרח אירופה נמצאות היום בתהליך האטה לקראת קיפאון מוחלט, בעיקר בשל קיפאון במתן המשכנתאות", אמר ל"כלכליסט" עדי קייזמן, בעל השליטה בחברת אסים, הפעילה בתחומי הנדל"ן השונים במדינה. "אני צופה ש־2009 תהיה שנה קשה מאוד עם אפס עסקאות. מזרח אירופה תשקע במיתון קשה מאוד במהלך 2009".

 

והבלבול אינו רק במילים, אלא גם במעשים: חברת לידמס הפועלת בתחום הנדל"ן המניב והמגורים בבולגריה ורומניה, אף הודיעה כי החליטה לא להתחיל בבניית פרויקטים נוספים אלא אם הושג מימון לפרויקט הרלוונטי. בנוסף, הודיעה לידמס, אשר מרכזת לא פחות משבעה עשר פרוייקטים בבולגריה, מהם 11 בסופיה, הודיעה כי בשל המצב בשווקים, החליטה להקפיא את אחד הפרויקטים שלה - קומפלקס דירות נופש בעיירת הסקי והנופש בנסקו.

 

גם חברות גדולות יותר נוקטות משנה זהירות. אפי אירופה הודיעה כי תבחן מחדש את המועד להתחלת פרויקטים שטרם החלו. יתרה מכך, החברה מסרה כי "תדון באפשרות להתחלת ההקמה של כל פרויקט ופרויקט, הלכה למעשה, רק עם הבטחת מימון מתאים עבורו, ובהתאם לתנאי השוק במדינות השונות".

 

וכאשר חברות מדברות על פרויקטים שנתקעים, מדובר בהרבה כסף. אפריקה, למשל, השקיעה עד כה כ־400 מיליון שקל, ומעורבת בבניית פרויקט מגורים ומסחרי ענק בסופיה. החברה בונה כעת כ־250 יחידות דיור, ובינתיים נמנעת מבנייה של 570 יחידות נוספות שתוכננו בעבר (אלא אם, כאמור, תקבל מימון ותזהה ביקושים ערים לאותן יחידות).

 

סכום דומה השקיעה גם חברת קרדן אן.וי, הפועלת בבולגריה באמצעות חברת ג'י.טי.סי פולין. החברה, אשר פעילה בבניית מרכז מסחרי ופרויקט מגורים בבורגס, כמו גם בניית שלושה מרכזים מסחריים בורנה, סטרה זגורה ורוס, פועלת במדינה גם בתחום הביטוח והאשראי החוץ־בנקאי, אך סירבה לספק נתונים עדכניים בדבר פעילותה זו.

 

חברה נוספת הפעילה בכמהתחומים במדינה היא קמור, אשר השקיעה עד כה כ־40 מיליון שקל ברכישת קרקעות בבולגריה. החברה גם מוכרת, מאז 2004, רכבי ב.מ.וו בבולגריה (אותם היא מייבאת), ומאז 2006 היא גם מוכרת את צמיגי דאנלופ וסאבה במדינה.

 

אופטימיות זהירה

 

אולם גם בשעות משבר ממשיכים היזמים הישראלים להפגין את הביטחון שהביא אותם לסופיה. "בולגריה היא אחד השווקים המבטיחים ביותר במזרח אירופה", אמר ל"כלכליסט" עופר לינצ'בסקי, מנכ"ל אפי אירופה. "מחירי הדירות עדיין נמוכים מאוד לעומת המדינות השכנות, לכן בטווח בינוני־ארוך צפויה צמיחה מהותית במחירים ובכוח הקנייה".

 

גם יוסף בודנשטיין מחברת רילון, הפועלת כבר שבע שנים בבולגריה, אינו מיואש מההשקעה במדינה, אלא דווקא להפך. "בולגריה, ובעיקר העיר פלובדיב, היא אי של שפיות בתוך התוהו ובוהו הנדל"ני השורר ביתר המדינות במזרח אירופה", הוא אומר.

 

"היתרון הגדול של ההשקעה בבולגריה שהיא גבתה סכומים מאוד נמוכים. קרקע של מאות דונם עלתה לפני חמש־שבע שנים עשרות אלפים או מאות אלפים בודדים של דולרים, והיום, לאחר השבחה, גם אם נשיג מחיר נמוך במעט מזה שיכולנו להשיג ערב המשבר, עדיין מדובר ברווח פנומנלי של מאות אחוזים".

 

נחשון קויתי, מבעלי השליטה בקבוצת ב.ס.ר, אשר השקיעה עד כה יותר מ־25 מיליון יורו בשני פרויקטים במדינה, אמר ל"כלכליסט" כי "בניגוד לארצות אחרות במזרח אירופה כמו פולין, רומניה או הונגריה, בבולגריה המשבר הכי פחות מורגש. עם זאת, אין ספק שיש עדיין קושי לקבל מימון לפרויקטים בבולגריה. כשהעסק ייפתח, יזמים יוכלו לקבל מימון וברור לי שפרויקטים שנמצאים במיקומים טובים יימכרו כי יש צורך של המקומיים למגורים ומשרדים, ולכן אני חושב שהשוק הבולגרי ייפתח מחדש ואנחנו בהחלט נוכל גם לבצע פרויקטים וגם למכור אותם".

 

"מדובר במדינה שהגיעה למשבר כשהיא רק מתחילה לעבור את התהליכים של רומניה ופולין מלפני עשור, כלומר מחירי הנדל"ן בה מאוד נמוכים", מדגיש בודנשטיין. "מחירים ברמות האמורות מבטיחים שיש למדינה עדיין הרבה להיכן להתקדם".

 

גם שטרן, שמכיר גם את פעילות הנדל"ן במדינות מזרח אירופיות אחרות, מבחין בין בולגריה לבין שכנותיה. "למרות המשבר והבעיות במימון, צריך להבדיל את בולגריה ממדינות כמו אוקראינה. לפני שנה אוקראינה נחשבה למכרה זהב, ואילו בולגריה - להשקעה מתונה יותר", מסכם שטרן. "כך גם בזמן משבר. הרבה פעילות נעצרת בבולגריה, אבל להבדיל מאוקראינה, בינתיים שום דבר אינו קורס".

 

תחום האופנה לא נפגע

 

אחד התחומים שלטענת החברות הישראליות לא נפגע הוא תחום האופנה במדינה. חברות האופנה הישראליות טוענות כי הן לא מבחינות, לפחות בינתיים, בשינוי בהתנהגות הצרכנים. "יש לנו עלייה במכירות לעומת החורף שעבר", אומר גידי גולדפינגר, מנכ"ל ומבעלי קונספט שיווק, המפעילה בין השאר את רשת לי קופר בבולגריה המונה שש חנויות. עם זאת, צריך לזכור שאנחנו אחרי מכירות חג המולד וראש השנה. המבחן הגדול יהיה בחודש הבא.

 

בחברת פוקס משדרים אופטימיות גדולה עוד יותר. במהלך נובמבר נפתחו שתי חנויות נוספות ותוכניות ההתפתחות יימשכו כסדרן. פוקס פועלת בבולגריה באמצעות זכיין אמריקאי, שפעיל בתחום הקמעונאות בבולגריה כבר 17 שנה.

 

גם פוקס וגם לי קופר נותנות מענה לאופנת קז'ואל למעמד בינוני - תחום שפחות מפותח במזרח אירופה. גולדפינגר מוסיף שהצרכן הבולגרי אינו כמו הרוסי או האוקראיני שהם "חולים על אופנה ומותגים", אבל הואצועד בכיוון הזה.

 

באשר לעתיד, גולדפינגר לא צופה שינוי בהתנהלות. "בשנת 2010 עתידים להיפתח עוד שישה קניונים בבולגריה, ועד אז אלוהים גדול" הוא מסכם.

 

בהכנת הכתבה השתתפו: שי אספריל, נעמה סיקולר, סיון איזסקו, ענת ציפקין, הדר רז, תומר קורנפלד, רחלי בינדמן וגלי ברגר

בטל שלח
    לכל התגובות
    x