החשיפה הישראלית להונגריה: 3 מיליארד שקל

במבט לאחור, שנת 2007 היתה שנה שבה דו"חות חברות הנדל"ן הישראליות שרו שיר הלל לכלכלה המזרח אירופית. לאחר שסקרנו כאן בשבוע שעבר את מצבם של יזמי הנדל"ן הישראלים ברומניה, ואת היקף ההון הישראלי הטמון באדמותיה (כ־12 מיליארד שקל), המדינה הבאה בתור היא הונגריה.

המעבר שביצעה הונגריה, כמו מדינות מזרח אירופיות אחרות, מכלכלה ריכוזית לכלכלת שוק, והצטרפותה של המדינה לאיחוד האירופי בשנת 2004 הביאו לכך שהטיסות לבודפשט התמלאו להן באנשי עסקים אשר ביקשו לנכס לעצמם את הכסף שיושב לו במולדת הגולש והספא. ואמנם, היזמים הישראלים הנמרצים שראו את האקזיטים של חלק מהחברות הישראליות בהונגריה לא המתינו זמן רב, וכבשו את שוק הנדל"ן ההונגרי בסערה.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי היקף החשיפה של החברות הציבוריות להונגריה עומד על כ־3 מיליארד שקל, לא כולל השקעות בפרויקטים שכבר נמכרו.

בודפשט צילום: דוד הכהן

"היקף ההשקעה היחסי בכלכלת הונגריה עלה על היקפי ההשקעה היחסיים במרבית המדינות השכנות. מגמה זו יוצרת הזדמנויות להשקעות אטרקטיביות בנדל"ן, הן בפרויקטים למגורים והן בתחום הנדל"ן המסחרי", כתבו רק בתחילת השנה בחברת סיביל יורופ הפועלת בתחום הנדל"ן המניב במרכז ומזרח אירופה, ואף הדגישו כי "מערכת המימון הבנקאי בהונגריה הנה בעלת מאפיינים מערב אירופיים".

בחברת סנטרל יורופיאן (CEE), הנשלטת על ידי יולי עופר ו־70% מנכסי הנדל"ן שלה ממוקמים בבודפשט, ציינו ששוק הנדל"ן ההונגרי, בעיקר בבודפשט, נהנה מביקושים גבוהים למשרדים ודירות, כאשר האחרון נתמך באמצעות הענקת משכנתאות בתנאים נוחים מצד הבנקים המקומיים. כמו כן, ציינו בסנטרל, כי יש לשים לב ליחסי הסחר ההדוקים של הונגריה עם שכנתה גרמניה.

דברים ברוח דומה ניתן היה לקרוא גם בדו"חות השנתיים האחרונים שפרסמה חברת הנדל"ן לנדמארק גרופ שבשליטת נמרוד טבי: "במהלך השנים 2003–2005 התאפיינה הונגריה ביציבות פוליטית וצמיחה כלכלית מהירה, ונרשמה עלייה רצופה ומשמעותית במחירי הנדל"ן במדינה בכלל ובבודפשט בפרט".

התפתחויות שליליות

אולם פחות משנה מאוחר יותר התאספו מעל הונגריה עננים שחורים, והעניינים נראים היום מעט שונה. הונגריה, עם סרביה ואוקראינה, נמצאת היום ברשימה הלא מחמיאה של המדינות אשר עשויות לצעוד בעקבות איסלנד ולהגיע למצב של קריסה כלכלית.

השלוש הגישו לאחרונה בקשת סיוע חירום מקרן המטבע הבינלאומית, בקשה אשר כתוצאה ממנה עתידה הונגריה לקבל כ־20 מיליארד יורו מהקרן וממדינות האיחוד האירופי. בשל כך נכנס דירוג החוב שלה לרשימת המעקב של סוכנות הדירוג הבינלאומית סטנדרד אנד פור'ס.

זאת ועוד, העובדה שברבעון השלישי נרשמה במדינה צמיחה של 0.1% בלבד בהחלט העלתה דאגות בבודפשט. על פי נתוני משרד הסטטיסטיקה ההונגרי, כלכלת המדינה עתידה להתכווץ בשנה הבאה ב־1%, זאת לעומת צמיחה של 1.1% שנרשמה בשנה החולפת ולעומת צמיחה שנתית ממוצעת של 4.1% בשנים 2005–2000.

בחודש שעבר הודיע הממשל המקומי על תוכנית סיוע מיידית לסקטור הבנקאות, אשר נפגע אנושות מכך שמשקיעים זרים רבים, שהזרימו הון עתק אל המערכת הפיננסית ההונגרית, החלו מושכים את כספם. היקף הסיוע יעמוד על כ־3 מיליארד דולר, והוא יופנה לבנקים שלגביהם קיים החשש הגדול ביותר כי יקרסו. המזומנים שיוזרמו למערכת הפיננסית יגיעו מתוך הסכום שיעבירו קרן המטבע הבינלאומית והמדינות שנרתמו לעזרת הונגריה. אם לא די בכך, הבורסה ההונגרית קרסה בחודשים האחרונים בעשרות אחוזים, והיקף היצור התעשייתי יורד כבר שישה חודשים ברציפות.

בראש הסובלים: הנדל"ן

כמו במקומות אחרים בעולם, אחד המגזרים שחש על כתפיו את מחנק האשראי הוא מגזר הנדל"ן. לאחר ש־2007 היתה שנת שיא בסקטור, הגיעה השנה הקשה, 2008. למשקיעים לא ניתן פרק זמן ארוך דיו להתרגל למצב החדש, וכבר ברבעון הראשון של השנה הורגשה הירידה.

לצורך השוואה, המגזין הכלכלי "Hungary Business Weekly" דיווח לאחרונה כי בעשרת החודשים הראשונים של השנה נרשמו רק 500 רכישות נדל"ן מצד משקיעים זרים, זאת לעומת 5,000 עסקאות בתקופה המקבילה אשתקד.

עוד דיווח המגזין כי יזמים בשוק הנדל"ן בהונגריה צופים קשיים רבים בקבלת מימון. עלויות ההלוואה, נכתב במגזין, מטפסות כלפי מעלה, ומקורות המימון מתייבשים. "רמות המינוף ירדו משמעותית", אומרת אריקה פאפ, יועצת נדל"ן במשרד עורכי דין CMS בבודפשט. "אם בעבר ניתן היה לקחת הלוואה בגובה 75% ואפילו 90% מהנכס, הרי שהיום שיעורי המינוף נעים בטווח של 60%–65%".

"הונגריה היתה יעד טוב לישראלים, רצינית ואמינה מרומניה למשל, אף שהעסקאות היו ברומניה משכו יותר ישראלים מאלה שבהונגריה", אומר גורם המעורה בתחום הנדל"ן במדינה. "היום, כל העסק שקט, בעלי מגרשים מציעים את מרכולתם ביותר מ־50% הנחה, ואין מי שיקנה. החל בנובמבר הבנקים נטשו את המימון של פרויקטים למגורים, ואין עם מי לדבר".

אותם משקיעים, אשר קודם היללו את מערכת הבנקאות ההונגרית אשר פועלת לפי סטנדרטים מערביים, מבינים עכשיו שאותם סטנדרטים מעיבים על המשך הוצאתם לפועל של הפרויקטים המתוכננים, וכי חלק מאותם 3 מיליארד שקלים עלולים שלא לשוב ארצה.

לפני שלושה שבועות דיווחה סנטרל יורופיאן כי עסקה לרכישת 15 נכסי נדל"ן, המשמשים כיום כמשרדים ומחסנים ברחבי הונגריה, שנחתמה אל מול חברת הטלפוניה אינוויטל, לא תצא אל הפועל. "המימון היום יקר מאוד" הסבירו בחברה, "ולדעתנו אפשר יהיה לקבל תנאי מימון טובים יותר במהלך הרבעון הבא. בסיכום משותף עם הבנק והמוכרת הוחלט לדחות בינתיים את העסקה על מנת לשפר גם את תנאיה וגם את המחיר".

לדברי חברת אטלס נכסים, הנשלטת על ידי נועם לניר, הביקוש לנכסים בהונגריה עדיין גדול מההיצע, אך בתנאי השוק הנוכחיים "הגישה למימון נעשית יותר קשה, ולכן מטרת הקבוצה לשמור עד כמה שאפשר על המזומנים שלה".

ואם חברות כמו סנטרל יורופיאן ואטלס נכסים, אשר מושקעת במדינה בהיקף של מאות מיליוני שקלים, כל אחת, נתקלות בקשיחות מצד הבנקים, מצבן של החברות הקטנות ודאי קשה יותר.

"משבר האשראי גרם להקשחה משמעותית בתנאי המימון של נכסים באירופה ובארצות הברית שנהנו בעבר מתנאי מימון נוחים יותר, עד כדי הפסקת מתן אשראי לחלוטין", כתבו בחברת סיביל יורופ. סיביל, הסובלת מגירעון בהון החוזר (עודף של התחייבויות לזמן קצר על נכסים שוטפים) של 130 מיליון שקל, הוסיפה כי "המוסדות הפיננסיים בוחנים במשורה את יעדי המימון כדי להקטין את חשיפתם וזאת על ידי בחינה גם של הגוף הלווה מעבר לנכס עצמו, זאת כיוון שמסגרות המימון וקצב אישורן מוגבלים ביותר, וכן קיימת בחינה קפדנית של מרכיבי הסיכון במתן האשראי".

גיא יצחקי, מנכ"ל פרופיט תעשיות בניה, המקימה מיזמי נדל"ן מניב ומגורים בישראל ובאירופה, התבטא ביחס לפעילות הנדל"ן של החברה בהונגריה: "יש עיכוב בתחילת הקמת הפרויקטים בגלל המשבר הכלכלי ובגלל שהבנקים בהונגריה לא נותנים אשראי".

יולי עופר, סנטרל יורופיאן. היקף השקעה: 596 מיליון שקל. שווי שוק: לא נסחרת צילום: גו קוט

אמנם פעילותה של פרופיט בהונגריה מצומצמת יחסית לכלל פעילותה, אולם העיכוב בפרויקטים במדינה והעיכובים במדינות אחרות מעיבים על עתידה הפיננסי של החברה. בשנה הקרובה תידרש פרופיט, אשר רשמה בתשעת החודשים הראשונים של השנה תזרים מזומנים תפעולי שלילי של 25 מיליון שקל, לפרוע הלוואות ואיגרות חוב שהונפקו בבורסה בתל אביב בכ־96 מיליון שקל, זאת כאשר נכון לסוף ספטמבר 2008 לפרופיט יתרות מזומנים של 34 מיליון שקל.

לב הפעילות: בודפשט

אולם הצרות של החברות הישראליות לא נגמרות רק בפרויקטים שנתקעו בשל בעיות מימון, אלא זולגות גם אל עבר הפרויקטים הגמורים.

אביב בניה, למשל, העוסקת בין השאר בבניית פרויקטים למגורים באירופה ונשלטת על ידי מרדכי אביב, מדווחת על ירידת משמעותית בהיקף מכירת הדירות בפרויקט הדירות שביצעה בבודפשט. משה גבריאלי, מנכ"ל אמריקן קולוני, הודה כי "אין ספק שיש פגיעה בהונגריה בהיקף המכירות בגלל המצב הכלכלי", וחברת ורדינון הודיעה שבשל הקשיים המתמשכים באכלוס מרכז מסחרי שבנתה, היא נאלצת להעניק לדיירים שנשארו הנחות בשכר הדירה.

להבדיל מרומניה, אשר פעילות הנדל"ן בה מפולחת בין מספר לא קטן של ערים, הפעילות בהונגריה מתרכזת כמעט כולה בבודפשט.

העיר, המונה כ־1.8 מיליון תושבים (כ־19% מאוכלוסיית הונגריה), היא אחת הערים הגדולות והשוקקות באירופה, ונחשבת כצומת מרכזי בין מערב היבשת למזרחה. בעיר ממוקם חלק הארי של המגזר העסקי, התעשייתי, הפוליטי, החינוכי והאמנותי של המדינה.

כבערים גדולות נוספות באירופה, גם בבודפשט מחירי הנדל"ן גבוהים יחסית למדינה, והיא מרכזת אליה גל של משקיעים זרים אשר מבקשים לנצל את עובדת היותה מטרופולין שוקק חיים, המושך אליו אנשי עסקים מרחבי המדינה, כמו גם תיירים מערי ספר ומשאר רחבי אירופה.

אלה הביאו את כל החברות הישראליות הפעילות בהונגריה לנטוע יתד קודם כל בבודפשט, אשר עד כה נותבו אליה יותר מ־90% מההון הישראלי שהושקע במדינה.

חברת נאנט, הנשלטת על ידי חברת אולימפיה שבבעלות מתיו ברונפמן ושולם פישר, מעורבת עד כה ב־11 פרויקטים בבירה ההונגרית. תשעה מתוך הפרויקטים הם פרויקטים למגורים. עד כה סיימה החברה את בנייתם של חמישה פרויקטים, אחד נמצא בשלב הביצוע ושלושה בשלב התכנון. אחד מאלה, ובוודאי הגרנדיוזי שבהם, הוא זה אשר עליו הכריזה החברה באפריל האחרון - רכישת 90% מקרקע בת 153 דונם (השאר מוחזקים על ידי עיריית בודפשט) ובניית בנייני מגורים ומשרדים על קרקע זו. לדברי החברה, ההכנסות מהפרויקט עתידות לעמוד על 450 מיליון יורו, אולם בדו"חותיה האחרונים נכתב כי היא בוחנת את האפשרות לממש חלק מהקרקע או את כולה.

פרויקט גדול נוסף שבו מעורבת נאנט הוא רכישת מגרש בן 30 דונם בבודפשט והסבתו לפרויקט מגורים. החברה החלה לממן את הפרויקט - שעלויותיו מסתכמות בכ־115 מיליון יורו - מהונה העצמי, אך טרם השיגה את המימון. עם זאת, נאנט, להבדיל מחברות אחרות הפועלות במזרח אירופה, הצליחה עד כה להשיג מימון בנקאי לכל הפרויקטים שבהם היתה מעורבת.

חברה נוספת שהשקיעה בבודפשט סכומים נכבדים היא ג'י.טי.סי שבשליטת יוסף גרינפלד אשר לאחרונה מוזגה אל תוך חברת קרדן אן.וי. החברה פעילה הן בתחום המגורים (שלושה מיזמי מגורים בבודפשט בהשקעה של 62 מיליון יורו) והן בתחום הנדל"ן המניב (שמונה פרויקטים מניבים של בנייני משרדים ומרכזים מסחריים בהשקעה של 60 מיליון יורו).

חברה נוספת, שכאמור ממוקמת בצמרת רשימת היזמים המבקשים לפתח את בודפשט, היא אטלס נכסים, שהשקיעה עד כה בהונגריה 45 מיליון יורו. לחברה תשעה מיזמי מגורים ומשרדים בבודפשט. בדו"חות הרבעון השלישי כותבת אטלס כי "השווקים חווים ירידה בביקוש לדירות חדשות בהונגריה, שם יש לנו פרויקטים בבנייה, ומורגש כי לוקח יותר זמן להשלים עיסקאות".

גם בתחום המלונאות רוב ההשקעה מתרכזת בעיר הבירה. לפי דו"חותיה של סנטרל יורופיאן, תיירות החוץ בהונגריה עלתה בכל אחת מהשנים 2006–2005 בכ־6.5%, ואילו תיירות הפנים זינקה בכ־7.5% בשיעור שנתי, כאשר 40% מהתיירים בהונגריה מבקרים בבודפשט.

סנטרל, אשר בתחילת השנה רכשה מבעל השליטה שלה יולי עופר את מלון מרידיאן היוקרתי בתמורה למניות, מושקעת בהונגריה בהיקף של כ־390 מיליון שקל בתחום המלונאות בלבד. למלון מרידיאן, הנחשב כאחזקתה המשמעותית של החברה, ניתן בהערכת השווי האחרונה תג מחיר של 62 מיליון יורו לעומת 64 מיליון יורו שנה קודם. החברה הודיעה כי בשל ירידות מחירים בענף התיירות בשנה האחרונה קטנו הכנסות המלון ב־2008 בכ־10% לעומת 2007.

אולם, ההאטה לא פוגעת רק בנכס הדגל שלה. סנטרל ביקשה להשתלב גם בפרויקט אחר בתחום התיירות - בניית מלון הנושא את מותג היוקרה W. לאחרונה הודיעה החברה כי "לאור המצב השורר בשווקים, היא בוחנת את היקף ההשקעה בפרויקט ואת יחס ההון העצמי לחוב שיידרש".

סנטרל הודיעה כי ברבעון השלישי ביצעה הפחתה של כ־13 מיליון שקל בגין נכסי הנדל"ן שלה, וכי אם המשבר יחריף, עשויות להירשם מחיקות נוספות בדו"חות השנתיים של 2008.

אף שנראה שאת רוב היזמים הישראלים הדבר לא מעניין, יש כאלה אשר גילו מקומות נוספים להשקיע בהם מלבד בודפשט. אגם בלטון, למשל, הנחשב לאגם הגדול באירופה, הממוקם כ־100 ק"מ מדרום־מערב לבודפשט, הוא יעד לאלה המבקשים ימים של שקט ונוף מרהיב.

במהלך 2007 רכשה אפריקה ישראל, באמצעות אפי אירופה, מחברה בשליטת עדי קייזמן 50% בחברה המחזיקה בפרויקט קלאב אליגה שבאגם (פרויקט מגורים ובית מלון). לצורך כניסה לשותפות שילמה אפריקה ישראל 9.5 מיליון יורו, כאשר הצלע השנייה המחזיקה בפרויקט היא חברת שיכון ובינוי מקבוצת אריסון. שתי החברות מסרו כי הן עדיין מתכננות את הפרויקט, וכי אין תאריך להתחלת הבנייה. עוד הדגישו השתיים כי מדובר בהשקעה זניחה ביחס לכלל השקעות הקבוצות.

הרפתקנית יותר מלבייב ואריסון היא משפחת ורדינון, בעלת השליטה בורדינון נדל"ן, אשר היתה לחברה היחידה אשר השקיעה בערים קטנות ומרוחקות מהבירה ההונגרית. החברה רכשה קרקע בעיר סולבודקרט, ובנתה עליו מרכז מסחרי בהשקעה של 4 מיליון יורו, אולם כעת היא מתקשה לאכלס חלק ממנו.

החברה רכשה קרקעות גם בערי ספר נוספות - פפה, קיסורדיה וגיולה - ופועלת לקידום קבלת היתרי הבנייה בפרויקטים הנוספים.

עם זאת, מציינת החברה, לאור הקשיים באכלוס הפרויקט הראשון, היא שוקלת מחדש את מימוש התוכניות. במקביל שוקלת חברה גם חלופות אחרות ובוחנת את האפשרות לבטל חלק מהסכמי הרכישה של הקרקעות

שטרם נבנו.

בהכנת הכתבה השתתפו שי אספריל, נעמה סיקולר, סיון איזסקו, רחלי בינדמן, ענת ציפקין, הדר רז ותומר קורנפלד